业绩对赌压力山大,华夏幸福大手笔引进平安

2019-06-15 06:00栏目:www.402.com
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新浪财经讯 2019年2月28日,克而瑞等地产数据供应商陆续公布2019年前两个月的房企销售榜单,华夏幸福(30.820, -0.80, -2.53%)基业股份有限公司(以下简称“华夏幸福”)前两个月累计销售额分别同比下降51%、43%,接近腰斩的销售业绩无疑会加大此前公司与中国平安(71.700, 1.69, 2.41%)的业绩对赌压力,若要顺利完成预期净利润增长目标,华夏幸福必须加大销售力度。

  平安资管:华夏幸福估值有吸引力 属保险资金投资

  记者 王雪青 

  平安资管晋身华夏幸福二股东

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  每经记者 肖乐 舒曼曼    每经编辑 王可然    

  大股东让股19.7%,平安资管137亿晋升第二大股东——找到“大树”的华夏幸福,股价当即奔向涨停,收盘上涨9.68%。

  中国证券报

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1-2月销售额近腰斩 净利润增速恐不及预期

  7月10日,华夏幸福(600340,SH)发布公告称,控股股东华夏幸福基业控股股份公司(以下简称华夏控股)通过协议转让的方式,向平安资产管理有限责任公司(以下简称平安资管)转让约5.82亿股公司股份,占公司总股本的19.70%。此次股份转让价约137.7亿元,转让完成后平安资管将成为华夏幸福第二大股东。

业绩对赌压力山大,华夏幸福大手笔引进平安。  7月10日午间,华夏幸福发布公告,公司控股股东华夏幸福基业控股股份公司(简称“华夏控股”)当日与平安资产管理有限责任公司(简称“平安资管”)签订《股份转让协议》,约定华夏控股通过协议转让方式,向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份,占上市公司总股本的19.70%。为表诚意,华夏幸福大股东给出了三年盈利将近440亿元的业绩承诺。

  □本报记者 张玉洁 实习记者 潘昶安

  值得注意的是,平安入股华夏幸福的同时,业绩对赌协议也随之曝光。

据克而瑞统计的全口径房地产销售金额数据显示,2019年前两个月华夏幸福销售业绩分别为109.3亿元、169.4亿元,分别同比下降51%、43%。其中2月份单月销售仅60.1亿元,环比大幅下降45%,同比更是大幅下降51.14%,在长期持续的政策调控下,环京地区的销售寒流仍在继续。

  值得注意的是,对于此次股权转让,交易双方设定了关于利润补偿的约定,承诺2018年度、2019年度和2020年度,归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180.01亿元。

  平安入股后,将为华夏幸福的发展带来哪些影响和改变?双方的潜在合作是什么?对此,华夏幸福有关负责人接受了上证报记者采访。

  7月10日午间,华夏幸福发布公告,公司控股股东华夏幸福基业控股股份公司同日与平安资产管理有限责任公司签订《股份转让协议》,约定华夏控股通过协议转让方式,向平安资管转让5.82124502亿股华夏幸福股份,占华夏幸福总股本的19.70%。本次转让后,平安资管将跻身华夏幸福第二大股东,持股比例仅次于华夏控股。华夏控股持股比例从61.67%变为41.97%。受此消息提振,地产板块昨日午后集体爆发,中交地产涨停,华夏幸福收于27.31元/股,上涨9.68%。

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更要命的是,2018年华夏幸福在房屋签约销售本就不及预期的情况下,其他业务如产业服务的收入也放缓了增长速度。尤其是产业园区的结算收入额,全年增速仅有4.75%,甚至赶不上房屋销售金额的增速,而往年这一业务的增速是非常高的。公司半年报显示,产业发展服务收入同比下降21.27%,而2017年产业服务收入增速高达110.4%。值得注意的是,全年公司的销售面积高达1502.23万平方米,同比增速高达57.56%,如此告诉增长的销售面积并未能换来销售收入的增长,环京楼盘大降价带来的阵痛只有华夏幸福最明白。

  华夏幸福董秘林成红告诉《每日经济新闻》记者,此次关于利润补偿的约定是比较偏稳健的增长趋势,3年翻一番的增长率算下来复合增长率还不到30%,而且华夏幸福每年复合增长率基本上在30%以上,还是比较偏稳健的态势,所以,对于公司完成业绩承诺比较有信心。

  为何引入中国平安

  流动性改善

  华夏幸福(600340)7月10日午间发布公告称,控股股东华夏幸福基业控股股份公司(以下简称“华夏控股”)拟向平安资管转让公司总股本的19.7%,转让价款共计137.7亿元。

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  平安资管将成“二股东”

  华夏幸福公告称,上述《股份转让协议》的签订,旨在增强双方在相关业务领域的潜在合作,完善公司治理水平,持续提升公司竞争能力与盈利水平,促进公司的快速健康发展。

  公告显示,本次转让价格为23.655元/股,距昨日收盘价折价约5%,本次股权换让共耗资137.7亿元。本次股份转让后,华夏幸福也将改组董事会,平安资管将获得两个董事会名额。

  同日市场还有传言称,中国平安(601318)正在考虑向泰邦生物(CBPO)发出收购要约,平安已与其他投资者就联合竞购进行磋商。

业绩全面遇冷的2018对于华夏幸福来说无疑是艰难的一年,可2019年的前两个月房地产市场仍然没有给华夏幸福喘息的机会。前两个月的销售额以接近腰斩的成绩呈现出来,而这样的市场还会持续多久没有人知道,短暂的业绩波动、净利润增幅放缓甚至下降通常并没有那么可怕,可这却让华夏幸福成了热锅上的蚂蚁,而这一切都源于曾搭救过自己的中国平安的入局及与其相关业绩对赌。

  华夏幸福目前的主要业务分为产业园区业务和房地产开发业务两大板块。截至10日收盘,华夏幸福上涨9.68%,但在盘中曾一度涨停。

  华夏幸福有关负责人对上证报记者表示,作为产业新城运营商,华夏幸福与传统地产商有所不同,成熟的产业新城模式已成为公司核心竞争力之一。公司引入中国平安作为重要股东,背后是华夏幸福优化公司治理结构的新突破,也是资本市场对华夏幸福前瞻布局核心都市圈价值的认可。未来,公司还将与其他各类合作伙伴实施强强联合,增强业务协同。

  平安资管相关人士对中国证券报记者表示,此笔是平安资管正常的保险资金运用投资。华夏幸福是中国领先的产业新城运营商,具有环核心城市圈的业务布局,公司看好其长期发展潜力。平安资管一贯主张价值投资。华夏幸福目前估值相对有吸引力,同时公司股息分派保持在稳定水平,投资者能够获得相对稳定的现金流。

  中国平安为何花费逾百亿元巨资投资华夏幸福?因为价格便宜。

高增长业绩对赌 华夏幸福没有半点懈怠空间

  平安资管是平安集团持股98.66%的专业资产管理公司。公告显示,此次股份转让价约137.7亿元,转让完成后,华夏控股及其一致行动人鼎基资本管理有限公司持有华夏幸福42.67%的股权,平安资管及其关联方持有19.88%的股权,平安资管将成为第二大股东。

  平安与华夏幸福的发展契合点在哪里?双方或将在哪些方面继续合作?

  多位接近公司人士以及市场人士均对记者表示,此次平安资管大比例入股,有助于提升公司流动性水平。

  7月10日午间,中国平安相关人士回应21世纪经济报道记者表示,华夏幸福目前估值相对具有吸引力,同时公司股息分派保持在稳定水平,投资者能够获得相对稳定的现金流。平安称,平安主张价值投资,而华夏幸福是中国领先的产业新城运营商,具有环核心城市圈的业务布局,平安看好其长期发展潜力。

2018年7月10日,华夏幸福发布公告称控股股东华夏幸福基业控股股份公司与平安资产管理有限责任公司于2018年7月10日签订《股份转让协议》,约定华夏控股通过协议转让方式,向平安资管转让5.8亿股公司股份,占公司总股本的19.70%,转让价格为23.655元/股,转让价款共计137.7亿元。转让后,平安资管及其一致行动人合计持有上市公司华夏幸福19.88%的股份。

  平安资管方面向《每日经济新闻》记者表示,此次是平安资管正常的保险资金运用投资,华夏幸福是中国领先的产业新城运营商,具有环核心城市圈的业务布局,看好其长期发展潜力。华夏幸福目前估值相对有吸引力,同时公司股息分派保持在稳定水平,投资者能够获得相对稳定的现金流。

  华夏幸福人士称,公司会继续按照目前计划发展,进一步开发运营产业新城项目。平安不仅为全方位金融平台,同时具有其他方面优势,可在适当情况下考虑未来进一步合作。

  华夏幸福今年以来股价走势低迷,目前市值较年初已经蒸发过半,其中一大原因即是外界担忧其资金情况。自2017年下半年开始,环京多地颁布严格的限购限贷政策,华夏幸福在环京地区的销售受到较大影响,资金回笼压力增大。与此同时,华夏幸福的产业新城模式也被认为重资产运营,在去杠杆的背景下面临较大的资金压力。华夏幸福此前年报显示,2017年末公司资产负债率为81.1%,若考虑90亿元永续债情况,资产负债率则为83.5%。

  而对于收购泰邦生物,平安则表示不予置评。泰邦生物官方网站显示,该公司是山东省唯一一家以血液制品为主的生物科技企业。公司于2009年在美国纳斯达克转板上市,是国内唯一在美国上市的血液制品企业。

当时的金融环境与四年前平安入股碧桂园已经有所不同,为赢得金融巨头平安的支持,华夏幸福显然比当时的碧桂园付出了更大的诚意。一方面平安资管可以向华夏幸福提名两名董事候选人,另一方面,平安资管也华夏幸福有着业绩对赌协议,即:未来三年,华夏幸福以2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数,2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。在利润补偿期间,如果华夏幸福的实际净利润小于在同一年度的预测利润的95%,则华夏幸福将承诺对平安资管进行现金补偿。

  记者注意到,华夏幸福近年现金分红逐年增加,比如,2016年度每10股派6.6元,2017年度提高到每10股派9元。

  大股东兜底业绩承诺

  在本次与平安资管签订股权转让合同之前,华夏幸福已经开始了一系列动作。5月16日,华夏幸福发布公告称,与中信银行建立战略合作关系,后者同意向华夏幸福集团提供总额不超过315亿元的集团授信额度。6月22日,中国诚通、中国铁物与华夏幸福签署战略合作协议。华夏幸福董事长王文学表示,华夏幸福将进一步落实各方已有的项目合作,愿意配合中国诚通资本运营试点,积极参与国有企业改革。

  此前曾有报道称,中资投资企业中信资本控股旗下公司CCRE欲收购泰邦生物,对其估值为36.5亿美元。

到此合作并未结束,2019年1月31日,华夏幸福发布公告称,华夏控股以每股24.597元的价格,向平安资管转让其持有的1.7亿股公司股份,占公司总股本的5.69%,股权转让价款共计42.03亿元。转让完成后,中国平安持股比例由19.56%增至25.25%,仍为第二大股东,但持股比例已直逼华夏控股。

  同策咨询研究部总监张宏伟向《每日经济新闻》记者分析指出,保险资金投资房地产公司,首先看土地储备,因为房地产是重资产行业,土地储备决定了企业未来发展规模,其次看团队和业务构成。平安资管入股华夏幸福,能够提供长期资金支持,解决其资金需求问题,股权投资是一个长期的过程,资金价值在三到五年能够更好地发挥。后续双方还会不会有其他方面的一些合作还有待观察。

  为赢得金融巨头平安的支持,华夏幸福给出了很大的诚意:不仅将改组董事会,加入平安提名的2名董事,大股东华夏控股还给出了三年将近440亿元的盈利承诺。若不足盈利预测的95%,大股东将进行现金补偿。

  不过值得注意的是,本次股权转让附带业绩承诺,这在以往股权转让案例中并不多见。华夏幸福承诺,将以该公司2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数,在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则,华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。

  对赌协议曝光

事到如今,华夏幸福前面是房地产去杠杆背景下的调控常态化,而后面似乎被第二大股东拿着业绩对赌的预期施加压力,夹缝中的华夏幸福在2018年业绩不及预期的情况下,2019年又逢开年不利。

  值得一提的是,2015年,中国平安旗下平安人寿曾以每股2.816港元的价格认购碧桂园22.362亿股新股,持股约为9.9%,投资额约62.95亿港元,成为碧桂园第二大股东。截至7月10日,碧桂园的股价为13.26港元,平安人寿这笔投资可以说获利颇丰。

  根据业绩对赌协议,未来三年,华夏幸福以2017年度净利润为基数,2018年度、2019年度、2020年度净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即2018年度、2019年度、2020年度净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。

  板块或迎估值修复

  公告显示,在平安入股也签订了利润的对赌协议,华夏幸福股东承诺今年净利润达114亿元,否则将给予平安资管现金补偿。

华夏幸福目前的主要收入来源分为两部分:地产开发销售、产业发展服务,如下图所示。

  华夏幸福作出业绩承诺

  华夏幸福有关负责人对上证报记者表示,这个水平的业绩承诺并非首次出现,而是与公司股权激励方案中的业绩考核目标一致。此举可促使控股股东、管理层更好地致力于上市公司业绩提升和未来发展。

  Wind数据显示,从1月至今,房地产概念股已跌超20%,市值蒸发已经超万亿元。另一方面,22家内地及香港上市的房企前6月销售金额达到了18816.54亿元,同比上涨幅度高达37%。其中,碧桂园、万科以及中国恒大前6月销售均突破3000亿元。

  华夏幸福公告称, 于 7 月 10 日收到华夏控股的通知,华夏控股与平安资管于 7 月 10 日签订《股份转让协议》。

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  在此次转让中,华夏幸福作出了业绩补偿承诺,以上市公司2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数,上市公司2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。利润补偿期间各年度的实际利润,以上市公司聘请的具有证券从业资格的会计师事务所出具的审计报告确定经审计的归属于上市公司股东的净利润数值为准。

  今年7月,华夏幸福向百余位核心员工授予股票期权及限制性股票时,其业绩考核目标即为未来三年净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。

  中原地产首席分析师张大伟指出,对于房企来说,三四线市场仍将是推动全国房地产市场销售持续向好的基石。龙头房企2018年继续刷新历史销售记录基本接近定局。

  《股份转让协议》约定华夏控股通过协议转让方式,向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份,占后者总股本的19.70%。经协商后的标的转让价格确认为23.655元/股,转让价款共计 137.70亿元。

两类业务性质及结算周期并不相同,产业发展服务主要是当期收入当期就计入报表,而地产开发销售则不同,通常从房屋销售到结算进入利润表中需要2年左右的时间,主要为开发建设的时间。也就是说相对于华夏幸福与中国平安的业绩对赌的三年(2018、2019、2020),各自的利润来源分别如下表,当然,中间可以有赶工、滞后结算等方法调节每年的利润情况。

  利润补偿期间,如出现上市公司任一会计年度的实际净利润小于上述同一年度预测利润的95%,则华夏幸福承诺对平安资管进行现金补偿。

  产融结合促发展

  瑞银中国内地和香港房地产研究主管Eva Lee对中国证券报记者指出,房企强劲的销售数据未有为股价构成支持,主要是由于市场关注人民币贬值风险、房企融资渠道受限、棚改货币化政策改变等风险。

  完成后,华夏控股所持的股权占比由61.67%降至41.97%,而平安资管及其关联方的持股比例则由0.18%增至19.88%,成为第二大股东。

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  从约定内容来看,意味着华夏幸福将在3年内实现每年归属上市公司净利润的增长率超过30%,然而在宏观调控趋紧的背景下,华夏幸福能否实现业绩增长备受关注。

  记者注意到,通过下属子公司层面引入金融机构作为股东,为公司相关经营项目提供资金支持,已成为华夏幸福重要的经营方式和融资途径。在2017年年报中,公司全资子公司增资扩股引入金融机构作为股东的案例,合计有近20例。

  东方证券分析师则指出,市场情绪的宣泄已接近尾声。其中龙头公司在融资、拿地和销售全面的集中度提升仍将是板块较为明确的投资逻辑,叠加龙头接近历史底部的估值。当下不宜再过度悲观。故而看好低估值蓝筹以及高成长的龙头公司和受益于住房租赁市场发展长期受益的公司。

  华夏幸福称,上述《转让协议》的签订,旨在增强双方在相关业务领域的潜在合作,完善公司治理水平,持续提升公司竞争能力与盈利水平,促进公司的快速健康发展。

而根据业绩对赌的约定,2018、2019、2020三年的利润增速不低于30%、65%、105%,参照上表中前几年的销售情况看,2018年业绩达标的可能性较大。但是2019年业绩是否达标很大程度上要取决于产业发展收入,而这部分业务在2018年已经明显减速,2019年能否重拾升势是华夏幸福能否达到预期利润增速的重要决定因素。而2020年105%的利润增速压力巨大,公司必须在进一步加大产业服务收入的同时,尽最大努力提高2019年的销售业绩并尽快竣工结算,否则华夏幸福面临现金补偿风险的可能性很大。

  财报数据显示,华夏幸福近三年的净利润增长率稳定在30%以上。2017年,华夏幸福实现营业收入596.35亿元,比上一年增长10.80%;实现归属于母公司所有者的净利润87.81亿元,比上一年增长35.26%。2016年实现归母净利润64.9亿元,同比增长35.2%。2015年实现归母净利润48亿元,同比增长35.7%。

  其中,华夏幸福与平安的合作早已在地方项目中展开。例如,平安信托曾在2016年8月投资12.3亿元参股华夏幸福的项目公司,并在一年后退出,年化回报率6.94%。深圳平安大华汇通也分别在2015年12月和2016年6月进行过一年期的投资,年化回报率分别为8.89%和7.11%。

责任编辑:谢海平

  不过,值得关注的是,大股东华夏控股关于利润补偿的约定亦曝光。

  不过,有业内人士认为,此轮周期性调控政策使得未来3年业绩增长存在较大不确定性。林成红则认为,对于公司完成业绩承诺比较有信心。

  2017年8月和9月,华夏幸福为旗下湖州鼎泰园区建设发展有限公司、蒲江县鼎兴园区建设发展有限公司相继增资引入平安信托,华夏幸福持股均由100%降至54.55%。2017年12月,华夏幸福的开封产业新城公司和嘉兴孔雀城房地产开发有限公司,同时增资引入深圳平安大华汇通财务管理有限公司,增资完成后,华夏幸福由全资持股降至55.56%和52.94%。

  华夏控股作出如下承诺:以上市公司 2017 年度归属于上市公司股东的净利润为基数,上市公司 2018年度、2019 年度、2020 年度(以下简称“利润补偿期间”)归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于 30%、65%、105%,即 2018 年度、2019 年度、2020 年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于 114.1亿元、144.8亿元以及180亿元。

责任编辑:张文

  实际上,作为资金密集型行业,房地产与金融的结合早已屡见不鲜。平安系上次与开发商的股权合作是平安人寿在2015年4月出资62亿港元收购碧桂园9.9%股权,截至2017年底持股10.51%,但在今年2月份开始有所减持。

  根据补偿约定,利润补偿期间,如出现上市公司任一会计年度的实际净利润小于该协议所述上市公司在同一年度预测利润的 95%,则华夏控股承诺对平安资管进行现金补偿。

  本次的合作方平安资管,是中国平安保险集团核心成员,注册资本15亿元,由中国平安持股98.66%,平安财险和平安人寿各持股0.67%。截至2017年12月31日,平安资管的资产管理规模达2.67万亿元,已成为中国最具规模和影响力的机构投资者之一。

  平安的地产版图

责任编辑:张文

  事实上,中国平安是最早抄底海外房地产的国内险企,在投资房地产方面动作频繁。平安的地产版图相当庞大,已经是碧桂园、旭辉、华夏幸福第二大股东,而这三家公司都是地产行业第一梯队TOP10的一线房企。

  2015年,平安斥资62.95亿港元持股9.9%,成为碧桂园第二大股东。碧桂园称,将为中国平安提供社区业务的切入点。中国平安集团旗下平安人寿以每股2.816港元的价格认购碧桂园22.362亿股新股,持股约为9.9%,投资额约为62.95亿港元。认购完成后,中国平安将成为碧桂园第二大股东。

  2017年8月10日,平安资管以19.1亿港元出资,收购香港上市的旭辉控股(集团)有限公司9.9%股份,成为第二大股东。在出资协议中约定,平安不动产“在满足相关条件情况下”拟向旭辉投资100亿元共同从事房地产项目开发经营。

  而对这些房地产企业,中国平安作为综合性金融服务提供商背后的庞大资源也是他们所看重的。

  比如说平安银行背靠平安集团,对公业务将探索一条“投行 商行”的发展新路径,可以与房地产企业开展产业基金、股权质押、资产证券化等方面的金融合作。

  而对于房地产企业来说,引入险资总体是利好举措。

  易居地产研究院总监严跃进7月10日对21世纪经济报道记者表示,地产企业引入险资股东主要有三大利好,第一是资金方面的压力会减少,此次引入资本金额规模大,利好资金实力增强和企业基本面的稳健,也使得各类外部猜忌减少。第二是也使得股权结构更稳健,股价比较低的时候,若不积极增持或引入外部投资者,那么会出现万宝之争等问题。第三险资或者说机构投资资金进入,其实对于管理层是有很大的约束。当前险资进入利好企业管理的稳健,即此类资金愿意做企业长期发展的基石。

  严跃进表示,对于险资来说,此前因为万科宝能股权之争,很多险资在持股方面是比较谨慎的。但是从机构投资者角度看,寻找优质的地产股并进行投资,同时作为一个稳健的投资者,是很多险资会考虑的内容。预计当前部分地产股股价较低且房企资金压力相对大的时候,入股的节奏会加快。

  (编辑:李伊琳,邮箱,liyil@21jingji.com)

责任编辑:张文

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