永利皇宫登录网址市场看好其未来持续增长潜力

2019-08-03 03:12栏目:财经资讯
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从网红到黑马

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年报系列点评之十六

登陆资本市场 弘阳地产香港IPO讲述的是什么故事?来自观点地产新媒体的原创专栏

中新网7月12日电 弘阳地产集团有限公司于今日正式登录港交所。新股发行最终定价为2.28港元/股,香港发售部分获认购1445.5万股,国际发售获认购785,545,000股,最终募集的资金净额约17.12亿港元。

永利皇宫登录网址市场看好其未来持续增长潜力,坚守成大器。3月21日晚间,弘阳地产(01996.HK )发布2018年度业绩公告,核心财务数据亮眼。

弘阳集团总裁蒋达强

销售业绩增幅明显,初步形成“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”全国化布局战略,营业收入也实现大幅增长。但在项目权益比例调整、行政费用管控、债务结构优化3方面还有进一步提升空间。

或许可以猜想,登陆资本市场后,弘阳将更为进取,毕竟去年其母公司弘阳集团就提到,未来五年将要跻身千亿销售阵营。

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公告显示,2018年弘阳地产实现合约销售金额473.4亿,同比增长84.2%;累计实现销售面积353万平方米,同比增长107.8%;实现确认收入92.4亿,同比增长50.5%。

乐居财经讯 王帅 4月9日,易居克而瑞研究中心举行2019年一季度地产金融形势发布会,弘阳集团总裁蒋达强受邀出席会议,并发表《弘阳:一个区域房企的全国突围》主题演讲。在演讲中,蒋达强作了上述判断,并表达了弘阳集团冲刺战略目标的决心。

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积蓄发展势能:深耕长三角多元化拓展

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蒋达强以“好企业的三角模型”为演讲主旨,阐述了弘阳地产去年以来围绕经营模式、行业选择和管理团队三大维度的思考与实践,向专业听众分享了弘阳地产取得高质量快速发展所遵循的开创性法则。

克而瑞研究中心 沈晓玲、冯惠

观点地产网 作为一家区域型房地产企业,能够获得香港资本市场认可并成功上市已是一件值得高兴的事,而得到一个如意的股份代码则可谓妙不可言了。

以南京市为中枢,弘阳地产已经发展成为全面覆盖长三角地区领先的综合性房地产开发商。长三角,素来被誉为“金三角”。从城市化发展水平来看,中国经济实力最强的35个城市,有10个位于长江三角,就经济总量而言,长三角区域优势无可比拟。同时,这里也是人才汇集能力最强的地方,未来将强势打造与纽约、东京齐名的“世界第六大都市圈”。

无论从2018年财报,还是近期权威地产榜单来看,“增长快速”是弘阳地产在2018年给外界最深刻的印象——

在行业选择方面,蒋达强认为,国内房地产市场仍然是10万亿 的大市场,也是当前最好的行业之一,弘阳地产将持续深耕细作。

2018年,弘阳地产实现合同销售额473.4亿元,同比增长84%,业绩增幅明显,行业排名提升至第58名。在土地投资方面,公司持续深耕长三角区域,并择机进入西南、华南、华中区域强二线城市及潜力三四线城市,全年新增土地储备约371.78万平,截止年底,总土储资源达1308万平,基本能够维持公司2-3年发展。2018年,弘阳营业收入达92.39亿元,毛利率为31.2%,盈利水平处行业中上水平,净负债率同比大幅下降19.4个百分点至68.3%。

1996年,曾焕沙在南京创立弘阳,而弘阳地产赴港上市的股份代码恰巧是“1996.HK”。按照其非执行董事蒋达强的说法,很庆幸还没有被选走,一眼就看到了,我们选择了这个号码作为上市的代码。

区域优势,让弘阳地产拥有了巨大的成长空间与发展潜力。2017年度,弘阳地产在江北新区开发的住宅及商业物业总面积达4,923,012平方米;企业总收入从2015年的人民币5376.8百万元,增至2017年的人民币6139.7百万元。

就在2018年报发布的前一天,弘阳地产位列中房研协“2019年房地产开发企业500强”第52位,较前一年劲升25个位次,同时位列“2019中国房地产开发企业成长速度10强”第3位;今年1月,在乐居财经2018年中国房地产企业销售增幅排行榜中,弘阳地产更位列规模房企销售增幅榜单第2名。

当前,国内房地产市场也出现十大分化——以“人口分化”为例,当前各地频向人才递出橄榄枝,都市圈概念成形,这正是弘阳地产提出“布局都市圈”的宏观考量因素;再以“企业分化”为例,目前主流房企已将追求企业核心竞争力和价值创造力作为最根本的目标,而弘阳地产以“地产 商业双轮驱动”、“双Mall 游乐”为核心竞争力之一,持续发力提升业务规模。

销售:行业排名提升至58位

自22年前创业,到如今登陆资本市场,弘阳地产在2017年底资产总额达413亿人民币。按照计划,其IPO将于6月29日在香港公开发售,预计7月12日正式在联交所敲钟买卖。

据克尔瑞中国房地产企业销售排行榜,以销售套数统计,2017年弘阳地产位列南京市第三位。2017年,企业荣获了中国房地产开发企业100强、发展潜力10强、品牌价值华东10强以及江苏省综合实力前三强等奖项,得到了业界的普遍认可。

弘阳地产何以实现如此令人瞩目的销售增长?而如此增长的未来潜力尚有多少?这是弘阳地产留给外界的“弘阳之问”。

在商业模式方面,蒋达强重点介绍了弘阳地产“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的区域布局战略。他表示,弘阳地产将坚定做大做强根据地江苏;坚决进入中部、中西部、华南等都市圈,寻找业绩增长点;并坚决深化对外合作战略,取长补短,做大规模。

行业排名持续上升,销售同比涨幅居行业前列。2018年,弘阳实现合约销售金额约人民币473.4亿元,同比增长84.2%,并且企业3年内复合增长率达78%,业绩增幅居行业较高水平;实现合约销售建筑面积约为352.8万平方米,较去年同期增长107.8%。弘阳自2016年进入房地产行业排名百强以来,行业排名稳步上升,经过两年的发展,截止2018年底,行业排名已经上升到58位。同时,弘阳在2018年业绩发布会上还表示,公司2019年将力争达到600亿合同销售额,维持20-30%的业绩增幅。同时,公司2018年销售回款率高达90%,这主要是因为弘阳“3671”(3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正)高周转运营效率。

或许可以猜想,登陆资本市场后,弘阳将更为进取,毕竟去年其母公司弘阳集团就提到,未来五年将要跻身千亿销售阵营。

目前,“弘阳”品牌已经在长三角地区享有广泛声誉的及知名度。其专注于住宅物业开发以及商业及综合用途物业的开发、运营和管理,已成为弘阳品牌的核心优势。围绕这些优势弘阳不断蓄势前行,累积了丰富的房地产开发经验并取得了优异的成绩,其长三角地区行业地位不断得以夯实。

去年年初,因为有一众高管陆续加盟,弘阳成为地产圈的“网红”——赴港上市,超额完成全年销售,设立上海、南京双总部……弘阳给业界的印象更像一匹黑马。

快速周转能力和产品标准化作为弘阳地产的业务模式,也进一步助力战略目标的实现。弘阳地产已梳理总结出“3671”大运营体系打法,即3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正,高效运营将强有力地保障全国化布局战略落地;此外,公司地产板块三大产品线“正弘系”、“昕悦系”与“时光系”也实现了全面覆盖不同客户的需求。

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据现场消息,弘阳地产这次发行股份数是8亿股,占扩大股本的25%,超额配售权有15%。此次发行股份中有90%全球配售,10%香港公开认购,股份发售价格范围是2.18港币至3.18港币,募集资金规模是17.4亿港币到25.4亿港币。

在上述住宅和商业物业协同开发方面,弘阳地产不断拓展,一路领跑,具备了极强的竞争力。截止目前,弘阳地产已拥有两座商业综合体(南京弘阳广场及常州弘阳广场),一座办公楼,以及两座酒店(南京弘阳酒店及无锡弘阳洛克菲花园酒店)。这些比邻住宅物业项目的商业物业,为弘阳地产的住户提供了齐备的配套服务,同时也带动了企业整体物业项目的增值。

就在今年2月的年会上,弘阳地产在总结2018年工作时认为,2018年弘阳还不是黑马,“只是小试牛刀”;2019年即将亮剑,初露锋芒;2020年将真正绽放光彩;到2021年,经过连续三年逆势快速成长,才真正配得上“黑马”的称号。

在管理团队方面,蒋达强分享了弘阳地产独创的“组织变革五步论”,即机制先行、目标驱动、人才选用、持续胜仗和氛围优化,以此实现了对战略、机制、组织、人才、文化和业绩的管理闭环。

销售业绩贡献主要集中在长三角区域。从弘阳的合同销售金额分区域来看,长三角作为弘阳持续深耕区域,销售业绩贡献遥遥领先于其他区域,占比达93%,其中南京大本营位列城市业绩贡献首位,实现146.8亿元合同销售额。弘阳自2016年走出江苏以来,城市布局的均衡化优势逐渐体现,2018年除江苏省外的长三角区域城市合肥、杭州以及中西部城市武汉、重庆、成都均有业绩贡献。随着公司全国化布局加快,未来弘阳受区域政策、市场变动的风险影响将有所减小。

另据观点地产新媒体了解,弘阳地产此次全球发售的所得款项净额约为20.229亿港元。其中,约60%(即12.137亿港元)将用作开发物业项目或项目实施阶段的建设成本;约30%(即6.069亿港元)将用于偿还若干现有计息银行及其他借款;10%(即2.023亿港元)将用作一般营运资金。

在开发住宅物业的同时,弘阳地产也经营涵盖商场、游乐园、社区中心、酒店及办公楼的商业综合体,多元化的经营模式或将成为弘阳地产此次吸引投资的亮点。在现阶段内房股波动较大的情势下,弘阳地产的优势亮点有望提振投资者信心。

事实上,2018年对于弘阳地产来说,也是一个转折点。在这一年,弘阳地产强势突破“苏适区”,开启全国化布局战略。

弘阳地产于2017年底、2018年初加大组织与人才建设,引入众多能力强、业务精的中高层管理人员,随后开展组织变革,建立系统性的评价、激励和组织生态化机制,重构授权和管理流程,继承和升级“在商言人、诚者致远”的弘阳企业文化。此外,公司还大力推动人才梯队建设,启动“弘鹄”管培生招募计划,“提高标准,选对苗子”;打造弘阳学院,针对在职员工进行体系化培养。

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弘阳的“故事”

强化质量增长:左手优质土储右手稳健财技

走出“苏适区”

“人生无捷径,坚守成大器。”演讲最后,蒋达强分享了近日弘阳集团一季度经营管理工作会议上的金句。

投资:全国化布局战略已初步形成

在香港这个老牌金融市场做上市发布会,西装革履是标配。

优质土地储备,持续升级的产品口碑及科学的经营发展模式,弘阳地产近年来始终保持高质量的增长,其未来的市场潜力被看好。

据弘阳官微披露,弘阳地产董事会主席曾焕沙在今年年会上,对“苏适区”有一番深刻论述。

在本次发布会前夕,3月21日晚间,弘阳地产发布2018年度业绩公告,核心财务数据亮眼。公告显示,2018年弘阳地产实现合约销售金额473.4亿,同比增长84.2%(其中,地产板块收入同比增长49%,商业板块收入同比增长116%);累计实现销售面积353万平方米,同比增长107.8%;实现确认收入92.4亿,同比增长50.5%。

持续深耕长三角区域的同时,加速全国化布局。在土地投资方面,弘阳2018年在获取土地资源中,城市拓展良好,布局也更加均衡。2018年拿地销售比为0.36,略低于行业平均水平,通过招拍挂、股权收购等方式收购成功进入13个城市,获取371.78万平方米土储资源。从区域布局上看,弘阳坚持深耕长三角区域战略,新增建面占比达56%,并且相比2018年3月底前,成功获取了杭州、宁波、句容、绍兴、常熟、蚌埠、仪征7个长三角强二线及热点三四线城市项目;同时,公司还加快了全国化布局速度,在西南、华中区域成功获取209.4万平土地,并在佛山获得15.8万平地块。

6月28日,弘阳地产四位高管就以黑色西装亮相,手持招股书站到了媒体面前,包括弘阳地产董事会主席曾焕沙、执行董事及总裁何捷、非执行董事张宏武、非执行董事蒋达强。

招股书显示,弘阳地产凭借对长三角地区房地产市场的深刻了解,已策略性地选定和获取了该地区的大量优质土地,截至2018年3月31日,企业已开发了多项物业组合,包括25个已竣工项目、50个开发中项目及18个持作未来的开发项目。

“2月14号,弘阳集团上海总部正式启用。很多人问我:‘南京有什么不好,为什么非要去上海?’”曾焕沙当时说到,“既然我们想成为一流的企业、成为受人尊敬的公司,那就必须走出去,必须到更广阔的市场中去。通过弘阳上海总部,我们将有机会近距离向标杆企业学习、与标杆企业合作,参与全国化的市场竞争。”

“地产商业双轮驱动”战略为弘阳地产高质量快速发展提供了澎湃动力。地产板块方面,2018年弘阳地产共获取31幅地块,新进杭州、成都、武汉、南昌、宁波、佛山、徐州、绍兴、开封、蚌埠等城市,已初步完成全国化战略布局;商业板块方面,2018年弘阳购物中心新进广州、合肥、烟台、扬州、衡阳、济宁6个城市,长租公寓进入上海。

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走进资本市场,企业一向都需要讲一个故事,而在弘阳地产,“人”或许是其中的一个看点。

根据克而瑞中国房地产企业销售排行榜,以销售套数计,2017年弘阳地产在南京市位居第三。依靠企业高质量增长趋势,未来3-5年内,弘阳地产将继续深耕长三角区域,通过实施客户全覆盖战略,进一步提高市场占有率。

由此可知,2019年起的三年,才是弘阳地产真正的业务发力期。

面向2019年,弘阳集团将以规模增长为优先目标,重视产品和服务的提升,进一步实现高质量跨越式增长。

总土储资源可维持企业2-3年发展。截止2018年底,弘阳总土地储备达1308万平,权益土储建面为723.16,总土储权益占比为55%。根据公司2018年商品房销售均价计算,可售货值大约在1755亿,按照20-30%的年复合增长率,能够支撑企业2-3年发展,仍适当加强土储资源的扩充。截止2018年底,弘阳地产已入驻全国28个城市,成功布局长三角、西南、华南、华中区域,全国化布局初步成形。

总裁何捷眼中,主席曾焕沙就是一个有着独特魅力的人:“曾总以前在福建,有多年房地产发展的经验,他的座右铭是‘在商言人’,同时也非常推崇以奋斗和奋斗者为本的目标,是我们全国的侨商会的副主席,是我们全国侨联的常委,是江苏省侨商会总汇的会长,也是我们江苏侨联的副主席。”

同时,弘阳地产还将以上海、南京、杭州、合肥都市圈为核心向周边拓展,选择性进入长三角地区一些极具发展潜力的三、四线城市,形成“1 3 X”的区域布局。业内人士分析认为,弘阳地产的区域性战略布局,顺应了内地房地产业升级调整的大趋势,市场可持续发展前景乐观,有望为内房市场注入生机与活力。

为此,弘阳地产在战略、经营和组织层面,均已进行了一轮深入迭代——以“做透大江苏,深耕长三角,布局都市圈”为布局策略,依靠地产 商业双轮驱动和更为完善的组织能力、管理模式、激励方式,实现“弯道超车”,成为标杆房企。

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把“人”摆在第一位,正是创始人曾焕沙管理企业的理念,故而何捷又报出了高管团队中的若干代表:“我们其他的管理团队,蒋总,他曾是旭辉副总裁,在华润都有任职;还有一个张良先生,有过多家房地产的任职,在人力资源方面有非常独到的经验……我们整个团队大都是有多年的房地产经验,这个也是我们的一个特色。”

此外,多年来摸索出来的企业经营发展模式,也是弘阳地产保持高质量持续发展的关键。在实践中,弘阳地产在投资、融资、管理及退出四个方面切实做到了互为辅助、有机融合。

从宏观政策和资金面等核心房企核心生存环境来看,2018年尤其是从下半年开始,都呈现显著收缩态势——作为房企生存之本的土地储备,25家龙头房企在2018年合计拿地2590宗,土地成交金额15600亿,同比下调28%。最后几个月更是连续低于千亿,这也是最近4年来首次出现。

企业应适当增加项目的权益比例。值得一提的是,弘阳拥有大量合作开发项目,2018年新合作拿地计容面积占总量的72%,新拿地项目计容面积权益占比超过60%,总土储资源中,权益占比不足60%。虽然弘阳在规模快速扩张的过程中,大量的合作开发起到了强有力的作用。但是合作开发毕竟是把双刃剑,未来,弘阳还需要进一步落实增权益的策略,增加企业项目的权益占比。

其进而指出,房地产行业的发展以前是关系的驱动,前一段时间是资金驱动,现在是人才驱动的时代。

投资方面,弘阳地产建立了包括货地比、毛利率、净利润、开盘时间、去化周期、现金流回正周期等详细的指标评价体系,通过高效的现代化管理模式以确保投资效益的最大化;融资方面,弘阳地产始终奉行审慎的金融管理做法,通过密切监控现金状况及借款到期状况来管理流动资产水平,以确保营运资金充足,同时通过实施稳健的财务政策,不断丰富融资渠道以满足资本需求。

而根据业绩公告,弘阳地产在2018年实现了地产与商业业务的逆势增长——地产板块收入同比增长49%,商业板块收入同比增长116%。

财务:盈利、风险管控有优化空间

“为了在机制上进行创新,我们做了以下的工作:首先我们有非常好的薪酬待遇;二是我们针对投融管退设立了非常好的激励机制,我们变跳高为跳远;第三,我们在跟投上也很快进行了推进,把打工变成了合伙,激发团队的狼性,真正做到共享共担。”

提升核心竞争:锻造“产品力 人才力”双核心

地产 商业双轮驱动,正稳定输出发展动力。

盈利水平波动较大。根据年报数据来看,2018年,弘阳实现营业收入92.39亿元,同比增长50.5%,毛利润28.87亿元,同比增长15.9%。这主要得益于企业物业销售及商业物业经营的收入增长,其中物业销售收入同比增长48.9%至88.43亿元 ,商业物业经营实现营收3.59亿元,同比增长115.7%。但从弘阳盈利水平来看,由于进入资本投入期,需要投入更多资金获取优质土地资源,所以毛利率与净利率增速有所放缓。其中2018年毛利率为31.2%,同比下降9.4个百分点,净利率同比下降5.1个百分点至14.3%,这主要是由公司2018年已交付的若干项目因土地获取成本较高所致。

“在不远的将来,我们将在上海设立第二总部。”何捷透露:“一个好的战略加上一个好机制,这是成功企业的标尺,也是可以成为为未来、为股东创造更大价值的一个保障。”

对于房地产企业,产品及人才无疑是最核心的竞争力。对弘阳地产而言,对产品力的锻造与人才竞争力的激发,是其永不懈怠的追求。

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用曾焕沙的说法,就是通过打造共创价值、共享利益、共担风险的事业共同体,吸引和培养行业最顶尖人才,最大程度上激发员工潜能,这也是未来公司保持持续增长的重要保障。

产品线方面,针对不同客户的产品需求,弘阳地产包含时光系、昕悦系、燕澜系、天宸系与TOP系在内的五大产品线,引领了房产业的“定制”潮流产品质量保障和不断研发创新,是企业塑造品牌形象的关键。

地产板块方面,2018年弘阳地产共获取31幅地块,新进杭州、成都、武汉、南昌、宁波、佛山、徐州、绍兴、开封、蚌埠等城市,已初步完成全国化战略布局;

行政费用率达4.97%。弘阳自2016年走出江苏以来,行政费用支出逐年上升,2018年行政费用达6.86亿元,同比上涨125%,行政费用率达4.97%,相比2016年提升了2.37个百分点。这主要是因为公司处于规模加速扩张阶段,非大本营城市需要大量的人力维持项目运营。此外,弘阳上海总部的筹建和启用,也是其中一个重要因素。

蒋达强的说法则透出些自豪:“我们的薪酬竞争力在同行里面保持在90分以上,另外从跟投,从高层管理人员的股权齐全的激励,包括后面合作制度方面,都有一些已经在落地或者即将落地的措施启动,总体来说我们要打造人才吸引的措施。”

弘阳地产数十年来如一日地专注自身产品质量的提升,在全国建立了广泛的知名度和消费者认可度。弘阳地产的最大竞争优势在于以消费者人群的特点为切入点,来打造适合不同人群的多样化的产品结构。

商业板块方面,2018年弘阳购物中心新进广州、合肥、烟台、扬州、衡阳、济宁6个城市,长租公寓进入上海。

净负债率降低,但需调整债务结构。根据年报数据显示,弘阳2018年净负债率同比下降19.4个百分点,为68.3%,杠杆率有所降低。截止2018年底,总有息负债为219.2亿元,其中境外债占比12%,说明企业已具备境内外双资本市场的融资能力;且公司持有现金为124.6亿元,同比增长195.8%,能够覆盖短期有息债务,短期内还款压力不大。但长短期债务比为1.02,仍有优化债务结构的空间;并且公司平均融资成本自2015年以来均在7.5%以上,处行业中枢偏上水平。

土地“大计划”

进入新的房地产时代,每家房企都铆足了劲在跨越或冲刺新的阶段,而持续的高速航行背后,需要优秀“舵手”来掌握方向。极度注重人才竞争力的弘阳地产认为,当下房地产企业已进入人才驱动的时代。弘阳地产执行董事及总裁何捷表示:“为了在机制上进行创新,我们做了以下的工作:首先我们有非常好的薪酬待遇;二是我们针对投融管退设立了非常好的激励机制,我们变跳高为跳远;第三,我们在跟投上也很快进行了推进,把打工变成了合伙,激发团队的狼性,真正做到共享共担。”

具体到核心财务数据上,2018年弘阳地产实现合约销售金额473.4亿,同比增长84.2%;累计实现销售面积353万平方米,同比增长107.8%;实现确认收入92.4亿,同比增长50.5%;年度净利润13.2亿,同比增长10.7%。

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除了人才,弘阳地产此次上市发布会被提及最多的还有土地——目前有683万平方米储备土地,可以供未来三年的开发。

通过打造共创价值、共享利益、共担风险的事业共同体,弘阳地产不断吸引和培养行业顶尖人才,最大程度上激发员工潜能,这也是未来公司保持持续增长的重要保障。

此外,弘阳地产净负债率从2017年底的87.7%大幅改善至68.3%,财务日趋稳健;同时,手头现金余额为124.56亿,运营资金充裕。

商业:物业投资及经营收入稳步增长

何捷着重介绍:“区位上,公司大部分土地都是在长三角非常好的区位;第二体现在结构上,我们土地储备的结构接近50%在二线城市,还有25%在强三线城市,其他25%在三四线城市;第三,我们的土地储备是根据刚需和改造的结构群体;第四,在目前限购限价政策比较严厉的环境下,2016年10月份调整政策之后,我们拿到的土地有非常好的议价空间。”

“弘阳地产的薪酬竞争力在同行里面保持在90分以上,”弘阳地产非执行董事蒋达强称,“另外从跟投,从高层管理人员的股权齐全的激励,包括未来合作制度方面,企业都有一些已经在落地或者即将落地的措施启动。”随着越来越多科学的人才制度的实施,弘阳地产的发展活力将进一步被激发,为未来高质量可持续增长提供人才方面的核心助力。

港股内地房企分析人士指出,弘阳地产在2018年实现上述业绩的一个重要因素,是对外合作战略取得较理想成效。

商业物业投资及经营营收同期增长58.8%。根据年报数据,弘阳2018年商业物业投资及经营收入为3.59亿元,比去年同期增加115.7%。综合其2015年-2018年,在企业营业收入中的占比来看,除了2016年、2017年南京弘阳广场A1馆因2016年进行装修升级导致其租金收入减少,南京弘阳广场的主题乐园因自2016年10月起进行升级工程导致其门票收入减少外,整体来看,从2016年到2018年,其商业物业投资的营收占比是稳步上升的,尤其是其南京弘阳广场经过两年的改造后,整体商业物业投资及经营的营收占比相比去年增长了1.2个百分点至3.9%。

根据弘阳地产方面的说法,其土地现在能够得到比较高的安全边际,跟合作有非常大的关系。

对于未来,弘阳地产表示,公司将一如既往夯实增长内驱力,积蓄长期可持续发展的势能,打造一个在全球范围内广受尊重的中国地产品牌。

目前,弘阳地产已与旭辉、正荣、蓝光、中粮地产、平安不动产、金科等房企达成战略合伙关系,持续深化与品牌实力强劲、资源丰富的优质企业合作,实现资源优化配置和共赢发展。

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何捷表示,弘阳地产从2014年已陆陆续续有很多项目跟各类企业进行合作,到目前为止,该公司和百强中的45家企业在不同项目有合作,合作模式方面也是多种多样,包括联合操盘、小股操盘、轮流操盘,“各式各样的形式我们都有”。

“在宏观政策和市场环境的叠加作用下,去年以来规模房企之间合作操盘的案例显著增长,”上述分析人士称,“合作开发项目的增加可以显著降低拿地成本和扩张过程中潜在的风险,还可以有效整合项目资源。在此情况下,合作开发、分摊利润也令不少港股内地房企呈现销售规模增长高于净利润增长的趋势。”

坚持“地产 商业双轮驱动”的多元化集团产业战略,和大多数以住宅为主营业务的房企不一样的是,弘阳地产自从诞生之初就带有商业基因,具备行业内较有特色的发展优势。其母公司弘阳集团从家居建材批发起家,1996年开始住宅开发,2006年拓展到商业开发,一直以来坚持商业与住宅共同发展。公司以轻重结合的运营模式作为拓展商业板块的主要路径,推广“弘阳”品牌。2018年“双Mall 游乐型”的南京弘阳广场重装升级,常州弘阳生活 成功开业,同时入驻合肥、衡阳、烟台、广州、扬州和济宁六大城市,并且公司2019-2021年至少有5个项目逐渐开业。截止到2018年底,弘阳握有的大量优质持有型商业资产,如桥北弘阳广场、常州弘阳广场等,总运营项目建面达50.8万平,另外公司还有8个在筹建项目,建面达69.5万平。

还有,弘阳地产获取土地的成本似乎更低了,“从2016年到2017年,花了同样的钱但是得到了更多的土地储备”。

而在全国化布局下,弘阳地产在2018年进入资本投入期,若干优质项目土地获取成本较此前拿地阶段有所提高,也导致毛利率增长趋缓,但将成为未来数年弘阳地产业务发展的一大动能。

总结

据不完全统计,2017年,弘阳地产拿下了43个项目,权益可售面积为245万平方米,总货值约367亿元。

独特竞争力:地产 商业双轮驱动

业绩增幅明显,全国化布局加速。2018年,弘阳实现合约销售金额约人民币473.4亿元,同比增长84.2%,并且企业3年内复合增长率达78%,业绩增幅居行业较高水平;在土地投资方面,弘阳积极深耕长三角,成功获取杭州、宁波、句容、绍兴、常熟、蚌埠、仪征等长三角强二线及热点三四线城市项目;同时,公司还加快了全国化布局速度,完成西南、华南、华中区域布局。

公开市场拿地成本越来越高的当下,并购是房企做大规模的手段之一,弘阳地产也不例外。

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为保证规模与利润双赢发展,弘阳在三方面有进一步优化空间:

弘阳地产从2017年开始做并购的业务之后,取得的土地可以很好按照预期进行开发。尝到甜头之后,并购或将成为弘阳地产获取土地的主要手段之一。

事实上,弘阳地产是国内为数不多的以商业起家的房企。

第一,需注重销售规模与资产规模的均衡发展。得益于大量的合作,弘阳近几年规模得到快速扩张。但是合作开发毕竟是把双刃剑,未来,弘阳还需要进一步落实增权益的策略,增加企业项目的权益占比。

“我们要多开渠道,以多种方式进行获得土地,同时还要加强并购,提升投资效率。抓住在不同板块、不同时期和不同城市的窗口期,可以获得更安全、获得未来预期会更好,盈利能力更强的土地。”何捷如此说道。

1996年,弘阳地产前身企业的“起家”产业,正是家居建材批发。经过23年发展,其在商业板块沉淀下来的独特基因,正形成与地产板块的螺旋互动与协同。

第二,提升行政管控效率。弘阳自2016年走出江苏以来,随着规模扩张加速,行政费用支出也在逐年上升,行政费用率达已达4.97%,处行业较高水平。值得一提的是,2019年前3月,弘阳新进入西安、长沙等6座新城市,城市布局更加广泛,对于行政管控效率的提升不可忽视。

加大并购目的是做大规模,何氏直言:“我们需要在规模、效率、品质上有更快的提升。”

南京江北新区桥北地区是弘阳的事业“大本营”,也是洞悉其地产 商业双轮驱动战略的样本。

第三,债务结构有提升空间。一方面,弘阳自2015年以来快速发展,加快了资本投入力度,获取优质土地资源需要动用更多资金;另一方面,2018年长短期债务比为1.02,长短债基本相当,有调整债务结构的空间。

接下来,弘阳做的是走出去。何表示,布局上面,公司会强调1 3 X的布局,扎根大本营长三角,同时在华南、西南布局,“我们已经走出去了”。

在过去超过20年的时间里,这片区域由最初的红太阳装饰城不断迭代升级,蜕变为现如今的弘阳智慧小镇:涵盖了住宅、办公、商业、家居、文旅游乐场、学校和街区七大组合,占地8平方公里,小镇拥有20万左右的居民、55万平方米的商业综合体。

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弘阳地产将更多关注节点城市:像武汉、长沙、郑州、重庆、成都这样的城市,是未来选择发展的方向,这样的节点城市和周边都市圈将作为未来进一步发展的激励。

与当下大部分从零开始创造而来的小镇不同,弘阳的小镇模式是对原有的业态进行升级,通过技术平台去实现政府治理、社会治理、社区管理和社区商业的融通,建设更加安心、安全、智慧、绿色、健康、生态和便捷的小镇。

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而在香港资本市场尤其关注的大湾区,弘阳地产同样有“重点”布局的计划。

换言之,弘阳的小镇模式是结合已有的资源,对存量资产的改造和升级,这是其他做单一纯粹住宅产品线的开发商很难实现的。

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据何捷表示,大湾区是一个非常火热的区域,华南是要进的,公司已经有筹备了,只是项目还没有落地,这也是未来要重点发展的。

据悉,弘阳近日正总结其在商业地产开发运营、多元产业项目开发、智慧城市等领域积累的经验,明确将城市商业综合体、智慧小镇等产城融合类项目作为重点战略发展方向。而发力的重点区域,为国务院批复规划的重要城市群和经济区所辖三线及以上级别城市,以及其他集团准入区域的二线和强三线城市。

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“整个市场的规模其实跟长三角差不太多,也是我们未来的重点。只是这边的土地和金融程度相对比较高,但我们会找到合适的时机,拿到合适公司发展的土地,然后进入这个市场。”@今日话题

上述港股内地房企分析人士也认为,在消费场景上,弘阳“地产 商业”模式亦有优势。弘阳商业板块具有独特的“双Mall(商业Mall、家居Mall) 游乐”业务模式,商业Mall未来或可实现在商业Mall引领下的住宅项目溢价;家居Mall亦有望推展针对毛坯住宅项目业主的交叉销售。

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“增长黑马”志在未来

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2018年,弘阳地产身上的标签其实不只“增长黑马”,还有“当红炸子鸡”、“大咖云集”、“抢占C位”等等。而在弘阳地产看来,其独特的优势还在于文化价值观、组织架构等方面的软实力,以及足以承载未来数年业务快速发展的硬实力。

软实力方面,弘阳地产于2017年底、2018年初加大组织与人才建设,引入众多能力强、业务精的中高层管理人员,随后开展组织变革,建立系统性的评价、激励和组织生态化机制,重构授权和管理流程,继承和升级“在商言人、诚者致远”的弘阳企业文化。

弘阳地产认为“最大信任是授权”。2018年内,弘阳集团优化切割了两级集团授权职责,核心要务是实现“授权有度,高效运作”,从产业集团到经营一线的授权也更为充分。

此外,大力推动人才梯队建设,启动“弘鹄”管培生招募计划,“提高标准,选对苗子”;打造弘阳学院,针对在职员工进行体系化培养。

硬实力方面,在弘阳地产2018年报中,“快速周转能力”这一关键词被提及。

业内共识是,“快速周转能力”作为房企必答题,考验的是房企投资、融资、运营、产品、营销等综合能力。敢于喊出“快速周转能力”的弘阳地产,势必已为此做好准备。

弘阳地产已梳理总结出“3671”大运营体系打法,即3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正,高效运营将强有力地保障全国化布局战略落地。

在投资与拿地上,弘阳地产确立了“做透大江苏,深耕长三角,布局都市圈”的区域布局策略,由区域性房企向全国性房企转变迈出坚实的一步。根据2018年业绩报告,弘阳地产土地储备总建筑面积约1308万方,较2017年的1125万方增加16.28%,为未来发展提供了充足的支持。

在资本市场上,弘阳地产在2018年7月12日赴港上市。2019年初,公司股票先后纳入恒指综合指数和港股通股票名单,进一步增强了公司在资本市场的影响。

据悉,作为在2021年真正实现“增长黑马”的开局之年,弘阳地产内部把2019年定义为“从奋斗到艰苦奋斗的关键一年”,年度关键词为“经营提升”——进一步优化组织机制,以规模增长为优先目标,重视产品和服务的提升,实现有质量的跨越式增长。

“大而强,特而优,没有小而美”,弘阳地产在今年年会上认为,“未来三年,将是行业弯道超车的最后窗口期。”

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