永利皇宫登录网址:已有300家宣布破产,3房企或

2019-09-11 05:58栏目:永利皇宫登录网址
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调控政策持续高压,融资渠道全面收缩,房地产行业,尤其是中小房企已正式进入三九严寒之际。

原创首发 | 时代周报(Timeweekly)

调控政策持续高压,融资渠道全面收缩,房地产行业,尤其是中小房企进入三九严寒之际 , 部分中小房企甚至陷入资金及债务的泥潭,直至破产。

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一边是上半年高达 2108 亿元的到期债券;一边是包括信托在内的房地产融资风险防控加强、规模严控。

一个残酷的事实是,中小房企的抗风险能力普遍较弱,流动性风险不断加大,甚至部分中小房企深陷资金及债务危机的泥沼,直至消亡。小阅阅登录人民法院网站,发现截至7月21日, 2019年全国有271家房地产企业发布破产公告。

文 | 贾敏 光

江北嘴财经查询人民法院公告网获悉,去年以来(截至 7 月 25 日), 全国有 732 家房地产企业发布破产公告。其中,重庆就有 11 家。

“活下去”!

房企正在经历一次 " 缩衣紧食 " 的考验,一次对 " 钱袋 " 的保卫。

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房地产行业曾经是财富制造的机器。现在,这一局面正在改变。房企正在从扎堆入场,变成齐齐退场。

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还记得2018年底万科刷屏的那些照片吗?

《每日经济新闻》记者注意到,近期五洲国际、新光集团、华业资本、中弘股份等企业相继爆出债务危机。其中,中弘股份甚至因为债务爆雷于 2018 年 12 月退市;市值曾达 400 亿元的银亿股份,也在 2019 年 6 月由于债务问题,提出了破产重整申请。

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截止到7月24日,在人民法院公告网上发布破产文书的房企,据不完全统计有252家,几乎是2018年全年的60%。按此速度,提前达到去年房企破产数量指日可待。

图 / 摄图网

“如果6300亿的回款目标如果不完成,其他任何事情都可以放一放。”

克而瑞研究中心总经理林波直言,2019 年二季度以来,一些大型房企还能依靠银行融资,但中小型企业的境内融资渠道逐渐遭遇压缩,压力越来越大,净负债率较高、融资成本较高的房企更可能面临更大风险。

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曾经,随着房地产赚钱效应一同变得火热的,还有房地产开发企业的数量。7月13日,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在上海列举数据称:“根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个。”而且,他还认为今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

10 余家重庆房企宣布破产

事到如今,万科郁亮这句话隐藏的深意,才让人不得不佩服他的先见之明。

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融资收紧,巨额债务到期警报

财富效应吸引着越来越多的人,加入房地产淘金的行列。现在,房企们的惨淡遭遇,正逼着越来越多的人,从这里抽身而退。一进一退之间,房企们的生存环境早已改变。在北半球正值盛夏之际,房地产行业却正在经历三九寒冬。

由于土地、资金、政策等资源的限制,中小房企生存压力越来越大。

活下去!这句话的隐藏的含义是,外力借不到钱的情况下,内生造血已经成为房企最重要的事情,一切只能靠自己了!

中小型房企融资压力倍增

融资借钱成为了中小房企2019年的头等大事。但“筹钱”并不容易。银行贷款、公司债、资管、私募等融资渠道一个个收紧之后,房企最后一个主要的融资渠道——信托,正在轰然关下闸门。对于房地产这个高杠杆行业来说,资金链的收紧,意味着命运之神不再眷顾。

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江北嘴财经不完全统计发现,2018 年至今,人民法院公告网上公布了 11 家重庆房企的破产文书。其中包括:重庆山湖房地产开发有限公司、重庆市江淮房地产开发有限公司、重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司、重庆星圳房地产开发有限公司、大足县金龙房地产开发有限公司、重庆大博金房地产开发有限公司、重庆金达莱房地产开发有限公司、重庆品硕房地产开发有限公司、重庆川嘉房地产开发有限公司等。

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克而瑞数据显示,今年一季度过后,从 4 月份开始房企单月融资便持续减少。5 月份房企发债规模大幅缩水,95 家典型房企境内外发债总量 210.6 亿元,环比下降 73.1%,为 2017 年 3 月以来的最低值;至 6 月份单月融资已经降至两年来的最低值,仅为 492 亿元。业内预测,在目前的融资环境之下,房企的单月融资额可能继续会维持在低位。

在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新还旧,融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

半年近300家房企破产

值得一提的是,上述房企均为中小房企,且破产的原因均为资金链断裂或被巨大的债务压垮。

融资收紧!6.8万亿房企债务即将到期

" 当下房企市场化融资途径融资愈发困难,资金需求较大的房企采用多元化融资方式,但融资金额有限,小企业融资则更加困难。" 同策咨询指出。

经测算,截至2018年底,房地产主要渠道有息负债余额是20.3万亿,将在2019-2021年集中到期,每年到期规模分别为6.8万亿、6.6万亿和5.4万亿。Wind数据显示,2019年房企国内债到期数量508只,总偿还量5303.02亿元,偿还规模同比2018年增加28.88%。海外债方面,2019年房企海外债到期数量66只,到期规模237.57亿美元,到期规模同比2018年增加30.91%。以此计算,下半年到期额仍有近7000亿元。

房地产开发商们正陷入泥潭之中。

江北嘴财经还了解到,除上述公布了法律文书的企业外,去年以来,还有重庆市宏兴科旺置业有限公司、重庆市东科实业有限公司、重庆国维定益投资有限公司以及被称为重庆市场 " 地产黑马 " 的重庆喜地山集团、重庆典雅房地产开发集团有限公司、重庆嘉恩置业有限公司、重庆银星智业 有限公司等重庆房企宣告破产。

2019年,在银行贷款、公司债、资管、私募等融资渠道一个个收紧之后,房企最后一个主要的融资渠道——信托,正在轰然关下闸门。

的确,融资环境收紧的下半年,小型房企或是 " 第一波 " 遭受冲击的。

2019年以来资金链断裂的知名中型房企也有几家,像五洲国际、新光集团、银亿集团等知名房企,而银亿集团作为全国五百强的着名房企在负债500亿元的重压下,于2019年6月突发申请破产,曾经的首富也至此跌落神坛!

从全国500强到众多中小房企,资金链紧绷乃至断裂,都已成为常态。这种常态直接导致了房地产开发行业的一轮大洗牌。

其中,公开资料显示,成立于 1995 年的重庆老牌房企典雅地产申请破产的负债高达 65.4 亿元。曾多次入选重庆市民营企业五十强和房地产开发项目五十强的银星智业,其申请破产时的负债总计 11.9 亿元。

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林波表示,一些资金紧张的企业,想融资则只能走非标融资,如信托、基金、理财。而即使是非标融资,政策趋势也愈发紧张,如针对房地产信托公司产品,政策已要求 " 不允许超过 6 月份 ",即后续不允许新增规模。

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从人民法院公告网上可以查询到,截至到2019年7月24日,全国大约有265家房地产企业发布破产文书。平均每天有1.3家破产,这些房企绝大多数为中小房企。

日前,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上表示,房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

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随之,海外发债成为不少房企保证资金的途径,5~6 月的房企海外发债虽然发行量环比是下降的,但比例逐渐上升。

“活下去”成为年度关键词

人民法院公告网上最新的一则房企破产文书来自上海,是上海浦光房地产经营公司申请上海宇光房地产开发经营有限公司强制清算一案。上海宇光房地产成立于1999年,注册资本为500万元,在当前房企动辄百亿千亿体量的大环境下,这样的规模并不起眼。

永利皇宫登录网址:已有300家宣布破产,3房企或消失。江北嘴财经认为,因融资困难,资金链承压,房地产行业正进入 " 优胜劣汰 " 的 " 大洗牌 " 阶段。潮水退去,豪强厮杀,一些中小开发商将在这个 " 现金为王 " 的时代中倒下。

对于房地产这个高杠杆行业来说,资金链的收紧,意味着命运之神不再眷顾。

今年上半年,房企境内外债券类融资总额 4286 亿元,占 2018 年全年的 59.3%。其中,境内发债 1402 亿元,占发债总量的 33%;境外发债 2883 亿元,占比 67%,相较于 2018 年上升了 19 个百分点,发债规模大。

在融资环境持续收紧下,不少中小开发商开始将目光瞄向境外资本市场,争相赴港IPO。

同一天公布破产文书的另一家房企,则是来自河北邯郸的金梧桐房地产开发有限公司,注册资本3000万元,成立于2007年。它是继融通、华星房地产之后,2019年第三家破产重整的邯郸本地房企。

中小型房企净利润下降

在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新还旧,融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

" 海外发债明显放量,主要就是因为国内发债过审批很少,资金紧张的企业不得不选择其他渠道。" 林波表示。

从2019年1月以来,共有8家房企和2家物业公司赴港上市。其中,仅有德信中国、银城国际控股在一季度成功登陆港交所,其余6家房企和2家物业公司均处于审核状态。

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永利皇宫登录网址:已有300家宣布破产,3房企或消失。当前,房地产圈的一个普遍共识:行业集中度正在快速提高,寡头时代将来临。

在这样的环境下,如今全国已经出现多起房企破产的案例。

但不容忽视的是,境外债券融资成本达 8.34%,较于 2018 年全年增长 1.19 个百分点。实际上,2019 年上半年以来,房企新增债券类融资成本为 7.25%,较 2018 年全年上升 0.77 个百分点,普遍呈上升趋势。

除了上市融资之外,甩卖资产是最直接的变现方法,不少中小房企都开始寻求项目股权出让。据不完全统计,截至7月22日,2019年共计44条房地产项目转让信息,5月中旬以来披露的转让信息达32条,平均每2天就要转让1个项目。

这些中小规模的房企,在这轮行业变动中受影响最大。

江北嘴财经查询 Wind 发现,2018 年,A 股房企中,约 41% 的房企出现净利润的下降。今年一季度,A 股上市房企净利润 TOP50 中,排名前十房企的归母净利润之和为 208 亿元,占 50 家上榜房企归母净利润总和的 56.54%。中小房企与规模房企相比差距仍然很大。如中交地产利润增长幅度为 3936.69%,在净利润 TOP50 房企中增幅位于第二,但是一季度归母净利润为 0.91 亿元,与一梯队房企相比,相差甚远。

图:2019年上半年房企债务压力不小

境内渠道受限,海外成本攀升,对中小型企业而言压力不容忽视。

其中,粤泰股份与隶属世茂房地产的五家子公司分别签署项目转让协议,交易总计高达63.97亿元。而阳光100转让卓星集团的金额也高达43.97亿元。

中小房企都有着相同的共性,土地获取困难,资金渠道狭窄,城市布局约束多,产品质量一致性差,销售去化能力不强,人才吸引、培养、保留困难重重。这些都是中小房企共同的阿克琉斯之踵,也就是他们的致命弱点。

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克而瑞分析师房龄告诉《每日经济新闻》记者,今年 6 月份发行的海外债票面成本普遍较高,部分甚至超过了 10%。其中如华南城及新湖中宝的票面利率分别达到了 11.875%、11%,若算上综合融资费用,实际成本还将更高。

从上市融资,到甩卖资产,甚至投资金融机构,房企融资触角也在逐渐延伸。据统计,目前有22家房企参股传统金融机构,涉及银行24家,券商7家,保险9家,期货、基金、信托各1家,共43家。

在行业下行周期中,中小房企们因资金之困,最易被市场淘汰。然而,行业危局不仅在中小房企之间,还蔓延到了大型房企身上。

图 / 摄图网

恒大研究院数据显示,截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿,预计将在2019~2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿。

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2019年6月,全国五百强内的百亿上市房企——银亿集团,在负债规模达到500亿元的重压下,进行了破产重组,曾经的宁波首富也至此跌落神坛。

业内人士指出,无论行业整体还是企业个体,都会面临增长的 " 天花板 ",房地产市场格局将朝着 " 寡头化 " 趋势发展,中小房企将走向市场边缘,90% 的中小房企会退出地产项目,哪怕一些比较知名的中小房企也难逃其命。

全国:200多家房企已经宣告破产 ,不乏大型房企

财务不良企业或陷危机

事情的严重性,似乎已超出预料。但是,这些集体陷入窠臼的房企们,究竟怎么了?

同时,在销售方面,克尔瑞 2019 年上半年中国房地产企业销售排行榜显示,除 TOP20 房企外,百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中,TOP50 房企权益金额门槛 217.8 亿元,门槛增幅最高达 6%。TOP30 房企和 TOP100 房企的权益金额门槛分别为 350.3 亿元和 85.5 亿元,门槛增幅分别为 2.8% 和 5%。全国房企销售额 TOP100 各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。

人民法院公告网显示,2019年以来,全国几百家中小房地产企业公布破产公告。

在这一场行业优胜劣汰中,资金周转率低、债务压力大且紧急的中小房企,面临的压力和风险首当其冲。

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江北嘴财经认为,限价和市场下行成为影响房企业绩的关键因素,在住房不炒的总基调下,市场的下行压力明显,房企盈利空间受到挤压。

全国200多家房企宣告破产

以银亿股份为例,其市值一度达 400 亿元。2016 年为改变主业单一,银亿以 120 亿元的价格开启收购(美国 ARC、日本艾礼富和比利时邦奇),转型 " 房地产 高端制造 " 双主业的综合性公司。为筹措资金,亿银选择了举债与股权质押,埋下了债务危机的导火索。

无钱可用,渴死房老板

房企触及天花板

以下为截至7月19日,全国宣告破产的房地产企业名单,来源人民法院公告网:

2017 年地产调控加码,银亿房地产业务雪上加霜。加之汽车行业寒冬来临,汽车业绩大幅下滑,导致 2018 年银亿股份的总净利润仅为 -4.74 亿元。伴随债务到期,2018 年银亿的持有现金降到了历史新低的 8.35 亿元,而现金短债比则下降至 0.09,短期的偿债压力巨大,最后出现债务违约。

尽管有全国500强房企作陪,似乎让中小房企们在困境中显得不那么孤单,然而,中小房企面对的残酷事实是,抗风险能力普遍较弱,流动性风险不断加大,甚至深陷资金及债务危机的泥淖,直至消亡。

2016 年至今,中国房地产经历了增长最快的三年。数据显示,通过高周转和高杠杆的路径,百强房企销售规模保持了 40% 以上的年复合增长率。

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一位不愿具名的机构人士向《每日经济新闻》记者表示," 很多中小房企目前可能还未必到银亿这个地步,但一些小房企已经开始卖项目,这是出现生存危机的前兆。至少机构会担心企业未来,对企业在资本市场的融资更不利。"

时代周报记者从招商银行客户经理处得知,目前开发贷额度有限,想要从银行借钱,门槛不低,一般只有排名行业前30的房企才有可能拿到他们的贷款。

2018 年,我国商品房销售额达 15 万亿元,同比增长 12%,再创历史新高。进入今年,数据有所回落。国家统计局数据显示,1-6 月份,商品房销售面积 75786 万平方米,同比下降 1.8%,降幅比 1-5 月份扩大 0.2 个百分点。商品房销售额 70698 亿元,增长 5.6%,增速回落 0.5 个百分点。

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除短期债务高企,净负债率较高、融资成本较高的企业,同样面临风险。

这在全国9.7万家房企中,仅占比万分之三。

那么,市场是否还能保持足够的推动力?

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据克而瑞数据,目前房地产业内平均净负债率约 70%,不少企业净负债率超过 100%,比如泰禾的 300%,中南的 160%。

更多的房企,正面临无处找钱的窘境。

业内人士指出,2019 年的房地产市场,预测可能有 10% 的下滑,但整个市场依然会达到 13 万亿元规模。

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上述机构人士认为,这类企业需要尽快把现金周转出来,才能抵抗风险。

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克而瑞分析人士指出,预计 2019 年房地产企业业绩规模的增长主要依靠供货增长来实现。而今年整体的预期去化率与 2018 年 60% 上下的水平基本持平,与 2017 年相比较低。因此,江北嘴财经认为,高杠杆经营、高增长模式注定不可持续,绝大部分规模房企 2019 年的业绩目标增长率将低于 2018 年的同期增幅。

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但不容忽视的是,不少企业都参与了 2016~2017 年的高价拿地,也拿了不少三四线城市的土地,甚至有些房企货值里约 80% 土地都在三四线城市。

2019年5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号),在信托领域强调不向四证不全、开发商或股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产项目直接提供融资,变相阻断了中小房企的融资之路,更是直接使得银行等金融机构,在向房企发放贷款时挑肥拣瘦。

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林波认为,失去了棚改红利的三四线城市,去化速度下降明显,一些重仓三四线的房企销售压力会明显增加。所以也能看见,今年以来房企纷纷回归一二线,这类城市虽然有限价压力,但去化不成问题。

银行融资的收紧,还只是房产行业出清的一个方面。

图 / 摄图网

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" 重仓三四线城市的这类企业,如果现金无法覆盖短期负债,要么在项目股权上进行处置、转让,回笼资金,要么以房抵款、向供应商押款;当然,最简单的办法还是降价促销。毕竟在这一波行情中,如果项目去化一旦出现问题,没有踩准节奏,等待房企的将是灭顶之灾。" 林波表示。

紧接着关闭的,是包括债券和ABS产品等公开市场融资渠道的闸门。

被什么扼住咽喉?

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" 相对而言,全国化的大企业项目分布均衡,可以平衡销售节奏,来抵御风险。如果是布局少的企业,则压力更大。" 房玲则认为,即使在拿地和城市布局层面,大企业也的确展现出了更高的抗风险能力。

5月31日,有媒体报道称,从数位接近监管的人士处获悉,监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。主要原因在于部分房企因拿地激进,“出现一些‘地王’,已经引起中央的注意”;在住建部的指导下,央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

资金为王,正成为房产企业的生存法则,目前,房地产市场正在经历一场 " 紧衣缩食 " 的考验。

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而这些渠道,在银行融资收紧之际,曾是房企们赖以生存的水源。

几个月前,因为融资环境宽松和市场信心修复,房企融资规模进一步扩大。数据显示,上半年房地产行业发行债券 440 只,同比增长 42.39%,累计金额 3466.03 亿元,同比增长 29.12%。房企海外债发行约 2615 亿元,超过去年全年;信用债发行总额 3105 亿元;信托超 4500 亿元,创下近几年的新高。

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高周转自救与 " 多条腿 " 求生

2019年3月这一个月内,房企债权融资额为985.15亿元,占房企融资总量的96.19%。包括旭辉、世茂、印力、碧桂园、万科等房企,均发行了10亿至30亿不等的债券或优先票据。另一边,ABS融资产品也曾为房企所倚重。2019年上半年,房企ABS发行量接近1800亿元。

但近期,房地产的融资环境对中小房企不太友好。5 月 17 日,银保监会发文要求对房地产融资乱象进行整治,对违规资金流入房地产市场的监管升级,交易所市场和银行间市场暂缓部分房企的融资计划。7 月,为防范风险,国家发展与改革委发布通知,收紧房企海外发债。

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面对风险,企业有哪些 " 降压 " 办法?

这些融资渠道,共同组成了房地产这个大池塘边的水管,为其源源不断的输送水源。

融资难的同时,房企面临的偿债压力巨大。

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林波指出,如果前两年拿的土地能顺利变现,对企业现金流、资金链就不会造成影响。所以,高周转、能够在时间内完成销售和资金回笼,依然是房企 " 自救 " 的关键。

如今,失去这些水源的房企,如同路中水洼里的鱼,蹦跳着期待救命的甘霖。于是,他们将融资的目的地,转向了国外。

恒大研究院数据显示,截至 2018 年底,房企各主要渠道有息负债余额为 20.3 万亿,预计将在 2019-2021 年集中到期,其中 2019 年到期规模高达 6.8 万亿。江北嘴财经查询了解到,2019 年房企国内债到期数量 508 只,总偿还量 5303 亿元;海外债到期数量 66 只,到期规模 238 亿美元。以此计算,下半年房企到期债务仍有近 7000 亿元。

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" 此外,处在调控中,如果企业出现资金问题,要么去融资,要么卖资产。" 一位业内人士直言。

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房地产金融政策收紧下,中小房企境内外融资四面楚歌,一边是境内渠道受限,另一边则是海外成本攀升。克尔瑞数据显示,6 月份发行的海外债票面成本普遍较高,部分甚至超过了 10%,这对于中小房企来说,更是雪上加霜。

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《每日经济新闻》记者观察发现,为缓解资金压力,今年上半年以来房企的股权融资金额及占比不断攀升。

外国的钱也不好圈

江北嘴财经认为,在房地产融资难度升级的背景下,房企更加艰难。同时,偿债高峰的到来,也对房企的资金链带来不小的考验,中小房企更是无力抗衡。

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2019 年 6 月份克而瑞监测数据显示,40 家上市房企实现的股权融资金额为 75.68 亿元,环比上涨 83.17%(5 月股权融资总额 41.32 亿元);占总融资金额比重为 12.37%,相比上月份的 41.32 亿元(占比 11.23%),绝对值及占比双升。有 4 家房企选择项目子公司部分股权转让。

做地主,最大的倚仗或许就在于,家中有地、仓里有粮。而做房地产生意,更是不可一日无资金。

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" 在债权融资受限的情况下,越来越多的房企不得不选择股权融资,通过项目子公司部分股权转让进行融资。" 上述人士认为,多元组合融资,也是房企多采取的方法。

国内拿不到钱,房企们只好将眼光投向境外。从2019年6月开始,许多房企又发起了新一轮的海外发债浪潮。

图 / 摄图网

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例如金科股份、泰禾集团就采用了境内银行贷款、信托贷款、其他债权融资三种债权融资方式;阳光城采用了境内银行贷款、信托贷款、发行公司债三种债权融资方式;中南建设采用了境内银行贷款、发行公司债及其他债权融资三种债权融资方式。

6月份的前半个月内,房企们发起的海外融资就接近20起。Wind数据显示,2019年上半年,内地房企在境外发行了92只美元债,发行额共计385.49亿美元,而去年同期仅发行了67只,发行额为273.09亿美元。

中小房企如何突围?

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该人士进一步表示,债务方面,企业还是要提前做好债务到期提前偿还的规划。" 有些企业出问题,就是因为一笔债务到期,出现连锁反应。一旦出现一个债务违约,未来预期会很大程度降低,不从根本解决而不断借新还旧,容易陷入恶性循环。"

但很快,监管的火就烧到了这里。

大型房企市场份额逐年提升,行业集中度进一步提升。反观中小企业市场,却增长乏力,因此,中小房企转型退出房地产经营领域的速度将加快。

(人民法院网站部分截图)

每日经济新闻

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那么,中小房企该如何生存?

从人民法院网站公告的名单中我们可以看到,破产的基本都是一些中小房企,很多我们连名字都没听过。

7月12日,国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。并且在海外债务的债务规模、期限情况、信息披露、资金用途、负债结构等方面也有诸多管控。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉曾表示,面临市场调整期,中小房企要抓紧城市结构性机遇,踏准节奏实现精准布局;迎合居住升级需要,提升产品和服务赢客户;运营有待内部挖潜,优化管理促进稳健高效发展。此外,房企要打造多元竞争优势,可围绕着 " 地产 " 做创新探索。

但事实上,不止是中小房企,全国500强、上市房企银亿集团,在500亿负债的重压下,于2019年6月突发破产重组,曾经的宁波首富就此陨落。

这事实上收紧了房企海外融资的渠道。

江北嘴财经认为,中小房企在拿地和融资的双重挑战下,可以选择和大型房企合作发展。同时,在债务方面,企业还要做好债务到期提前偿还的规划。一些手握土地资产的中小房企,如果可以将土地资产顺利变现,补充资金链或实现资金的回笼,将成为自救的关键。

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简单来说,新发外债几乎失去了补充营运资金的作用,更加无法用来拿地、开发。新债的唯一作用,只是置换一年内到期的境外债务。换言之,以债养债,聊以续命罢了。

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无法通过债务融资进一步扩大规模,发债的意义,也就只剩下了保证企业不发生债务危机这一个作用。想要靠发债融资来打翻身仗,已经不可能。

一些看法:

然而这样真的能保得住吗?

1)站在购房者角度,

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面对“今年上半年全国有多家房企破产”释放出来的信号,必须“且买且谨慎”。

有地的卖地,没地的破产

就算是面对大开发商,买房时也要提高警惕!

房企们不得不四处奔波,不仅仅因为市场环境并不如意,更因为庞大的债务,正排山倒海般袭来。

如果开发商破产了,买的房子可能就此与你byebye了。

根据Wind数据整理发现,135家上市房企的负债总额正不断增加,到2019年一季度,负债总计突破8.5万亿元;现金流为正的企业只有51家,占比仅为37.78%。

所以就算是急着上车,买房还需谨慎,半辈子积蓄砸在买房上面,一旦遇到烂尾楼,钱房两空,谁受得了?

根据相关数据显示,截止到2018年年底,房企主要融资渠道中,有息负债余额为20.3万亿元,预计将会从今年到2021年之间集中到期,其中今年的到期规模就已经高达6.8万亿元。

2) 房企债务这么高,高房价还会撑得住吗?

曾经自信满满借的钱,现在酿成了苦果,或许还会成为压死大部分房企的最后一根稻草。

这些年来,疯狂的房价背后都是债务啊!房企的、购房者的……

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在“活下去”的压力下,复利姐预估,对于房企,特别是中小房企来说,一定会想办法加快资金回笼,在“降负债”和“回款率”的目标下,降价促销将成为一个好出路。这个时候,购房者就可以注意“捡漏”了。

当然,大多数房企都不会认命。在融资环境持续收紧下,不少中小开发商开始将目光瞄向境外资本市场,争相赴港IPO。

现在看来,显然国家已经痛下定决心,中国楼市需要的不仅是调控,而是“血的教训”,特别是流动性不足的房企来说,破产清算,推倒重来,只有这样才会真正回归理性。

从2019年1月以来,共有8家房企和2家物业公司赴港上市。其中,仅有德信中国、银城国际控股在一季度成功登陆港交所,其余6家房企和2家物业公司均处于审核状态。

上市虽然不失为补血奇招,但花费的时间和精力并不少,成败亦未可知。

甩卖资产是最直接的变现方法。目前,不少中小房企都开始寻求项目股权出让,以至于最近几个月以来,“卖资产”几乎成了房企们的标配。

时代周报记者不完全统计,截至7月22日,2019年共计44条房地产项目转让信息,5月中旬以来披露的转让信息达32条,平均每2天就要转让1个项目。

6月9日,粤泰股份与世茂旗下五家子公司签署了《世茂粤泰合作项目协议书》,以63.97亿元的价格,共计转让5个项目的股权。

而世茂地产除了接盘粤泰股份旗下项目外,从3月到5月,还共计接盘了泰禾集团5个项目,交易总对价接近70亿元。

大一些的房企,在危险到来之前,手中已经储备了大量弹药,尚有余力通过甩卖资产换取转圜余地。而数量众多的中小房企,就没有这么幸运。

对于房地产这个高杠杆行业来说,资金链的不断收紧,也就意味着外界市场不再眷顾他们。

从房企,到放弃,只是一个夏天的距离。

编辑 / 绿毛水怪

制图 / 杜也

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