从身无分文到千万房产,涨幅不如存银行

2019-07-21 11:32栏目:永利皇宫登录网址
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网讯:2016年,深圳房价开启“暴走”模式,房价不断创新高。来自百成房价最新数据显示,截止2016年3月,房价连续16个月领涨全国,4月份尽管房价涨幅回落,但是深圳房价达到50354元/平米,同比上涨近6成,成为我国第一个房价破“5”万的城市,高出北京房价1.5万元。

不久前,一名57岁的网友在网上发帖求助,自称在深圳有8套房产,其中3套位于盐田、2套位于罗湖,2套位于坪山,还有1套在西乡。由于每月要还贷12万,鸭梨山大,在线跪求该先卖哪套?

台风来临前深圳的天空

15年硕士毕业加入一家外企,来到深圳,目睹了房价飞涨的深圳速度。毕业一年,16年春节过后踏上了买房的道路,跟大家分享下买房的心路历程。

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房价暴涨,深圳有房一族身价暴涨。千万身价,只不过在深圳有套房产而已,这种情况在深圳很普遍。但是,也有特殊,本期的主人公是一位在深圳馒头苦干16年的,随着房价暴涨,从身无分文到如今房产值千万的真实买房故事:

网友发帖求助

今天建议的话题是晒一张所在城市的照片,写一个有关这个城市的故事。

首先,为什么我要买房?

    在这篇文章中,我主要将“如何”,而不特意强调“赚到”。毕业后5年,赚到人生中的100万,应该是不少人的梦想,我在大学的时候就说过要在毕业后5年之内,赚到100万。很幸运,我做到了,我在毕业四年的时候赚到了人生中的第一个100万。

来深圳16年,也说说自己的故事。源头是前几天老朋友来访,谈论当年我们两个在深圳买房路上的选择,老朋友很遗憾在选择上的错误。下面讲讲我们在这个大都市走过的路和选择。

一般来说,粉丝买房提问都是问“买哪里”、“该不该买”、想不到有钱人的烦恼和大家不一样。

我在深圳,提到深圳就不得不提在深圳买房的故事。

通过正常的上班概率小,时间成本高

如果,我们稍微深入点思考,你会发现,5年内,假设你每年存20万,好像真的可以赚到100万。不过这种假设的情况几乎没几个人可以做到。也就是说,通过打工在五年内赚到100万,实在太难了,当然不排除有些人可以做到。这就是为什么那么多人抱怨一线城市房价太贵了,因为按照个人的工资水平,再算上通货膨胀,要在一线城市买一套500万的房,真的要好几十年,甚至上百年都有。而人生哪有这么多个十年,所以说,为什么人们普遍都希望快速成功,快速赚钱。甚至我们知道,其实每个人最宝贵的时间就是25岁到45岁这黄金的20年,如果你在这20年不成功,那几乎就没什么希望再次发达了,不要想着谁谁在50岁、60岁还发达了,这个估计几乎只会出现在励志小说里,里面主角不会是你也不会是我。好了,我们生命有限,赚钱是有时间要求的,通过打工发达是低概率事件。所以,我们应该做一些有别于打工的方式来实现,比如股权,以后的文章,我会跟大家聊聊为什么我们会正式进入“人无股权不富”的股权时代。

这个要从99年说起。 我们怀着梦想从潮州来到这个都市,记得当时我们第一站是在罗湖,两个人带了400块来到深圳,当时因为没钱租房子住,就窝在罗湖的铁路桥下,想想那时确实确实心酸,但我们既然来了就有坚定的意念,当时没有手机也没有电脑,更没有58同城等等可以找工作的途径,当时我们就是看看报纸,或者一些工业区一家家去问,当时睡在桥底下看着每台绿皮车过去,我们都在心底暗自发誓,将来一定在深圳打拼一番天地,后来大概半个月左右老朋友进了一家修车行,而我进了一家印刷公司,刚进去学徒的时候工资只有400块,一年多时光过去工资也涨到2000多,那时候的二千确实算不错,自己也很开心,那时也没想过找女朋友,因为想到自己土里土气怕人家看不上,吃在厂里住在厂里,每个月最少都寄一千多回家,那时老朋友已经很不错了,在修理厂一年多时间已经能拿4000多了,着实让我羡慕了一把!!记得当时朋友问我可以放弃我的工作跟去他那里学徒,确实很动摇,可能还是不感兴趣吧!后来在印刷厂也学习了一些美工技术,排版设计等。。

但这揭示了一个事实:以十年计,即使深圳这样房价暴涨的城市,选择错误的片区或楼盘,会让这一全球最赚钱的投资标的变成巨大的负担。

和前夫06年在广州认识,07年初他就调到深圳工作,为了不和他分开,我主动申请负责深圳区域的工作,每周广州深圳两地跑;08年我又调到杭州淘宝总部,于是我们决定结婚,这样每月我有探亲假可以回深圳。

无数声音说道:天呐,深圳房价这么贵,已经到最高点了,国家肯定调控,傻子才买房呢?

投资还是投机?

问:“请问,投资和投机有什么去区别?”

答:“没区别,都是‘tou ji’,一个是普通话,一个粤语。”

    哈哈,真幽默!我承认,赚钱绝对与运气有关。不过运气也没有起到决定性作用。很多情况赚钱是可以通过学习和能力获取。同样赚到100万,有些人是巧合是运气,有些人是深思熟虑周密的判断,有些人认为赚钱是意料之外的事情,而有些人认为这是是情理之中。是运气还是实力,是投资还是投机,关键在于对事物的认知程度,在于做投资决策的过程。

    运气可以让一个人可以赢一时,但是不能让人一直赢下去。假设A和B都同时购买了某只股票,A是通过仔细的研究该公司的行业、市场容量、销售增长率、成长性等等各个纬度最终判断这只股票具有高成长性和充足的爆发力,而B是机缘巧合随心所欲买了这股票,他们都获得了不错的收益,你可能会说,A是投资,B是投机。用另一种说法:投资和投资的区别在于,是否理由充分地进行逻辑推理论证从而做出投资决策。

02年6月份,我从印刷厂离职,换到科技园工作,也是一个机遇才能进来这家公司,当然这个不好跟你们说,当时这家公司算是很大的企业,我很珍惜这份工作,在这里也算是顺风顺水,不仅让我各方面都得到升华,而且在这里还遇到我的另一半。

10年来,深圳房价涨幅惊人。2008年,深圳房价均价为1.26万元;2018年达到5.41万元,上涨3.27倍!但是,各区房价涨幅差别巨大。

07年最初我们租的房子在南山高新南听海花园,和他同事一起合租的一套两室一厅,每月2400的租金,记得当时搬走的时候,房东想卖房,问我们98万买不买,我们摇了摇头,因为对买房还完全没概念,而现在听海花园因为拥有南山最好的南外学位,一套70平的两房可以卖到850-900万;

嗯,说的似乎也有道理,那我为什么要买呢?

充分利用杠杆原理

初中的时候,我们学过阿基米德说过的名言“只要给我一个支点,我可以撬动整个地球。”在我看来,他的前提包含了四个假设:

需要积累足够大的力量;

这个杠杆要足够笔直且不会被折断;

这个支点要足够坚硬承受巨大的重力;

在足够长的作用点上用力。

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下面,我就详细讲解下我是如何利用杠杆原理的。

积蓄力量

播下以利金钱的种子,用勤奋的汗水加以浇灌,必将收获财富的果实

——《财箴》

如果你学习过犹太人的金钱思维或者看过其他世界富翁关于如何成为有钱人之类的文章的话,你会发现,他们都会提到类似“勤奋、积累”的观念。如果想了解我为什么会有第一笔启动资金,可以看我之前发的一篇文章《我在大众点评工作时是如何努力的》你会发现我是多么努力的积累金钱,我清楚得记得我在点评的时候,每个月10号一发工资我就要去银行转账到我股票账户里,而且每次都是固定存一万块,到了两年多的时候,我已经存了快25万了。这也就是我利用杠杆原理中第一步:积累足够大的力量。

利用杠杆

那个时候,我心里琢磨着要去将这些钱拿去投资,没错,我考虑过很多的投资路径,最终选择了要在深圳买房。我认为买房是利用杠杆,这个杠杆有两个意思,第一是银行贷款,买房只需要首付三成就可以买房,相当于3倍杠杆;第二,这个杠杆还可以是假设房价涨了,增值了我的钱也算是运用上杠杆了,比如我可以用40万赚100万。

寻找支点

既然杠杆找到了,接下来就是要寻找支点了。因为这些钱是我唯一的本钱,我那时真的很胆战兢兢的,生怕万一房价跌了,因为我知道我自己在这个事情上输不起。为了详细而深入地了解房地产的信息,我做了艰难的坚定,并且做了如下的事情:

1、我特意辞去大众点评的工作,去了新华网房产频道工作了三个月。主要目的是详细了解了深圳的土地规划,土地供应等政府政策情况。当时我辞职,很多亲戚朋友都以为我疯了。但是我为了做到万无一失,必须要得做出选择。

2、我用一个月时间,跑遍了全深圳的所有楼盘,几乎深圳所有片区在售的所有楼盘,不管是一手楼还是二手楼,每次中介带着去看房的时候我都认真做好记录。

3、我搜索了大量关于世界大城市的发展史中房地产的所承担的角色。我对纽约、东京、伦敦和新加坡等城市的发展状况。

通过以上的行动,我发现:

1、深圳的供地是一线城市里面最少的,我依然记得2013年深圳的新推出楼盘是36个,而广州是150多个,重庆是300多个,这说明了在寸土寸金的一线城市里面,供给是远远不够的;而深圳的面积是北京的八分之一,上海的六分之一,广州的四分之一;深圳的户籍人口不到300万,占总人口的不到30%,而北京、上海广州的户籍人口占比都是60%左右。综合上面的信息,我得出深圳得供应量远小于需求,市场会说明这一切。

2、我跑遍了所有在售楼盘和所有二手房,并且每个房子都进去看过,问询了中介关于房子各个信息,那时深圳的房价也不便宜,2013年的3月份国五条后,深圳的房价涨了一次,在南山二手房均价已经达到三万多,那时真心觉得这个房价奇高,内心还真有点担心会房价崩盘。那个时候,我几乎成为了房产中介专家,我可以随时说出具体哪个楼盘的价格、主要影响因素等的,后来我的同事都请教我关于买房的信息。要想深入了解投资价值,首先要快速成为该方面的专家,用专家的眼睛去发现价值。

3、我发现大城市的发展历程中,随着经济的发展,人口的增加,城市聚集效应会越来越明显,而伴随着的房地产也会水涨船高,房价都会增值。甚至连硅谷都是一样,如果你了解硅谷的天使投资发展的话,你一定也会了解到最初硅谷做天使投资的那批人是从炒房开始变得有钱的,从而慢慢做起了天使投资和风险投资,记得一位在硅谷最早开始从是风险投资人叫林富元,他写过硅谷天使投资的发展过程,其中就提到过其中一个天使投资人的钱主要来自他老婆之前炒房所得。

在作用点上用力

综合上述,就是我要找的主要支点,既然我有了支点,又有了杠杆,现在该使出力量,开始下注了。虽然我内心还是有点担心房价会跌,也深受李嘉诚的投资商业的思维:“地段、地段、地段”,最后我决定选择深圳经济核心区南山的房子。我用40万买下了南山中心区的一个40平米的小房子,总价是142万,当时的单价是3.4万一平,已经是自己力所能及的范围内把钱用到极限了。我也内心问:“3.4万一平的房子,单价是很高了,已经是当时深圳最高的单价了,问题是房子的价值有没有大于这个价格,如果有的话,那就不用担心,因为投资的基本逻辑就是用钱买到价值大于价格的东西,确定好了后就要果断下注了。”

“止盈止损”考验人性

   不到两年,深圳的房价翻了一倍,我趁机在深圳房价达到最高点的时候,将房子以250万卖掉,纯赚了100多万。到了这里,最怕是赌徒心态,赚到了想赚更多,亏了的时候,想赢回来,最后要么亏到出不了手,正所谓“买房变成房东,炒股变成股东”的悲哀。在中国,是非常缺乏投资的“止盈和止损”教育的,很多人会选股,会投资,但是就是不懂得如何以何种价钱卖掉。

   看了我这篇文章后,如果你觉得有所启发,而不是认为别人只是通过运气买了房赚了一百万的话,那我就心满意足了。我希望我们每个人都可以利用杠杆原理去努力获得自己想要的生活。

03年跟女友商量选择出来租房子,和女友租的第一间房子是在南头,当时租的房子是200块,尽管那时跟女友工资一个月加起来已经过万了。但200块的房对于当时来说真心不错了。

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07年深圳包括广东楼市一路暴涨,前夫和朋友8月在东莞买了一套房作投资,结果9.27房贷新政调控政策后,房价又开始一路狂跌。

  1. 工作:作为EE小硕,深圳作为中国硅谷,对我而言机会最多

  2. 生活:很多亲戚和同学都在深圳,这里让我有归属感

  3. 理财:存款放在银行利率太低,追不上人民币贬值的速度。 另外毕业之后工资也不少,但是基本月光,读过拿铁效应之后深以为然,所以通过还房贷,其实就相当于《小狗钱钱》提到的固定投资

再说说老友,那时的老友可以说路子选对了,那几年汽车维修行业很吃香,老友两年做了大师傅,工资加上外快已经过万了,日子过得很潇洒,每天大吃大喝,整的像个有钱人,现在汽车行业越来越没落,那时各方面都能捞到钱,也确实动摇过,老友嫌我过的安逸也跟我说过多次,难道不记得我们当初没钱来深圳的誓言,我们是来打拼赚钱的,不是来过安逸日子的,当时他说只要能赚钱的路子他都会干,而我呢!因为找了另一半没有他那样的想法了,我求过安稳。

从身无分文到千万房产,涨幅不如存银行。2008-2019年全市各区房价涨幅地图

08年楼市低迷,没什么人买房,而我还是坚持要买房,那年我看遍了南山区所有的房子,最后年底选择了后海的蔚蓝海岸,大社区学位好地段好,120万买了一套76平的房子,1万五的单价也是当时南山最高的,不过因为钱不够,我们不得不放弃了一套更大的120平的房子,然后我卖掉了我广州的单身公寓付了首付款,等装修完手上积蓄只剩几千元了。

4. 房价走势:深圳房价一直在涨,而且这些年来基本是越调越涨,抛开调控不说,深圳环境怡人,碧水蓝天,机会众多,是年轻人奋斗的天堂,也是企业家捞金的天堂,年轻人需要刚需房,企业家需要改善房和豪宅,每年都有大量优秀人才涌入深圳,但是深圳就这么大一块地方,所以我看涨

04年,年初我与另一半结婚了,当时女方家里一定要我们留在当地发展,那时当地兴起电线生意,一度很火爆,又动摇了,那时做得好的也能搞到钱,但我心里不甘,我在这家公司努力爬到这个位置,难道结婚了就应该回家发展吗?我如果回家是否愧对当年进来时人家对我的恩情,我不回,我要留在深圳。

通过那些跑输的片区和楼盘,可以更清楚地认识房地产投资的本质。

09年9月以后深圳房价正式进入到“2万时代”,从此以后一路飞奔。

可是,你丫买的起吗?

而老友当时不知道怎么混进保险一段时间下来赚了几十万,当时听他说风险系数也高,那时我跟老婆两人的积蓄一起不到十万块,但日子不会差到哪里去。

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11年底因为马上要生小孩,我提出换同小区的一个大房,127平380万,3万一平的价格当时对我们来讲也非常高了,最后前夫认为事业还没稳定,房价又太高,坚持租房不要买,这样我们把自己的房子出租,又另租了三年房。

04年4月份,当时公司很多骨干都在谈论买房子的想法,每天跟他们接触多少也有些想法,跟老友相聚把这个事情跟他提了,没想到老友反对这个想法,有这笔钱干嘛不回老家盖房子,他说赚到的钱要办点实事,老友那时候身上的钱足够深圳买房,却非要用这笔钱回去盖房子,而且很坚定,深圳是作为打拼的地方不是安家的地方,劝说了好久。然而没多久就收到老友的信息回家建房子。

跑输案例一:美丽的陷阱

另外12年我们原价卖掉了东莞的房子,亏了15万的利息。

自己存款5万,加上家里支持的45万,我手里有50万,不少童鞋嗤之以鼻,心想50万你能买个厕所吧?不错,且不说层出不穷的地王,也不说新房,单看二手房均价就已然让人心惊,南山深圳湾11万,福田香蜜湖8万,老关外宝中的曦城已经9万,贵到惨绝人寰!可你知道吗?罗湖,宝安,龙华还有很多3字头的二手房,更别说福永和坪山还有2字头的房子,虽然有点远,但是11号线和坪山-深圳北高铁的开通,也让福永和坪山到中心区的时间大大缩短。

就在那时我跟老婆商量能否在深圳买个房子,如今两人都稳定了,可以考虑要个小窝,生儿育女,当时把这个想法告诉家里,真是不得了,基本上没有一个同意我们在深圳买房,那时候打听深圳房价6000左右,对于当时的我来说是天价了,想想买个40平都要20多万了,经过一段时间下来同事之间的了解和中介的忽悠,买房的想法越来越强烈了,没办法先不考虑钱,想着先去看,看又不用钱,而那时年轻的我是完全没有投资概念,我单纯是想安个小窝,离公司近一点的就是南山附近一些楼盘了。

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14年由于我所在的公司阿里巴巴上市,一夜之间我也成为了千万富姐,于是换房又被我摆上了重要议题,14年底,我又开始在高新南和后海一带看学位房,但房子实在没有看上眼的,不是太旧就是装修太差或者学位被占用了。

至于为什么你觉得买不起,我觉得一般是两个原因:

当时也可以说是南山大开发的时候,南山区很多楼盘都是在那段时间盖起来的,价格也是在4000-7000左右,说实话那是的南山都还是存在很多的工业区,而我公司里面的老员工看房路径也是逐渐东移,从南山的房看到了罗湖的房到最后买了罗湖或者福田的房。而我为了工作便利先看南山周边的一些楼盘,前海和后海一片,想想那时候,车辆都不愿意选择。说说我看房的情况。

盐田区和大鹏半岛,被认为是深圳最美的地方,蔚蓝色的大海、郁郁葱葱的山岭,前海、后海、蛇口那混浊的海水完全无法比拟。十多年来,深圳在东部投资巨大,惠深高速公路打穿了深圳最多、最深的隧道,大小梅沙的海岸线建起了比深圳湾公园更美的栈道。每年夏天的假期,东部海岸挤满了“人肉”;开发商也投入巨资,其中投资最大的是深圳地产界的两大“头牌”:万科和华侨城。

15年国家一系列救市政策出台,房价又开始一路飞涨,那时候供不应求,好房子一出来马上卖掉,于是我开始往深圳湾一带的新楼盘看房,虽然学位待定,但地段景观房子都是一流的。于是15年5月我最终选择了深圳湾的阳光海滨花园,930万买了一套四房,于此同时,将旧房子以550万的价格卖掉,7年时间赚了430万。

  1. 你希望一步到位

以下为04年当时着重看过的房子情况:

然而,10年后,跟着万科和华侨城去海边投资的,却要面对一个惨淡的现实。

而深圳湾的房子果然也不负重望,房价高居整个南山之首,如今这个片区已没有低于1000万的房子,一年的时间我买的房子又涨了400多万。

小于80平的不要,和储物间有啥区别;离地铁站超过1000米的不要,多不方便啊;楼梯房不要,上班都累死了还让我天天爬楼梯;小区绿化面积小的不要,晚上跑步都没地方;这些话你听起来是不是很熟悉?

1、蔚蓝海岸·蓝钻,创业路南 小高层及高层 6300

以盐田区为例:2008年,盐田一些海景楼盘,单价破2万元,可以与华侨城、香蜜湖豪宅比高低。然而,十年后来,盐田房价仅涨了97%,年化收益率7%,略高于银行理财产品5%的收益率。盐田房价涨幅落后于深圳其他区域,4.75万元/㎡的房价仅比龙岗略高,低于原关外区域房价(龙华中心区、龙岗坂田布吉、宝安碧海及中心区),并且这一差距还在加大。

另外去年年底我在湖北老家武汉给父母花150万买了套房,武汉的房价也一路飞涨,一年的时间房价翻了一倍,也涨了100多万。

  1. 你懒

点评:大盘中开发销售速度最快的楼盘,园林甚好但水景过多

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所以现在深圳大把千万富翁,不是靠创业或者打工,而是靠买房,不过房子只有等最终卖掉才能变现,现在只能算是固定资产啦。所以常常也会想退休了,把深圳的房子卖了出国或者回老家,只是在深圳这么多年也习惯了这里的气候和快节奏,有自己的生活圈子,离开又不知是否适应。

你知道深圳有两字头的房子吗?你不知道,你嫌麻烦,你懒得去查,再加上无数公众号的轰炸,让你深信买房还贷限制职业发展,年轻人最重要的是应该投资自己而不是投资房子,所以你坚定了不买的决心,心里默默地为自己这么一个勤奋上进的好青年点赞,更加懒得去了解。

2、海印长城 ,城市印象以南 小高层住宅 6000

一座城市的发展趋势,谁都无法对抗,即便中国房地产的领跑者万科也是如此。

我觉得,对于刚需房而言最重要的是上车,而不是一步到位,深圳有大别墅也有小单间。有花园小区也有农民房军产房,所以只要你想,肯定可以买到一套。而且按照深圳房价的走势,你完全可以投资一套房子,然后以租养房,过两年转手卖掉,小赚二三十万,再换房子。

点评:工地必须加强管理,更要注意安全防护

2004年,热爱东部大海的王石,把万科总部从福田搬到大梅沙,建了一座躺着的摩天大楼。与此同时,万科重仓深圳东部海岸线。最着名的案例是十七英里、东海岸和天琴湾。

看到这里,攥着手里的几十万,你是不是也觉得买房这事还是可以考虑下?可接下来又有一个现实情况:

3、城市印象 ,滨海大道南 18~23层住宅 5800

以万科东海岸为例,该盘为万科当年力压几大品牌开发商拍地拿来的,靠山面海,被外界一致看好。该楼盘2006年入市时,单价达15000元/㎡。2010年,万科东海岸四期开盘,单价已经到了45000-50000元/㎡的区间价。然而,即便经历了2015年以来房价暴涨,目前万科东海岸在链家网上的挂牌价不过仍然游离在每平米5万元。10年时间,万科东海岸涨幅不到15%。

上班那么忙,我哪有时间去找房看房啊?

4、育德佳园,蔚蓝色海岸西 小高层住宅 5900

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点评:换掉蓝色玻璃,这个小区能上个档次

2019年3月,万科东海岸在链家网和安居客二手房价

说到如何高效的找房看房,就必须提到中介,社会化分工如此明晰的今天,买房肯定找中介嘛。

5、诚品雅筑, 环西路东、环南路南 小高层 6000

万科史上第一个临海豪宅万科十七英里,曾被称为万科的骄傲,打破了同行嘲笑万科不擅长豪宅的讥讽。据说,王石自己也买了一套。

我最开始使用了安居客APP,房源很多,但鱼龙混杂,无人监管,所以经常遇到这种情况,某中介发布低价楼盘引你上钩,等你打过去电话再说这套房子已经卖了,然后询问你的需求之后给你推荐合适的楼盘,虽然能理解中介但是我还是觉得这个APP略不靠谱。

点评:有点闹中取静的感觉

2005年十一黄金周,万科十七英里开盘,吸引全国不少富豪坐飞机前来排队,单价高达20000-25000元/㎡,且因当天即兴涨价导致购房者把售楼处砸了。甚至,这个项目开启了2005年的那波房价大涨。2006年底,万科十七英里首家已达到4-5万/㎡。但是,13年后,万科十七英里在安居客的二手房报价55000元/㎡,涨幅不到20%。

之后下载了链家APP,使用之后发现不错,首先房源信息真实,其次链家中介人员素质不错,所以我就抽空挑选一些感兴趣的,和中介聊下,也交到一些不错的中介朋友,添加微信,这些中介分布在各个区域,组成我的一张信息网,一旦他们所在的区域出现笋盘我第一时间就能得知消息,这点对我帮助很大。

6、观海台,后海路与创业路交汇处 小高层 6100

反观龙岗布吉,2006年万科东海岸以15000元/㎡开盘时,布吉新盘单价多在5000多元/㎡,2010年前达到10000元/㎡,而目前布吉新盘价格达55000元/㎡,涨幅高达5.5倍。反差强烈而鲜明,草根区打败了富人区!万科其实并没有输,输的是买万科海边房子并一直持有的人。卖房子的,永远都不会输。

接着有了中介和APP,你开始接触到了很多房源,眼花缭乱了吧?这就得说说你买房考虑哪些因素。

点评:中心区里最憋脚的小区规划

真正的输家,可能是东部华侨城。华侨城曾经是深圳豪宅的标杆制造商,但在城市规律面前,同样一塌糊涂。近期,盐田东部华侨城天麓某业主以原购价2854万出售别墅,算上装修、税费、月供(或一次性投入损失的利息),至少亏损几百万。由于东部华侨城建在险峻山顶的别墅,交通不便、配套稀缺,一直没什么人气。所以,即使这个价格也未必能找到买家。而且,也由于缺乏人气,东部华侨城的旅游生意也没做起来。

对我而言,买房考虑哪些因素呢?

7、金海岸, 南山创业路南、南园路西 小高层 6200

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点评:虽是住宅,但是写字楼的不少

天麓一业主朋友圈原价卖房

位置:我在南山科技园上班,福田和南山确实太贵,罗湖盐田太远,光明暂时还没开发到位,所以就剩下宝安和龙华了,随着经济向西发展,新会展中心的建立和宝中的崛起,我很看好宝安的未来。龙华的话,目前定位已经从城市副中心提升到城市中心区;然后各种配套设施趋于完善,比如深圳市图书馆,深圳市美术馆,深圳市新华医院,四大名校之深圳高级中学龙华分校等;另外深圳北站,四号线,六号线以及有轨电车也极大改善龙华的交通。所以基于上述靠考虑,我基本选定宝安和龙华作为看房主战场

8、滨海之窗 后海大道东 19~33层住宅 6300

盐田涨幅最慢的楼盘,就是十年前热炒的海景房,除了华侨城天麓、万科东海岸之外,中海半山溪谷、依山花园等海景房,10年来的房价涨幅同样跑输深圳大部分楼盘。附部分2009年开盘的盐田项目及目前二手房报价:

价格:目前 50万在手,三成首付的话就是可以买到145万的房子,跟亲戚朋友借点的话基本可以考虑的200万以内的房子,否则还贷压力太大

点评:似乎后海大道以东沿滨海路的楼盘进度都慢?

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交通:地铁沿线,这样自住还是外租都好办

当时我最喜欢的是诚品雅筑,也经常回来跟老婆商议,把各个楼盘分析给她听,最后终于答应跟我一起去看看,因为当时想到劝说丈母娘借钱的最大关键在老婆身上啊,无论如何得说通她去看,这几个楼盘全部都带着她看了一遍,老婆却喜欢观海台和金海岸,说实话当时这两个在看过的里面我最看不好的,观海台当时周边全是工厂工地,而且配套设施不行,很不看好。

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房型:小两房,目前单身状态,一房一厅就可以了,不过考虑到父母和朋友会来,所以小两房比较合适

我们身上积蓄全部十多万,远远不够,没办法只能求助家里,老婆当时跟家里提起买房,她家本不同意的,但后来坚持不懈的努力也说通了,肯借十万给我们,再加上我父母借了一些,最终老婆定下来观海台109平小三房。

跑输案例2:旧城区豪宅跑不过刚需盘

学位:这个暂时不是我买房的考虑重点,不过有的话也好,可以作为我卖房的一个筹码

选择后海的房当时也分析过,当时房地产开发占尽南山半边天,也是深圳迄今为止商品住宅开发最为密集的区域。而且当时西部通道预计2005年建成后,这里又将成为深圳与香港对接的焦点区域。

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我看了哪些房子?

那一年年初,后海填海区控制性规划出台,此区域规划结合地铁建设进行圈层开发,并将此区域定位为滨海生活区、休闲带及交通枢纽。在规划确定了未来的七大居住区中,关外占6个,特区内唯一的被市政府明确重点建设的只有后海居住区。

罗湖,曾经是深圳房地产的主场。2008年时,罗湖与南山房价不相上下,均价都为18000元/㎡左右。仅10年时间,就让这两个区域房价差距迅速拉大。罗湖房价从18485元/㎡上涨至72910元/㎡,前后涨幅294%,但南山房价涨幅超过400%。

买了这处房子虽说没有很大的优越感,但说明当初的想法是正确的,而老友当年回老家之后在村里建了一栋小洋房,12年的风吹雨打,已失去当年的光彩,那次之后老友再回到深圳已发现市场变更太快,很难再有前几年的辉煌,之后老友想重新打拼在深圳买房,那时深圳房价突飞猛涨,已过万,已失去买房最好的时机,越来越困难,今时今日老友再提起买房的事很懊悔。

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宝安:雅乐居,翠湖花园,兴达华府,福中福,白金时代,中信楼,文福大厦等等

而这句话在今时今日最管用,如果04年在深圳出手买几套房,现在房子卖掉可以躺着吃了。而据网友表示,上月同小区房子出售八万左右,预计该房产总价达到1000万。

罗湖可以说是深圳豪宅的“鼻祖”,早在2000年前后罗湖就形成了深圳第一批别墅群——银湖别墅群,包括银谷别墅、齐明别墅、棕榈泉别墅、润唐山庄、金湖山庄、银湖山庄等别墅盘均聚集于此,千万别墅不计其数,也汇聚了当时罗湖最多的商贸富豪。

龙华 :金侨花园,康华苑,赛龙豪轩,金庸阁,潜龙花园等等

网友点评:房价总是过去最便宜

2008年,银湖别墅总价多在4000-5000万元之间。10年后,香蜜湖、蛇口、深圳湾等新豪宅片区相继崛起,银湖别墅群则随着罗湖的沉寂而黯然失色,其房价不但没有明显上涨,有的甚至出现缩水迹象。据链家网数据,银湖片区的别墅单价多在10万元左右,其中,金湖山庄一套独栋别墅344.75㎡的独栋别墅在链家网上挂牌总价为4000万(单价约11.61万/㎡)。2008年的齐明别墅,一套421㎡独栋别墅,原报价4800万。前后十年,几乎零涨幅。

这里就不细致分析上述楼盘的具体情况了,有兴趣的小伙伴可以联系我。我准备了一个excel来记录每次看的房子,包括地理位置,优缺点等等,看得多了,慢慢就明确了市场情况,再结合自己的需求,基本确定了备选楼盘。

一路房价磕磕绊绊,每个时间段,每一年都有接近80%的深圳人不看好后市,然而一晃十年过去了,回首发现,原来过去的任何一个时间买房都是对的。

去年年底,一位住在银湖的朋友告诉楼校长,他们那里的别墅,降价200万没人买。

最终的选择?

问:房价什么时候会便宜?

金湖山庄344㎡独栋别墅在贝壳找房网上报价详情

答:买房真是越早越好,而且象买白菜一样,不能犹豫。

银湖别墅房价凝滞,一个重要原因是罗湖衰落,银湖风景虽好却过于安静,缺乏活力,十年来没有增加任何教育、商业资源。从产品来看,深圳新兴富豪更热衷于深圳湾一代的大平层,别墅在深圳几乎没有发展空间。

最终选择了一套地铁沿线的小两房,160多万,首付和月供自己都可以承受,还是学区房。这个价格便宜自然有缺点,比如楼梯房,小区绿化差之类,不过我可以接受,于是就签了。

问:买房有什么窍门

除了银湖别墅外,罗湖的经典豪宅华润万象城幸福里的房价表现,也尽显疲态。在罗湖有十多年房产中介经历的张鸣回忆:“因为与万象城连为一体,当年幸福里开盘定价高达单价4万/㎡,居当年深圳市场前三名。那时,南山后海房价也不过25000元/㎡上下”。10年后的今天,华润幸福里在链家挂牌价为92000元/㎡,10年涨幅不过1.3倍,而现在后海那些品质和名气不如幸福里的楼盘,挂牌价早已达到12万/㎡左右了。

上述基本就是买房的过程了,关于砍价,中介和公积金,也想分享下自己的看法。

答:总结买房几个字:勤快跑盘,胆大心细,当机立断,不要犹豫

幸福里雅居小区在链家网上的参考均价

关于砍价

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当然,罗湖也并非没有跑赢大市的楼盘,2008年入市的罗湖莲塘聚宝华府开盘价格为13000元/㎡的,如今链家网挂牌价已经71080元/㎡,上涨了446.77%。聚宝华府房价在罗湖楼市中涨幅领跑,与其所划学区为罗湖外国语学校不无关系,优质学区一直是房价上涨的强影响因素。

作为一名销售,我的一个工作内容就是在甲方提出降价时守住自己的价格,这次转换角色变成换成甲方,倒是也挺有趣的,因为看过不少房子,对市场比较了解,加上业主刚需房换改善房也是诚心卖,所以谈了两次就基本定下来了。

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下表为罗湖部分楼盘10年房价涨幅,由此可见罗湖楼市的的衰落。

关于中介

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前后接触了爱屋及乌,链家和家家顺这三家的中介,从APP房源来看,链家是毋庸置疑的老大;从人员素质上看,爱屋及乌整体素质不如其他两家,从佣金看,链家和家家顺都是3个点,爱屋及乌1-1.5个点;从可靠性上看,链家和家家顺的门店星罗棋布,让人比较踏实,起码跑了和尚跑不了庙,而爱屋及乌在深圳就一栋办公楼,总感觉不太放心。

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因为我最终选定的那套房就是链家APP的房源,链家中介带我看房,而且也给了很多很好的建议,所以我还是很信赖的,和业主谈完价格之后我向链家门店经理申请了一个佣金折扣,就签了合同。当然,我知道有很多省佣金的方法,比如我已经接触了业主,所以可以绕过链家找佣金低的中介来联系业主,甚至绕过中介直接和业主交易,就省掉了中介费,但是一来这么做良心上过不去,二来风险很大,所以还是花钱买省心了。

避开楼市的坑之必备冷门知识

关于公积金

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我并没有使用混合贷,只使用了商业贷,因为自己公积金还太少,能贷的额度不多。而公积金最佳的使用方式是夫妻两人一起贷款,最多可以贷90万,所以综合考虑后我还是选择了商业贷,后边换房的话两个人申请公积金贷款比较合算。

盐田、大鹏的豪宅,银湖别墅和华润幸福里这样曾经的楼市明星,他们的价值轨迹,与南山、福田豪宅的房价涨幅相比,不能不让人感叹:买房子,即使在大势看好的情况下,也有输家;买房子,的确有规律可循。楼校长简单总结如下:

对未来的展望

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山景、海景、湖景,只是看上去很美

记得签约后,中介和我握手,恭喜我成为房奴了,是啊,成为房奴了,这意味着节流,没法再像以前一样大手大脚,更意味着开源,认真工作努力赚钱。

再好看的房子,都会因为折旧贬值,升值的只是脚下的土地,以及这块土地上投入的建设资金,教育、商业等城市核心商业资源才是房价上涨的最大动力。

所以,这就是我毕业一年后的买房经历,现在每次坐车经过福田南山,望着动辄几百万的房子,依旧觉得遥不可及,不过我知道这也着急不得,住在这些房子里的人早我很多年来到深圳,努力打拼,他们值得住在这里。而我的生活,才刚刚开始,一步步的迈进,只要方向是对的,我也会绽放属于我的精彩。

楼盘周围有大面积的自然生态景观,往往意味着周边无土地可继续开发,后期难以带动房价继续上涨。所以,靠山、靠海、靠湖的房子只是看上去很美。自住或许很美好,但房价难以上涨。

楼校长观点:千万不要为风景买单。

2

切忌盲目追求热点概念

购房决策中,充满着动物精神。

很多购房者在进行买房这个人生第一笔或者说是唯一一笔大支出的时候,谨慎程度甚至还不如去淘宝上买一件衣服。房地产中的概念千千万万,很多概念是为了卖楼而制造出来的,并不靠谱。

比如:当年红极一时的小产权商铺、分时度假以及“5 2”生活模式,以及现在仍然流行的滨海旅游地产,其本质是人为设计的投资游戏,或激发人们对美好生活的的憧憬。

很多购房者,在开盘现场一片火热下就会头脑冲动跟着别人买了一套房,总以为“大家都抢的肯定是好的”,这种现象楼市在上涨期尤其明显。当年买万科东海岸的人吃过这个亏,前几年买龙华某网红盘的人也吃过这个亏。

楼校长观点: 一切房地产概念,与政府的规划或政策无关甚至背离的,与经济学常识(比如供求关系、金融环境)无关甚至背离的,都是耍流氓。

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逃离衰落区和无重大规划的区域

以罗湖为例,房价涨幅有限的原因非常明显:

A.在城市发展方向上,10年来,罗湖在深圳的地位不断下降,深圳重大投资难以在没有土地的罗湖展开。

B.罗湖城区规划和楼盘过时:过窄的道路、大部分楼盘是钻石户型的港式结构、缺乏停车位……这些硬件条件严重的阻碍罗湖的发展。

楼校长观点:每个人都有片区情结,熟悉哪里就喜欢在哪里买房。在喜新厌旧的深圳,这份情结最害人。好在深圳已经快填满了,这种纠结的机会不多了。

过去的10年,在深圳买房,不赚3倍,你就输了。如果你成功规避了以上因素,一定是3倍以上的赢家。在未来,这一楼市铁律仍将发挥作用,让你的钱包变得更大或更小……

再看一看下表中深圳各区代表性楼盘房价涨幅情况,你的体会会更深。

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