永利皇宫登录网址:能捡漏也有风险,引众多人

2019-07-14 15:05栏目:永利皇宫登录网址
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前一阵子,深圳龙岗某小区的一个房子火了。在寸土寸金的深圳,这个200多平的复式房产在司法拍卖平台上的价格仅为评估价的55%,原价750多万的房产需要400万左右就能拿下,简直就是半价买房。

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一时间,法拍房走到了公众目光之下。 其实,法拍房早已经火了。

图/网络

好久没更文了,忙于买房事宜。

淘宝司法拍卖平台上,北京的“法拍房”吸引了不少人的关注,尤其是低总价的房源。新京报记者尹亚飞摄

淘宝司法拍卖平台上,北京的“法拍房”吸引了不少人的关注,尤其是低总价的房源。新京报记者 尹亚飞 摄

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由于司法拍卖的拍卖价比市场价低很多,许多人想买,又担心风险,那今天就来扒一扒司法拍卖房。

双十一是个剁手季,人家抢衣服、抢家电,我淘宝上抢了套房子,够剁手!第一次接触司法拍卖房产是在理财书《穷爸爸富爸爸》里看到的,当时觉得很神奇并没太在意,作者靠房产发家致富,成为富豪,毕竟作者是美国人,环境不同。

“法拍房”:能捡漏,也有风险

“法拍房”:能捡漏,也有风险

(图为阿里公布2018-2019四大一线城市法拍房数据)

司法拍卖的起拍价是以房子评估价的70%而定,提前会挂出拍卖时间和拍卖价格。司法拍卖最多只能三次,如果一拍流拍,二拍在一拍的起拍价上打8折起拍,三拍类推。

直到今年的G20直接抬高了杭州房价,地铁上饭桌上各种场合听到人们都在讨论一个话题:房子。这一年杭州某些地段房价翻倍增长,我家小区这种老破小的房子也飙到了两万五六,甚至靠地铁附近飙到了3万。

“法拍房”不限购,成交价一般低于市场价,存多次抵押、腾退难及拖欠物业费等风险

“法拍房”不限购,成交价一般低于市场价,存多次抵押、腾退难及拖欠物业费等风险

根据阿里拍卖发布的线上数据研究报告显示,2018年-2019年,四大一线城市一年来法拍房成交量都有明显增幅。其中,上海、深圳增幅比例竟然超过100%。这在楼市调控最严的去年可谓是一匹黑马。

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双十一前一天,杭州楼市新政又加大了调控,因为二套房,我们也不幸由首付3成变4成。虽然目前二手房市场有价无市,大家观望明年情况,本来我们也在观望行列,但某一天看到淘宝的司法拍卖竟然有符合心意的房子,周围环境不错,楼层不错,于是我和老公开始了谨小慎微的各种渠道了解查询,其实内心也是很担心有问题,毕竟第一次买这种房子。

近日,张先生来电咨询:3月份以来,北京法院网挂出的拍卖房源信息明显增多,也听周围朋友说,法拍卖是个“淘房”好途径,不限购、价格低,就是不知道这类房源该如何买?是否有相关风险?

近日,张先生来电咨询:3月份以来,北京法院网挂出的拍卖房源信息明显增多,也听周围朋友说,法拍卖是个“淘房”好途径,不限购、价格低,就是不知道这类房源该如何买?是否有相关风险?

谈起法拍房,很多人能想到的就是便宜,没错,捡便宜是法拍房对于购房者最大的诱惑,但高性价比下也存在风险。看不懂法拍房的风险,小心你的馅饼变成陷阱。

淘宝司法拍卖

知乎百度各种看帖子,有很多人说司法拍卖的房子有风险,当时看了很多帖子都想放弃了,但到了法院、房管局、银行等机构询问过后,感觉如果工作做到位,法院比中介靠谱。我去法院取材料时,一对中年夫妻拍了个470万的房子,他们已经不是一次拍了。

实际上,看中“法拍房”的不止张先生。在北京、上海、深圳等一线城市房价不断上涨的背景下,手中有钱的一些购房者,将目标锁定在法拍房上,希望通过“捡漏”,完成安居愿望。不过,法律界人士提醒,“法拍房”存在交易费用高、产权不清、无法过户等诸多风险,置业者应谨慎为之。

实际上,看中“法拍房”的不止张先生。在北京、上海、深圳等一线城市房价不断上涨的背景下,手中有钱的一些购房者,将目标锁定在法拍房上,希望通过“捡漏”,完成安居愿望。不过,法律界人士提醒,“法拍房”存在交易费用高、产权不清、无法过户等诸多风险,置业者应谨慎为之。

今天,我们就好好给大家普及一下法拍房。

房产司法拍卖的流程

毕业三年,我和老公也积攒够了二套房首付款,得益于我平时的理财管理。忙了快一个月,141万拍到65平方面积,感觉很满意,比市价便宜25万,而且免除中介费4万多。

■ 名词解释

■ 名词解释

一.法拍房究竟是何方神圣?

1)筹备:准备资金,提交押金,报名参与

但过程还是需要耗费很多时间和精力的,法院电话很难打通,打通了态度也不好。好在碰到了一个好的银行美女,很耐心,给我们贷了款,也不需要担保,利率还打了九五折。

“法拍房”是指被法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。据悉,“法拍房”主要有四个主要来源,一是按揭违约产生,二是民间借贷违约产生,三是司法没收,四是无主房产。

“法拍房”是指被法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。据悉,“法拍房”主要有四个主要来源,一是按揭违约产生,二是民间借贷违约产生,三是司法没收,四是无主房产。

法拍房,就是法院强制拍卖的房产。

2)竞拍:参与竞标,赢得标物

下面用亲身经历总结下司法拍卖房子的注意事项,以供有需要者参考。

不限购、价格低、全款买

不限购、价格低、全款买

我们常听到的有:

3)付款:在规定的时间内支付全款

一、法院要问的问题

记者登录北京市法院网发现,仅4月发布的拍卖房源信息就有四五十条,而上周五链家网挂出的法拍房源也有40套左右。其中,位于昌平北七家名佳花园三区的一套“法拍房”,109平方米,231万元,而同样户型的普通二手房,链家网上的挂牌价在268万-280万元之间,由于低于市场价,该房源已吸引了64组购房者看房。

记者登录北京市法院网发现,仅4月发布的拍卖房源信息就有四五十条,而上周五链家网挂出的法拍房源也有40套左右。其中,位于昌平北七家名佳花园三区的一套“法拍房”,109平方米,231万元,而同样户型的普通二手房,链家网上的挂牌价在268万-280万元之间,由于低于市场价,该房源已吸引了64组购房者看房。

? 老李开了一家公司,因为经营不善,公司名下的房产拿来拍卖还债的;

4)材料:联系法院,拿到司法拍卖所需的材料文件

1、被执行人的名字?(核对房产证的名字是否同一人)

的确,相比普通二手房,法拍房有其优势。首先是不受限购政策影响。目前,北京各区县在实际操作中,无论是没有购房资格的外地在京人员,还是名下房产套数已超过2套的京籍家庭,均可参与竞价并购买法拍房。其次,法拍房的成交量较市场价稍低。根据人民法院关于财产拍卖的规定,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或市场价的80%;而如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。

的确,相比普通二手房,法拍房有其优势。首先是不受限购政策影响。目前,北京各区县在实际操作中,无论是没有购房资格的外地在京人员,还是名下房产套数已超过2套的京籍家庭,均可参与竞价并购买法拍房。其次,法拍房的成交量较市场价稍低。根据人民法院关于财产拍卖的规定,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或市场价的80%;而如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。

? 小王失业了房子月供还不上,房子被银行收回去法院拍卖;

5)空挂:跑房管局,档案局等,空挂房产

2、房屋有没有租赁?有没有清场?

不过,值得注意的是,按照法院的要求,购买法拍房必须一次交付全款,不能贷款。而且法拍房竞拍结束后,购房者要办理过户手续,须出具法院的《执行裁决书》以及《协助执行通知书》等文件,才能到区县房屋交易大厅办理过户手续。一位不愿具名的法律界人士告诉记者,“文件什么时候出,还需要法院根据案件进展情况来定,具体时间不确定,简单的案件几天就能办理,有些案件可能需一年半载。”

不过,值得注意的是,按照法院的要求,购买法拍房必须一次交付全款,不能贷款。而且法拍房竞拍结束后,购房者要办理过户手续,须出具法院的《执行裁决书》以及《协助执行通知书》等文件,才能到区县房屋交易大厅办理过户手续。一位不愿具名的法律界人士告诉记者,“文件什么时候出,还需要法院根据案件进展情况来定,具体时间不确定,简单的案件几天就能办理,有些案件可能需一年半载。”

? 甲乙丙几个人债务纠纷的,不能按时还款的,她名下房产要被拍卖;

6)过户:完成过户,缴纳费用,拿到房产证,结束

3、以前房产三证强行作废;

少数行家的购房渠道?

少数行家的购房渠道?

? 王处长贪污受贿买了房子,最后被双规,违法所得遭拍卖。

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二、房管局要问的问题

据了解,拍卖公司的法拍房是在法院摇号所得,是按法院委托进行拍卖的。而从2014年开始,多数城市的法拍房转移到淘宝的司法拍卖平台上,既可以减少佣金,还能提高拍卖效率。北京的法拍房除了在淘宝平台上交易外,还有一部分委托给拍卖公司进行拍卖,线上线下同时进行并有交集。

据了解,拍卖公司的法拍房是在法院摇号所得,是按法院委托进行拍卖的。而从2014年开始,多数城市的法拍房转移到淘宝的司法拍卖平台上,既可以减少佣金,还能提高拍卖效率。北京的法拍房除了在淘宝平台上交易外,还有一部分委托给拍卖公司进行拍卖,线上线下同时进行并有交集。

以上几种情况基本上概括了法拍房流入市场的原因。一般情况下,业主无力履行按揭合约也无法清偿债务,债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,业主的房子会被拿来拍卖偿还债务。

淘宝司法拍卖

1、根据房子实际情况,税费缴纳多少?这个和普通二手房交易一样。

记者梳理淘宝平台上北京司法拍卖房源信息发现,从2014年至2016年4月27日,在北京市范围内,840套已标示状态为“已结束”的司法拍卖房源,进入到二次拍卖的房源有248套,而进入三次拍卖的房源有102套,其中28套三拍后依然流拍。记者发现,流拍的法拍房主要是一些工业厂房、宾馆、商场和烂尾楼等物业。相对而言,总价较低的房产拍卖成功率要高。

记者梳理淘宝平台上北京司法拍卖房源信息发现,从2014年至2016年4月27日,在北京市范围内,840套已标示状态为“已结束”的司法拍卖房源,进入到二次拍卖的房源有248套,而进入三次拍卖的房源有102套,其中28套三拍后依然流拍。记者发现,流拍的法拍房主要是一些工业厂房、宾馆、商场和烂尾楼等物业。相对而言,总价较低的房产拍卖成功率要高。

根据法院的相关规定:第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

房产司法拍卖涉及的问题

满两年,免5.6%营业税;

“目前很多二手房交易都通过中介来操作,就是因为房产交易较为复杂。而法拍房相比普通二手房交易,流程更为复杂,也面临很大的风险。拍卖公司、中介或其他专业人士才敢竞买。”一家不愿具名的拍卖公司工作人员介绍。

“目前很多二手房交易都通过中介来操作,就是因为房产交易较为复杂。而法拍房相比普通二手房交易,流程更为复杂,也面临很大的风险。拍卖公司、中介或其他专业人士才敢竞买。”一家不愿具名的拍卖公司工作人员介绍。

除了价格低,网上宣扬的法拍房还像个「宝藏女孩」,身上还有挖不尽的优点,比如:

1)产权问题

契税1%,首套房和90方以下的二套房;

读懂公告,注意风险

读懂公告,注意风险

不少城市不限购,不需要社保公积金,也不受家庭两套的限制。

2)租约和业主情况

房主满五唯一免1%个税;不同时具备这2个条件,个税交1%;

多家拍卖公司的相关负责人介绍,法拍房的具体情况、尚不清楚的事项、相关风险都会在拍卖公告中披露,包括是否有抵押权人及共有权人、水电煤气是否欠费、违建面积、是否有住人等情况。“最重要的是标的交割款,也都有明示。不过,也不排除会出现交割困难的情况,但较为少见。”一位多次参与法拍房流程的工作人员提醒,买家一定要在竞拍前去现场,也要尽可能地到相关部门询问调查。

多家拍卖公司的相关负责人介绍,法拍房的具体情况、尚不清楚的事项、相关风险都会在拍卖公告中披露,包括是否有抵押权人及共有权人、水电煤气是否欠费、违建面积、是否有住人等情况。“最重要的是标的交割款,也都有明示。不过,也不排除会出现交割困难的情况,但较为少见。”一位多次参与法拍房流程的工作人员提醒,买家一定要在竞拍前去现场,也要尽可能地到相关部门询问调查。

只要是中国居民均可参与拍卖购买,在当前楼市调控严格的环境下,这无疑给了投资者一条捷径;

3)贷款问题

至于网上查的契税和个税3%的说法并不符合目前税费改革后的情况;

上述法律界人士曾参与过一个案件。其当事人2013年在南方某省省会以302万元竞得一套商用法拍房,并在指定期限内付清房款。但当他前往房管局办理过户时却被通知,该房还欠着一笔土地出让金,最后算下来竟比市场价高出100多万。“竞拍法拍房时要注意,一旦房子在国家划拨的土地上所建,二次交易时还要补交土地出让金。那么所有费用算下来可能高于市场价。”

上述法律界人士曾参与过一个案件。其当事人2013年在南方某省省会以302万元竞得一套商用法拍房,并在指定期限内付清房款。但当他前往房管局办理过户时却被通知,该房还欠着一笔土地出让金,最后算下来竟比市场价高出100多万。“竞拍法拍房时要注意,一旦房子在国家划拨的土地上所建,二次交易时还要补交土地出让金。那么所有费用算下来可能高于市场价。”

其次,参与拍卖的住宅大部分是有70年产权的正规住宅(也有小部分小产权、集体户口的,在拍卖时都会标明),带有学位、买了可以落户,有一些还可以申请贷款按揭,刚需客的基本需求都满足;

4)税费问题

三、房管局档案馆要问的问题

某研究院智库中心研究总监也表示,倘若真有一些性价比较高的法拍房源,一定要在拍卖前读懂各类条款,比如房屋的相关权利关系,另外要调查此类房屋被拍卖的原因,尤其是部分未公开的原因。只有这样,在接手此类住房时才能规避各类问题和风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,倘若真有一些性价比较高的法拍房源,一定要在拍卖前读懂各类条款,比如房屋的相关权利关系,另外要调查此类房屋被拍卖的原因,尤其是部分未公开的原因。只有这样,在接手此类住房时才能规避各类问题和风险。

再者,买法拍房不用排队,也不用摇号。和二手房一样,直接就是现房入住,周边配套已经成熟,不会担心开发商跑路工程烂尾,你的钱打了水漂。省时也省力。

5)户口问题

如果不是房主本人和法院、律师等三种情况需要查询此房档案情况,房管局不主动提供信息,但可以核对,你只能提问封闭式问题,他只回答是或不是。

■ 律师提醒

■ 律师提醒

听到这里,你是不是已经心动到按耐不住,想立马就去网上拍一所法拍房了?na?ve!网上随便一搜,拍到法拍房的糟心事都快和法拍房数量一比一了。看似迷人的法拍房,背后充满了风险。

01产权问题

1、房产证上的房主是xxx(被执行人)吗?

法律界人士提醒,买家在法拍房源竞拍之前需注意以下事项:

法律界人士提醒,买家在法拍房源竞拍之前需注意以下事项:

二.美丽背后的陷阱招招致命!

因为判决书的效力就等同于产权效力,强制过户。法院也不拍卖小产权房了,不过具体各地法院规定不同,以当地为准。

2、房产证上是1个人吗?(产权归属最好一个人,共同共有麻烦多)

1 注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者,还是轮候查封者,关注是否被其他机构查封。

1 注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者,还是轮候查封者,关注是否被其他机构查封。

拍卖途中被抬价都不是什么大事儿,无非是价格高过起初的心理预期,但拍到手之后各种问题,才是最让人部能接受的,比如:

02租约和业主情况

3、面积是xx(拍卖公告)吗?

2 要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题,是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。

2 要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题,是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。

1.原房主赖皮不配合,买了住不进去

法院只负责卖不负责清场,如果有租约的话,租赁仍然有效,只能通过协商的方式解决,可以将租金给竞拍得主。如果是要自己住,而租约有10年,就没有办法了,起诉也没用,租户属于善意第三方受法律保护的,除非是和原房主串通好的。

4、土地性质是出让还是划拨?房屋性质是商品房、房改房(需要缴纳土地出让金)或者经济适用房?

3 法拍房的房主往往涉及债务问题,房屋可能被多次抵押。如果有抵押,要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押,未来可能面临相应的债务偿还风险,因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是,由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知,购买这类房屋,入住后可能会遭其他债权人追讨。

3 法拍房的房主往往涉及债务问题,房屋可能被多次抵押。如果有抵押,要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押,未来可能面临相应的债务偿还风险,因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是,由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知,购买这类房屋,入住后可能会遭其他债权人追讨。

来品品下面这条新闻标题,这样的例子数不胜数了吧?

如果原业主是民间借贷欠款,债主上门追债的话,只能报警处理,但也是住得不安定。所以在买房前去物业和邻居那里查查。

5、房屋有无抵押?抵押1次或2次?抵押给个人还是银行?抵押金额为100w-120w(根据实际拍卖评估价)之间?

4 要关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题。若存在长期租约的法拍房被买下后,虽然购买人已完成房屋过户,却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁,而无法实际入住。一般情况下,执行法院不会强制腾空,只能由购房者通过另立民事案件处理。

4 要关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题。若存在长期租约的法拍房被买下后,虽然购买人已完成房屋过户,却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁,而无法实际入住。一般情况下,执行法院不会强制腾空,只能由购房者通过另立民事案件处理。

(图为司法拍卖后业主拒搬的新闻)

03贷款问题

6、房屋有查封吗?

5 法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况,部分房产因长期无人居住,可能面临数额较大的欠费,将由竞买人自行承担和解决。这情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有所说明,比如,某房源的信息就显示,“物业、水、电、气等欠费不详,需买受人核实后自行承担”。

5 法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况,部分房产因长期无人居住,可能面临数额较大的欠费,将由竞买人自行承担和解决。这情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有所说明,比如,某房源的信息就显示,“物业、水、电、气等欠费不详,需买受人核实后自行承担”。

通过拍卖,确实能低价买到了房子,但是法院只负责拍卖并负责不交接和清房。如果你拍的房子里面住了一些不讲理的人,就是不肯伴搬,你能拿他怎样?尤其是一些老人,动不动就躺下寻死觅活,一点办法都没有!

虽然有部分银行可以在拍卖成功后贷款,但是总体上都是要求买方全额付款、取得房产后才能申请贷款,而且利率较高,不支持公积金贷款;且拍到房后要在规定时间内付款,如果超过期限,不仅买不成房子,还亏了押金。

四、找和司法拍卖有合作的银行,银行要问的问题

本版采写/新京报记者 张晓兰

再者,对于有孩子要上学的家庭,原房主逃债跑路找不到人或者不配合迁户口,孩子没有入学资格,白白耽误上学时间。

押金就是竞拍保证金,拍卖成交后,竞拍人的保证金可以冲抵购房款,如未拍到,拍卖结束后将退还保证金。但是竞拍成功后又不买了,押金不退。

1、标的物给不给贷款?有的银行会挑房源,比如太老的房子,产权不清晰的不给贷款;

请律师、打官司、申请强制执行,哪一件事能省心?拍房子本来想图省时省力,最后买下连住都住不进去,太糟心!

由于拍卖也是限购额,因此拍之前要了解清楚自己是否有名额购房。

2、预审核需要带什么资料?一般是报名前提前找银行预审核,看看有没有贷款资格,一般银行都会要求带身份证、户口本、结婚证、银行流水和收入证明;

2.各种原因不能过户,无法取得房产证

04税费问题

3、商业贷款利率给几折优惠?

买了不能住也就算了,起码房还是你的,就怕买了连房产证都办不下来。比如:

司法拍卖中,涉及到买卖双方的各项税费,均由竟得者支付!以二手房收费政策为准,有契税、增值税、个人所得税、等等。

4、有没有其他隐藏费用?有的银行引入第三方担保公司中介费用房款2%-3%;或者要求中介服务代办费几千块;

? 限购政策:虽然大部分城市不限购,但是如果你没有理清楚限购不限购的规则,买下后才发现因为这个问题无法过户,只能只认倒霉,白白损失一笔保证金。(京东拍卖上会有明确标注,但淘宝没有)

比如200万左右的房子,如果不满两年非唯一,各项税费加起来超过20万元。如果是满五唯一的,那么税费就很低啦。

5、保证金是否算在首付款内?算的

? 原房主不配合:原房主为躲债早已跑路,人都找不到,他的户口迁不出去,你的户口进不来无法取得房产证;

05户口问题

一般来说,预审核除了看你的征信外还要考察你的还款能力以确定最多可以放贷多少给你,预审核结果立等可取,如果通过就放心拍卖,拍好了找他们放款。

? 没有产权:原来的房子可能是小产权房,本身就没有房产证,你拍了也无法取得房产证;

户口可以在拿到房产证后,带上身份证、户口本、房产证和申请书到公安部门申请将原业主户口“空挂”,新业主就可以迁入;但如果学位被占用了,新业主就不能使用学位了。

五、派出所要问的问题

? 存在共有产权人:如果该房屋有共有产权人,夫妻双方所有的,只向住建部门增加权益人,但没有变更不动产证书,拍卖后另一方来追究,你也会面临不少麻烦;

总之,卖房的希望拍的人多,买房的希望没人拍。总之,除了上述问题,购买司法拍卖房屋前要测算综合成本是不是比市场价便宜,好的房子拍卖价格也不会低;房子质量问题;被拍卖原因等等。最好直接联系负责拍卖的执行法官,是最全面的。

如果原房东不配合迁户口,是否强制迁出?以前法院开个函就可以去派出所查询该房产有无户口了,但杭州市派出所这项不用了,颁布了派出所可以强制迁户口的政策,所以这方面不用担心。

? 土地性质:有一些法拍房为经济适用房,未满五年且没有补交差额,你拍了根本无法正常过户;

原创请勿转载。

六、实地看房

3.原房主存在债务纠纷,住进去帮他擦屁股

法院一般会自己或者委托中介组织看样,除了多看看实地户型和周边配套外,也可以多问问其他关注问题,比如是否有人居住,租约多久;除此之外,可以找左邻右舍问问该房屋和房主的情况;如果住的近,也可以晚上多跑两次看看,到底有没有人在住。因为买卖不破租赁,如果有人租住,是没办法的。

前面说了,房子会沦落到法拍,原房主都存在不少的债务纠纷。有可能之前不但抵押给了银行,还抵押给了一些民间贷款机构。

七、物业询问

这些在拍房时你并不知晓,万一真有电视上演的民间债主暴力逼债,威胁你的小孩、给你家门口破油漆、给车上喷红字,简直就是花钱买罪受!

之前网络上说物业维修基金、滞纳金还是复利什么的,挺吓人,问了我拍卖房子所在的物业没有这些费用,水电费物业不收,需要去各自营业厅,问完后发现没多少钱,很踏实。

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未完待续

(图为一女士购买下被追债法拍房,一片狼藉)

这还不算,能欠外面人的钱,物业、水电、燃暖气保不准也欠了一大笔滞纳金。你拍了想住?不好意思,要先把这些欠款都还清哦~小则几千多则大几万,凭空多了一笔费用你说气不气。

4.买卖不破租赁,收回房子遥遥无期

在我们国家,有一条法律规定:买卖不破租赁。意思是租赁要大于买卖,不能因为房屋转手而终止租赁合同。如果你拍的房子原房主正在出租,人家不提出不续租,你只能干等不能赶人家走。

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(图为恶意签长租约的法拍房)

而且有一些精明的老赖为了防止自己房子被拍卖,专门把房子出租给其他人,一下子签订十几二十年的租期。比如上图这个法拍房,2032年才能收回房屋。遇到这种事,真的能等到肝肠寸断。

5.能贷款的很少,绝大部分需要全款

现在已经有部分银行开始对法拍房提供贷款服务,但是我国目前尚无明确规定贷款利率、条件等。每个银行都有不同的政策。

我查到关于法拍房利率要比普通的房贷利率上浮5-10%左右;有一些银行还需要绑定指定的业务;还有一些银行甚至得你先把所拍房的房屋尾款结清,取得房产证之后,再给你办理贷款。

而且一定要在拍卖之前去银行申请贷款,待手续办完银行预审批通过后再去参与拍卖。

前面说了是一些能提供贷款的,但不是所有都可以贷款。拍卖房产前,请你一定要做好完全准备。

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如果拍卖成功了,没有办法贷款,除非找七大姑八大姨借钱填上尾款;不然如果不能按时付结清,你的保证金就只能打水漂了。

6.加上高额税费,和二手房没差多少

法拍房有一个特殊的点,就是转让和受让两家的税费都是由受买人承担的。但是在拍卖之前,法院并不会提供什么满五唯一、亲属遗赠等具体信息,所以这里面隐藏了很多高额税费。

如果你成功拍到了法拍房,除了需要缴正常的契税,还有营业税、印花税、增值税、土增税等税费,非满五唯一的房,还有差价的20%的个人所得税,听听都觉得头疼。

根据我的观察,这几年频频爆发出法拍房税费奇高超出周边二手房的案例,让受买人有苦不能言。

深圳的阿奇就是其中之一,在某法拍平台上他以370万的价格将罗湖区翠华花园的一处房产拍下,本来很开心以为捡了漏,但是加上税费242万,这套房产算下来竟然需要622万,比当时罗湖同一片区的二手房均价高出45万!本来想捡便宜没捡着,还多付出了银子。

法拍房,看起来便宜,实则充满了坑。那是不是看到法拍房就避而远之不再考虑了呢?其实,捡法拍房的漏并非不可行,只是需要更多精力。

三.捡漏的正确姿势

我在某拍卖网站发现,最近因为房价大跌而爆火的网红城市鹤岗正好有一套住宅被法院依法查封拍卖。

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该拍卖标的建筑面积77.57平方米,起拍价约10万,保证金2元,增价幅度1000元/次,从图中可以看出,这已经是该房第二次拍卖。如果我心仪这套房产,需要怎样做才能顺利捡漏呢?

首先,通过网络全方位了解所拍房信息。

根据网页上提供的法院网址,我们可以查询和这套房产有关的判决信息。里面展示了房子位置、周边情况、价格等基本信息,还有房产的房产证号,通过房管局查询我们可以了解这套房产能否正常过户,税费情况等。

上图标红的房屋所有权证即我们所称的「大红本」,在我国有了五证两书才可以办理大红本,所有基本上可以判定该标的是正规大产权住宅。

我发现这个标的物在网页上未标注可以贷款,显示的服务中也没有当地银行,这样大概率是需要一次性付清。

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(图为其他城市的法拍房可提供贷款服务)

但是我又查阅了其他的法拍房,有一些直接提供贷款服务。比如上面这个。所以具体能不能贷款,要细分到标的物上。并且要注意房贷利率、年限等,每个银行提供的政策都不同。

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(图为该网站显示的标的物基本情况)

话说回来,我们再看上图鹤岗这个标的物的土地性质和用途并不清晰,且不知有没有过户,在参与拍卖过程中如果遇到这种情况应该多留心。

上上图中已经看到了该套房的产权证号,所以即便没有这些信息也无妨,但如果描述中没有产权证号的话,需要小心可能会存在小产权、产权共有等风险。

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(图为该网站显示的标的物基本情况)

永利皇宫登录网址:能捡漏也有风险,引众多人关注。现在这个标的的基本情况已经清楚:面积、位置、价格、大产权、无租赁,具体怎么样,还得去现场探访了才知道。

其次,现场实地考察房屋情况。

参与法拍房中,我的建议是,无比要提前到现场实地考察!看下房子的具体情况以及小区周边的情况。毕竟网上公布的信息实在有限。

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(图为该法拍房信息中很多缺失)

在大部分情况下,竞买人是不能直接接触到原房主的,我们可以通过网上公布的联系方式联系受理此案的法官,表明自己有意向去看房,这时法院会委派一名工作人员带意向竞买人们集中看房。或者是根据网站提供的地址自己去。

在实地考察中,如果你发现房子里住的是原房主,正好可以和业主了解一下房子拍卖的原因,以及名下有没有挂靠小孩户口;

在小区里碰到同楼邻居,你可以要主动上去拉拉家常,打听一下房主人品如何,平常有没有人来追债;

另外可以专门去一趟物业管理处时,问一下物业人员,该房子有没有拖欠拖欠物业费、水电气费等情况。

总之,在看房过程中要详细了解清楚房产的租赁情况,物业情况,装修情况等。和二手房一样,法拍房所见即所得,实地考察一遍基本能判定这个房子该不该入手。

再者,必要的时候请律师咨询。

法拍房的水很深,这个鹤岗的房子情况还算简单。一般从事房地产行业的老油条也不轻易碰。除非你真的很有能力,能把该房产的抵押、债务和担保情况全部搞懂,并且知道如何解决。

不然还是建议请个律师,专业律师有着丰富的法拍房处理经验,还能帮你算清负责的税费,可以帮助你识别哪些法拍房不能入手,哪些可以考虑捡漏,少比咨询费用可以帮你省去很多麻烦。

最后,综合对比值不值得入手。

买法拍房大部分人是图便宜,但是考虑到实际问题:捡漏,有价值没有被其他人发现,被你将占先机了才叫捡漏。

还有,不要只看评估价,很多时候周围的价格跟评估价本来就有差异,很可能拍到最后周边二手房都比法拍房价格还低了,那海为什么要去拍?

无论是新房、二手房、经适房还是法拍房,都不能光图便宜,所有的房子都一样,升值还是居住都一样,要考虑未来的生活,相关的配套是否具备,价格是否真的有优势。

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四.后话

如今,法拍房这个「馅饼」被越来越多的人惦记,但是凭借我们这些小白的经验,即便看了这篇文章,我觉得还是要谨慎再谨慎。

如果能拍毛坯房,尽量不去拍装修房。如果能拍空房,尽量不去拍住人的房子。

全方位了解后,再做定夺,尽可能把风险降到最低。更是要警惕看起来价值高,却没有什么人拍,或者拍卖时没有人出高价的房子。

毕竟,这个世界上,高收益的东西永远面临着高风险。

有一句话可以概括法拍房:

你在凝视着深渊的同时,深渊也在凝视着你。

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