永利皇宫登录网址富力李思廉,核心盈利大幅上

2019-04-23 05:40栏目:永利皇宫登录网址
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     新浪乐居讯(2018年3月19日 – 香港)广州富力地产股份有限公司(「富力地产」,连同其附属公司统称「集团」,股票代号:2777)宣布集团截至2017年12月31日止(「回顾期内」)年度综合业绩。

财务实力改善 融资渠道拓宽

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“万科是肯定能活下去的,它说活不下去是开玩笑的。万科是提醒我们要活下去”。

小年的粮仓 | 富力篇:800亿与并购万达酒店 华南老牌房企新冒险来自观点地产新媒体的原创专栏

  2017年,集团全年营业额创出历史新高达人民币592.8亿元,协议销售额上升35%至人民币818.6亿元。期内净利润亦录得新高,大幅增加204%至人民币214.2亿元。集团全年毛利率由2016年的28.3%上升至2017年的35.4%,主要源于较高利润的项目于年内结转入账。中国房地产市场维持较为强劲增长,物业销售收入增加9%至人民币537.1亿元,核心盈利增加27%至人民币75.9亿元。物业发展毛利率处于行业较高水平,由29.8%上升至37.6%。董事会决议宣派末期股息每股人民币0.77元,连同中期股息,全年派息每股人民币1.10元。

继续全力推动全国超过90个城市土地储备转化人民币7,000亿元现金收益

3月20日,广州富力地产股份有限公司(“富力地产”,连同其附属公司统称“富力集团“,股票代号:2777.HK)公布2018年业绩报告。

在3月20日于香港举办的2018年业绩发布会上,富力集团董事长李思廉谈及市场现状时表示,排名靠前的房企都打拼了20多年,经历金融海啸、非典等都能过渡下来;剩下的公司也应有自我保护的能力,在市场竞争下活下去。

资金问题是富力地产$富力地产$ 2017年收购万达酒店之后的第一个难题,而2017年之后,富力地产将再次迎来一个最好的时代和一个最坏的时代。

  回顾期内,集团权益协议销售总额按年增长35%至人民币818.6亿元,而售出的总建筑面积亦按年上升35%至632万平方米,主要由于土地储备投资及管理层加快物业发展业务步伐,以应对房地产市场潜在的强劲需求。富力地产董事长李思廉先生表示:「于2017年初,集团制定协议销售人民币730亿元的高目标,其后调升至人民币800亿元,而最终实现协议销售人民币818.6亿元。我们对中国房地市场持乐观态度,并将继续增加可售资源,以实现未来更高的协议销售目标。」

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富力集团2018年的协议销售及营业额方面取得大幅增长,协议销售及营业额分别为人民币1311亿元,同比增长60%及人民币768.6亿元,同比增长30%;核心盈利增加49%至人民币95.3亿元;期内毛利增长33%至人民币279.5亿元,2018年的整体毛利率增长至36.4%,于同业中名列前茅。

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  集团于回顾期内积极扩充土地储备,购入合共权益可售面积1,811万平方米,将为集团带来多达人民币2,560亿元的新增可销售资源。截至2017年底,集团权益可销售资源约为人民币6,170亿元。通过确保当下的土地储备,集团可确保未来物业销售,即使整体房地产市场出现周期性波动,仍可实现超出市场平均水平的盈利。截至回顾期内止,集团共拥有权益土地储备约5,138万平方米,覆盖69个城市。

3月20日,广州富力地产股份有限公司(“富力地产”,连同其附属公司统称“集团”,股票代号:2777)宣布集团截至2018年12月31日止年度综合业绩。

酒店营业额大幅增长逾190%至超过人民币70亿元。董事会决议宣派末期股息每股人民币0.83元,连同中期股息,全年派息每股人民币1.23元。

(从右往左分别是:富力集团董事总经理李启明、富力集团董事长李思廉、富力集团董事长助理陈志濠、富力集团财务控制人张诗贤。)

编者按:2017年,中国房地产创造了新的成交纪录,“万亿时代”已走过了一半的路程。进入2018年,行业峰回路转,看淡房地产的“小年”情绪继续蔓延。

  回顾期内,集团通过收购大连万达商业地产股份有限公司拥有的大部份酒店资产,在巩固酒店发展策略上迈出重要一步。截至2018年1月初,集团成为全球最大豪华酒店业主,合共拥有88间已完工酒店及26,365间客房,以及17间在建及筹建中的酒店。集团将继续整合酒店资产组合,以提高经营效率及每间酒店的收益贡献。

集团于2018年的协议销售及营业额方面取得大幅增长,协议销售及营业额分别为人民币1,311亿元,同比增长60%及人民币768.6亿元,同比增长30%。期内毛利增长33%至人民币279.5亿元。尽管集团扩展至新城市及增加项目数量,2018年的整体毛利率增长至36.4%,于同业中名列前茅。

2018年,富力集团权益协议销售金额达至人民币1311亿元,即售出1018万平方米建筑面积,分别同比增长60%及61%。平均售价为每平方米人民币12900元。所有主要地区的协议销售均见显着增长,就营业额而言,中南地区、西北地区及华北地区贡献增长最为强劲。富力集团董事长李思廉博士表示:“协议销售增长强劲,证明了集团全国销售团队的实力,于艰难营运环境中仍能取得理想业绩。基于集团拥有丰富土地储备,2019年协议销售目标定为人民币1600亿元。”

2018年销售1311亿完成目标

2018年3月22-23日,观点地产新媒体主办的2018观点年度论坛将在深圳揭幕,论坛主题已确定为“小年大周期”。

  集团于回顾期内战略性地分散协议销售至更多城市及更多项目,进一步扩大业务规模,同时维持较高的盈利能力。2017年,协议销售的87%来自一、二线城市,销售项目由2016年的65个上升至2017年的88个,反映可售资源扩充至更广泛的网络。新开工项目的建筑面积由2016年的601万平方米增加至2017年的1,174万平方米,增幅为95%。建筑面积的大幅增长将为集团增添可售资源及可售项目数量,以达致更高的协议销售目标。

酒店营业额大幅增长逾190%至超过人民币70亿元。董事会决议宣派末期股息每股人民币0.83元,连同中期股息,全年派息每股人民币1.23元。

2018年,富力集团继续扩大规模,项目数量从88个增至155个,突显集团于全国日益增加的市场份额。富力集团额外收购人民币371亿元的土地储备,建筑面积为1405万平方米。截至2018年底,富力集团权益土地储备可售总建筑面积达5,783万平方米建筑面积,分布于96个中国不同城市及其他海外项目。

据了解,富力地产2018年协议销售额为1311亿元,同比增长60%,完成了1300亿元的销售目标。

围绕关键词小年、周期,观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数观察房企2017年经营策略和业绩表现,重磅推出“小年的粮仓”系列深度原报道,通过分析、研究标杆房企发展情况,他们将如何应对即将到来的“小年”?

  2017年,集团以多元化的市场融资以支持收购土地储备及酒店投资业务的扩展。年内,集团透过发行美元计价优先票据、银团融资贷款及商业贷款,获得超过20亿美元的离岸融资,并发行由中国银行间市场交易商协会批准的人民币20亿元中期票据。此外,为满足未来资金需求,集团亦取得超过人民币1,200亿元尚未动用的授信额度。受惠于较低的利率环境及集团信用度的提升,于回顾期内集团成功将利率成本由2015年的每年7.83%大幅削减至每年5.12%。集团将继续寻求新融资机会,拓宽国内外的融资渠道,以确保在金融市场出现波动时保持财务灵活性。

回顾期内,集团权益协议销售金额达至人民币1,311亿元,即售出1,018万平方米建筑面积,分别同比增长60%及61%。平均售价为每平方米人民币12,900元。所有主要地区的协议销售均见显著增长,就营业额而言,中南地区、西北地区及华北地区贡献增长最为强劲。富力集团董事长李思廉博士表示:“协议销售增长强劲,证明了集团全国销售团队的实力,于艰难营运环境中仍能取得理想业绩。基于集团拥有丰富土地储备,2019年协议销售目标定为人民币1,600亿元。”

于2018年,随着酒店于入住率、住宿服务及酒店成本管理方面日渐成熟,酒店数量增至126间,酒店营业额持续获得改善。于2017年收购万达集团74间酒店组合后,酒店营业额增长逾190%至超过人民币70亿元。富力集团已建立独一无二的国际知名名牌豪华酒店组合,成为全球同类资产中最大的拥有者。

此外其营业额768.6亿元,同比增长30%。期内毛利增长33%至人民币279.5亿元,整体毛利率增长至36.4%。

观点指数 2013年经历了一次“大暴走”之后,近几年富力地产无论是营业额、协议销售额、土储规模的增长速度都比较平淡。从观点指数发布的2017中国房地产企业销售金额TOP100来看,富力排名再次下探,跌到近五年的最低水平。

  李先生总结:「我们对中国整体的宏观经济环境及政治稳定保持乐观,加上中国政府从长远角度出台有利于行业可持续发展的政策,集团将采取长远眼光看待中国房地产市场的发展方向。通过持续分散地域销售网络,集团对2018年的协议销售充满信心,期待能够顺利达成人民币1,300亿元的目标。」

集团继续扩大规模,项目数量从88个增至155个,突显集团于全国日益增加的市场份额。2018年,集团额外收购人民币371亿元的土地储备,建筑面积为1,405万平方米。截至2018年底,集团权益土地储备可售总建筑面积达5,783万平方米建筑面积,分布于96个中国不同城市及其他海外项目。

富力集团于2018年完成逾人民币282亿元的国内公司债券及其他票据的赎回及再融资,财务状况得到显着改善。集团亦顺利完成逾人民币238亿元的国内公司债券、超短期融资券及资产证券化的发行,充分证明了富力集团在往来银行及债券投资者中的信誉优势和品牌认可。

其业绩以中南地区、西北地区及华北地区贡献增长最为强劲。截至2018年底,富力权益土地储备可售总建筑面积达5783万平方米建筑面积,分布于96个中国不同城市及其他海外项目。

然而,在这长达五年的时间跨度里,7月19日与万达、融创一场颇具戏剧性的交易,使得2017年成为富力地产又一关键性年份,一口气吃进了至少65家酒店。

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于2018年,随着酒店于入住率、住宿服务及酒店成本管理方面日渐成熟,酒店数量增至126间,酒店营业额持续获得改善。于2017年收购万达集团74间酒店组合后,酒店营业额增长逾190%至超过人民币70亿元。集团已建立独一无二的国际知名名牌豪华酒店组合,成为全球同类资产中最大的拥有者。

富力集团持续获得国际债券投资者支持,并于新的美元优先票据及项目层面获得融资。2018年,富力集团发行了17.5亿美元优先票据,票面利率介乎5%至8.875%。回顾期内,富力集团亦拓宽了新型融资渠道,如银团贷款及项目融资,并积极尝试境内资产证券化融资渠道,于2018年成功发行中国境内首个物流园CMBS产品及第一期供应链ABS产品。

李思廉在会上宣布2019年协议销售目标定为人民币1600亿元。

永利皇宫登录网址,这一规模上的“大暴走”,使人联想到2013年富力地产大手笔购入高达2090万平方米土地,占2013年末全部土地储备面积的48%,新进入的城市前所未有地达到11座之多。

(出席嘉宾:富力地产董事长李思廉、富力地产董事长助理陈志濠、富力地产财务总监张诗贤、富力地产企业融资总监李启明)

集团于2018年完成逾人民币282亿元的国内公司债券及其他票据的赎回及再融资,财务状况得到显著改善。集团亦顺利完成逾人民币238亿元的国内公司债券、超短期融资券及资产证券化的发行,充分证明了集团在往来银行及债券投资者中的信誉优势和品牌认可。

李思廉博士总结:“于2019年,集团将致力于转化低成本土地储备、进行中项目及丰富可售资源为现金收益,同时审慎管理金融流动性。凭借低于市价收购的充足土地储备,集团有能力通过管理销售及土地储备策略,应对中国房地产市场的波动,加上出色销售表现及更为宽松的融资渠道,集团对2019年的经营前景充满信心,期待能够达成人民币1600亿元的目标。”

值得注意的是,在2018年,受到收购万达74家酒店的影响,富力的净利润为87.28亿元,较2017年同期大幅下降约60%。

充足的粮草带来了饱满的信心,彼时富力地产准备大张旗鼓,为次年订立了700亿元的协议销售目标,但这一目标在接下来的三年从未实现过。

  公司资料

集团持续获得国际债券投资者支持,并于新的美元优先票据及项目层面获得融资。2018年,集团发行了17.5亿美元优先票据,票面利率介乎5%至8.875%。回顾期内,集团亦拓宽了新型融资渠道,如银团贷款及项目融资,并积极尝试境内资产证券化融资渠道,于2018年成功发行中国境内首个物流园CMBS产品及第一期供应链ABS产品。

责任编辑:张蓓 主编:王冰凝

酒店大约亏损8亿元

资金问题是富力地产2017年收购万达酒店之后的第一个难题,而2017年之后,富力地产将再次迎来一个最好的时代和一个最坏的时代。

  富力地产成立于一九九四年,是全国主要的房地产开发公司之一,集中开发及销售中档至高档房地产项目,以中等至中高等收入居民为目标客户群。时至二零一七年年底,富力地产的物业发展业务已经扩展到了共六十九个城市和地区,从而令公司的规模更上一层楼。除了开发及销售优质私人住宅物业外,公司亦开发、销售和出租商用及办公物业,以及从事其他房地产相关配套服务,包括建筑与工程设计、工程监管、物业管理及房地产代理服务。富力地产的开发项目愈趋多元化,业务范围已扩展至酒店及商场,于2018年初,我们拥有八十八家已投入运营的豪华酒店,由知名的酒店管理集团管理。

李博士总结:“于2019年,集团将致力于转化低成本土地储备、进行中项目及丰富可售资源为现金收益,同时审慎管理金融流动性。凭借低于市价收购的充足土地储备,集团有能力通过管理销售及土地储备策略,应对中国房地产市场的波动,加上出色销售表现及更为宽松的融资渠道,集团对2019年的经营前景充满信心,期待能够达成人民币1,600亿元的目标。”

2018年,富力旗下酒店数量增至126间。于2017年收购万达集团74间酒店组合后,酒店营业额增长逾190%至超过人民币70亿元。

物业销售慢步

  (鉴于销售过程中存在各种不确定性,上述销售数据与定期报告披露的资料可能存在差异,因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。)

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成为全球最大豪华酒店业主,李思廉表示“感觉很好,起码自己在出差的时候可以受到特别的关注。而且我们的确买得不贵。”

2018年1月2日,富力地产延续习惯,迅速公布了全年业绩。

  更多富力地产信息,请浏览公司网址或关注官方微信号。

永利皇宫登录网址富力李思廉,核心盈利大幅上升49。(从右往左分别是:富力集团董事总经理李启明、富力集团董事长李思廉博士、富力集团董事长助理陈志濠、富力集团财务控制人张诗贤。)

不过,富力地产财务总监张诗贤在会上坦承,2018年富力酒店业务亏损约8亿元左右。

数据显示,2017年全年富力地产实现协议销售额818.6亿元,协议销售面积632.42万平方米,首次实现2014年的“700亿愿望”。

永利皇宫登录网址 7富力官方微信号

李思廉表示,酒店资产包中会有个别一两间酒店在亏损,但是是很小的金额。2018年整年89间酒店利润是13亿5千万,足够覆盖整个酒店资产包的支出。当中有70多家酒店是便宜买回来的,“所以对我们压力不大。我们整体都有很多计划在市场融资,包括在发行一些酒店REITS,陆陆续续在二季度实行,对公司有非常大的帮助”。

2013年,富力地产大手笔购入2090万平方米土地,并在2014年初订立700亿元协议销售目标,无奈经济形式变化和行业环境扭转,2014年只实现544亿元销售;2015年,富力地产600亿元目标最终只完成544亿元;2016年情况有所好转,609亿的协议销售额小幅超越年度目标600亿元。

  网址:

富力地产董事长助理陈志濠表示,希望在五年之内,酒店与投资物业运营业绩翻一番。接下来会优化酒店运营情况,且还会有新酒店落成投用。

2017年,富力地产年度销售目标经历了从730亿元到800亿元的调整,最后以818.6亿元的销售额突破其调整后的目标。

总负债2963亿元,今年到期债160亿

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在收购万达的酒店以后,富力一直被坊间指称“掉坑”,导致债务压力加大。在2018年,富力总负债陡增631亿元至2963亿元,创下历史新高。

2017年,富力地产协议销售物业的平均售价约为12944元/平方米。2013-1016年,这一数据分别为12500元/平方米、13400元/平方米、13200元/平方米、13000元/平方米。

不过,财务总监李启明表示,富力今年现金有340亿元,真正今年到期的债是160亿,可以兑付。“最近我们发债都是3年、4年、5年,所以基本上我们没有短期债务压力”。

从营业收入来看,2017年前三季度,富力地产实现的总营业额为275.57亿元,同比微涨3.17%。

据悉,富力2018年的回款率接近90%,2019年亦将保持这样的水平。

从富力地产2013年-2016年间的表现来看,营业收入基本集中在下半年得到确认。以2016年为例,全年实现营业收入为537.3亿元,其中上半年确认的营业收入为223.89亿元,而下半年则为313.41亿元。

李思廉表示,富力计划今年用400亿左右现金流拿地。

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南都记者邱永芬 实习生叶健雯

分业务来看,核心业务物业发展2017年上半年实现的营业收入仅为182.3亿元,已售交付面积为165.4万平方米。

核心业务毛利率则在2013年-2016年期间逐渐降低,由40.74%跌至29.80%;连续4年下挫之后,2017年上半年核心业务毛利率得到大幅提升,达到38.7%。

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在年报中,富力地产将2013年和2014年毛利率同比跌落归因于营业额平均售价的降低;而2015年则主要因为土地及建筑成本较高的项目(广州富力东山新天地),于营业额中占去相当比重。

在2016年年报中,富力地产称,该年度毛利率同比下跌乃由每平方米销售成本增加8%及平均售价稳定所致;而在2017年中期报告中,富力称“2016年分散销售及收入层面至一线城市以外,并采用平稳至略低的毛利率,藉此推动销售面积录得大幅增长。此毛利率策略有助我们进军新城市,于项目推出初期以较低价格吸引初始销售及刺激增长动力。”

然而,上述策略最终并未能显著体现在2016年的业务数据上。据观点指数了解,2016年,富力地产总营业收入为537.3亿元,同比增长21.31%,物业发展核心业务实现营业收入494.89亿元亿元,同比增长21.46%;年内交付销售物业总建筑面积420.9万平方米,同比增长19.91%;实现协议销售额为609亿元,同比增长11.95%。

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2017年上半年毛利率终于回升,富力地产将之归因为销售实力及新市场不断完善。表现在项目上,则是由于期内营业额最高的三大项目北京富力新城、惠州富力湾及北京通州富力中心的毛利率均高于41%;此外,十二个直接与上年同期可比的销售项目中,十个项目毛利率增加,仅有两个项目毛利率下降。

对于未来核心板块的预期,富力地产曾于2017年中期业绩会上透露,基于上半年度新增的1140万平方米总建筑面积,可售货源到了2460亿,所以2018年的协议销售额计划介于1280到1380亿。

富力集团联席董事长李思廉在业绩会上表示:“1380亿是模拟正常的情况,如果未来过激的调控政策少一点,我们预计可以到1400亿。但是如果调控增加一点,企业也要做一点弹性,因为房价也有可能会回落。”

激进还是保守?

业绩与土储亦步亦趋,业绩上的缓慢增长反映的是富力地产自2014年以来扩储的谨慎。

2013年房地产市场一片欣欣向荣,富力地产认为,只要整体经济持续合理增长以及货币政策维持不变,预期未来一年房地产市场将持续其向上走势。

因此,富力地产当年大量拿地纳储,认为这是“把握了地价飙升前的时机”。虽然后续发展不如富力地产最初所愿,但这一年的储粮为未来发展提供了帮助。

当年,富力地产吃进总建筑面积达2090万平方米的土地,占增加后可售的总土地储备面积4330万平方米的48%,一年内新进入的城市达到11个,包括长沙、贵阳、梅州、福州、佛山、珠海、包头、无锡、南宁等;同时首次将业务扩展至中国以外的地区,在马来西亚柔佛州以将近85亿元人民币的价格购入总建筑面积约350万平方米的商住地。

富力地产曾提及,其目标是在土地收购后六个月内开始营建,或在收购后十二个月内进行预售;与此同时,对未来形势的乐观预判,使得富力地产将2014年协议销售目标锚定在700亿元。

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然而,2014年行业形势急转直下,随之而来的便是2014年和2015年连续两年业绩未达年初设下的目标。

土地储备方面,富力地产变得十分谨慎,2014年全年在中国国内收购10宗土地,土地储备总建筑面积仅231.7万平方米,可售的土地储备总面积达4076.8万平方米,同时暂停进入新城市的扩张脚步。而在收购的土地中,只有小部分用作开发4个全新项目,超过80%所收购的土地都是为了扩建其当年的现有项目。

富力地产2015年依然选择性地进行土地收购,然而从数据上来看,谨慎的态度稍有缓和。2015年,富力地产购入10座城市的13宗土地,新进入的城市2座,即石家庄和郑州;总建筑面积合计360.5万平方米;可售总土地储备面积出现下降,跌至3980万平方米。

随着行业形势好转,2016年富力地产再次启动扩储步伐,全年新增土地达20宗,9宗分别位于新进入的城市,即深圳、宁波、烟台、南昌、秦皇岛和呼和浩特,总建筑面积达504.1万平方米,可售储备面积为3848.1万平方米。

2017年,富力地产的扩储决心表现得更为明显。截至2017年6月30日,已投入316亿元购置45幅地块,合计总建筑面积1140万平方米,新进入的城市为6座,可售储备面积增至4853.8万平方米。

随着富力地产版图的扩大,城市结构也发生了变化,非一线城市的占比逐年提升。以协议销售的数据来计算,2015年、2016年全年及2017年中期,非一线城市占比分别为41%、51%和66%。

非一线城市布局的趋势表现得更加明显——观点指数获取的数据显示,2017年全年,富力地产仅在广州通过收购方式获取1个项目、于北京新增2个项目,于上海则新增1个项目。

商业地产冒险

除了核心业务物业发展,2017年,富力的商业地产业务同样迎来了积极扩储时刻。

据观点指数观察,富力地产物业投资业务和酒店运营业务表现较为平淡,酒店运营连年亏损的局面甚至从未被扭转。

酒店方面,截至2017年6月30日,富力地产处于经营状态的酒店有16间,其中2间位于北京、5间位于广州、3间位于海南、2间位于惠州、2间位于重庆、1间位于成都、1间位于太原。

2013年-2016年期间,富力地产酒店营运业务的营业额分别为9.01亿元、11.09亿元、11.81亿元、13.62亿元;剔除销售成本(包括土地成本、建筑成本、营业税及资本化利息)后,毛利分别为1.65亿元、2.62亿元、2.49亿元、2.3亿元,酒店板块的毛利率分别为8.31%、23.62%、21.08%、16.89%。

然而,受销售及行政开支的拖累,酒店业务经营溢利出现多年亏损,分别为-0.67亿元、0.45亿元、-0.02亿元、-0.7亿元;若计入融资成本等,年度亏损幅度进一步扩大并出现全面亏损的局面,分别为-0.25亿元、-1.4亿元、-1.67亿元、-1.83亿元。

2017年上半年度同样不能幸免,尽管从富力公布的数据尚未能测算出该期间的毛利率,但仍可确认期间亏损达到-0.89亿元。

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从规模上看,2013年-2016年期间,富力地产每年酒店扩展速度平缓。观点指数的统计数字显示,包含合资项目,富力地产处于已落成、运营或开业筹备中的酒店每年以1-2间的速度增长;而处于运营中的酒店数量分别为6间、8间、12间和14间。

在上述背景下,富力地产对于酒店运营业务仍表现出大展拳脚的决心。2017年7月19日,以199.06亿元的价格收购万达账面净值为330亿元的77间酒店,总建筑面积合计将超过324.9万平方米,总房间也达到23200个。

此后,富力先后两次修改收购万达酒店资产内容,收购将不包括三亚万达希尔顿逸林酒店、广州万达希尔顿酒店、南京万达希尔顿酒店以及烟台万达70%的权益,同时将大连万达中心写字楼纳入收购事项,交易代价亦下降至189.55亿元。

这也就意味着,富力地产收购的万达酒店将修改为73间,加上已落成、运营或开业筹备中的酒店24间,其所拥有的酒店数量将达到97间。

以六折价格一下子吃进规模如此巨大的酒店资产,问题在于这些酒店能给富力带来多大的脾益?据观点指数了解,2014年全年、2015年全年及2016年上半年,万达酒店整体毛利率高于富力酒店,但表现在分部业绩上,依然处于亏损状态,亏损幅度分别为-6.05亿元、-6.02亿元及-1.33亿元。

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2017年8月22日的中期业绩会上,回应外界对于收购事项后酒店营运业务盈利难题的担忧时,富力集团联席董事长李思廉表示:“我们的报表是看不到那个归属于业主的利润的。所以由于财务安排,个别的一间酒店,它反映出来的利润,有时候是亏本,或者是赚很少钱的。但是,给业主的利润都不错的。”

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李思廉彼时透露的数据是,77间酒店的业主利润是8.73亿元。他表示,这77家酒店将有一个中长期目标,就是将利润变为15亿,平均每个酒店2000万。

李思廉认为:“在公司加强管理之后,加强资产管理和酒店管理公司沟通,通过控制各种成本,增加收入,15亿是可以达到的数据”。

相比酒店营运业务,物业投资业务则表现得好一些。截至2017年6月30日,富力地产的投资物业组合总建筑面积逾150万平方米,主要包含甲级写字楼、购物商场、其他零售物业,另有物流及仓储设施处于扩展状态。

这部分业务在观点指数统计的2013年-2016年期间及2017年6月30日中期,始终处于盈利状态。然而,对比2013年-2016年介于79%-92%之间的毛利率水平,2017年上半年毛利率水平跌至53%。

在毛利的基础上,受益于“其他收入及其他收益-净额”(其他收入及其他收益主要包括利息收入)带来的收益,最终年度盈利得到大幅度提升。

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尽管此项业务比酒店营运来得更好一些,但发展依然迟缓。观点指数统计得知,2013年-3014年期间,除酒店以外的商业地产,富力地产每年仅新增一个商业项目,均位于广州。2014年为购物中心富力海珠城,2015年为物流园富力国际空港物流园,2016年为环球商品贸易港。

2017年,富力地产在这一板块表现得更为进取,年内新增三个项目,均位于海内外的三个新城市。

其中,上半年以1.5777亿英镑(按照彼时汇率约为13.57亿人民币)从英国房地产上市公司CLS Holding手中买下了位于伦敦一区的Vauxhall地块,该地块上将建设两幢50层的高楼,供应578套住宅公寓,1个酒店,27614平方米的办公面积和2737平方米的零售空间。

下半年,斥资29.11亿成功摘得乌鲁木齐会展片区376亩地块,据此正式成功进驻新疆;并在上海奉贤区东方美谷,以7.31亿元低溢价摘得商办地块,同时引入万达联手开发。

实际上,2016年12月19日富力和万达已在北京签订了双方的战略合作协议。按照协议,从2017年到2021年,富力及万达商业每年将合作开发5个商业综合体,5年内投资300亿元,开发25个商业综合体项目。首批的项目将于2017年正式开始,主要分布于一二线城市。但从目前的情况看来,该计划进展不如预期。

值得一提的是,富力地产透露其正在加紧全国商贸地产的布局,该新模式或将复制全国。

负债与现金流

2017年,无论是物业发展还是物业投资、酒店运营业务,富力地产都显得更为进取。

因此,资金问题更加凸显,观点指数了解到,2017年上半年度,富力地产购入45幅地块,合计总建筑面积1140万平方米,权益地价约为人民币316亿元。富力地产曾在业绩会上透露,这些土地已经拿了国土证的,所有手续都已完善,但是钱还没有全部付完,亦即部分款项会推迟交付。

下半年,富力地产新增投资约370亿元,其中至少向土地市场投入180亿元,获得14宗土地;与万达之间的交易亦发生于下半年,交易代价达到189.55亿元。

截至2017年6月30日,富力地产的货币资金为324.21亿元,其中受限制现金为167.37亿元,现金及现金等价物为156.84亿元;截止2017年9月30日,富力地产的货币资金为364.57亿元,其中受限制现金为171.29亿元,现金及现金等价物193.28亿元。

对于收购万达酒店之后富力地产的债务问题,李思廉曾表示:“虽然我们会同步借钱,但由于以199.06亿元的价格收购的万达酒店账面净值为330亿元,这个差价反映在会计上是有140多亿的,所以我们的负债率是下降的。”

事实上,以2017年9月30日的数据来看,富力地产的总资产为2655.06亿元,总负债为2192.21亿元,总权益为462.15亿元,净负债为947.51亿元;而2017年6月30日,这几项数据分别为2436.92亿元、1966.67亿元、470.25亿元和947.51亿元。

对比2017年6月30日及9月30日的资产和负债情况,无论是资产负债率还是净负债比率都呈现上升趋势,分别由80.70%上升至82.57%以及由192.92%上升至205.02%。

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上述情况实际上也反映了近几年富力地产的负债趋势——据观点指数了解,截止到2015年12月31日、2016年12月31日及2017年9月30日,富力地产无论是资产负债率还是净负债率都呈现上升趋势,分别由73.21%上升至82.57%及由124.3%上升至205.02%。

对比2015年12月31日及2017年9月30日,富力地产总资产剔除总负债后得到的总权益由492.17亿元降至462.15亿元,而净负债则由616.55亿元增加至947.51亿元。

由此可以看出,在2017年富力“重启规模跃进”之后,财务压力实际上有所上升,而这也是必然现象。

值得一提的是,尽管资产负债率和净负债率在逐渐上升,但富力融资成本则呈现逐年下跌的趋势。根据观点指数统计,2015年、2016年和2017年年中,富力地产所有计息债务的加权平均融资成本分别为7.80%、6.30%和5.04%。@今日话题

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