永利皇宫登录网址:装修全走高端路线,600万方

2019-09-17 00:41栏目:永利皇宫登录网址
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  明年底,居住在大坪附近的市民要逛大商场、买家电、泡酒吧,无需再到解放碑、杨家坪、沙坪坝等地了,在家门口就可实现了。昨日,龙湖时代 (论坛) (论坛)天街 (论坛)购物广场(一期)全球招商 (论坛)大会上传出消息,作为未来大坪商圈最具竞争力的商业载体,时代天街购物广场首期17万平方米的购物中心将于明年年底正式开张营业,成为该区域首家亮相的商业航母,这意味着,被规划为渝中区第二个“解放碑”大坪商圈,将就此逐步成型。

小叶是重庆人,目前在北京工作。二线城市楼市火热的消息铺天盖地,让她改变了原定的出游计划,趁着“五一”小长假的时候踏上了回老家的“淘房之旅”。

  华润万象城9月在重庆的开业,创造了重庆商业发展的新高度,但这也引发了重庆超级购物中心的生存思考。

重庆装修公司了解到,2017年,仅重庆预计亮相的购物中心数量就超过50个。来自全球知名地产服务咨询公司世邦魏理仕此前发布的《全球购物中心开发》报告就显示,全球购物中心十大最活跃市场,中国占九席,而重庆更是位列全球之首。

山城重庆,独特的山水结构注定其无法实现环状式发展,于是“多中心、多组团”成为重庆城市发展的必然路径。从解放碑到观音桥,从北城天街到万象城,重庆商业多中心版图不断扩张。

  相当于4个北城天街

房价变化不大,但看房人多了

  根据不完全统计,目前重庆在建或部分开业、总体量超过10万平方米的超级购物中心就高达15个。而根据重庆世联地产的统计数据,目前重庆已开业项目约478万平方米,未来4年内至少推出724万平方米,合计商业面积将超过1200万平方米。

重庆装修公司发现,全球购物中心看亚洲;亚洲购物中心看中国;中国购物中心还看重庆!此话一点也不假。

1“1 18”-商圈多元化再升级

  昨日,龙湖商业针对时代天街购物广场一期招商,招商大会上共有2000多位来自国内外品牌的代表,前来捧场。其中近100家国内外知名品牌现场就与时代天街签署了合作意向书,其中包括GAP、Tommy Hilfiger、Calvin Klein等一系列知名品牌。

重庆虽然是直辖市,但是在房价表现上逊于北京、上海和天津。

  相关专家指出,由于众多开发商近几年集体转战商业地产,同时重庆经济的发展水平和未来的潜力也吸引了众多开发商布局重庆商业未来。但是天量的商业体量也加大了竞争,项目能否形成自己的核心竞争力是决定其生存与否的关键。

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重庆直辖以来,经济快速发展,产业布局不断优化,居民消费购买力不断提升,为城市商业发展奠定了坚实的基础。2017年重庆三产比例为6.9:44.1:49.0,第三产业占比已近五成。第三产业的快速发展带来城市服务水平的增加、城市辐射能力的增强,从而助推商业的快速发展。重庆主城作为人口净流入的核心区,持续增加的人口红利带动城市建设和经济发展的同时,极大地促进城市商业的繁荣,而重庆商圈的发展亦代表了重庆商业的变化。

  时代天街购物广场项目运营总监张骥介绍,时代天街购物中心规划面积近60万平方米,其整体体量相当于4个北城天街。作为我市地产 (论坛)大佬龙湖地产所打造的超大城市综合体,时代天街总体建筑120万平方米,包括近60万平方米超大商业规模、53万平方米高端写字楼及住宅等,常住人口以及流动人口将达到10万人,其将成为亚洲最大的购物中心集群。

“看了好几个区域的楼盘,房价并没有太大变化,不过看房人明显多了。”与去年春节回家时相比,给小叶留下最深刻的印象便是如此,“春节时在观音桥商圈附近看了一个楼盘,当时均价11000元/平方米左右,现在价格没变,不过得2018年才交房。”在经过一系列对比后,小叶把目光锁定在了一居商品房,“租金差不多够支付月供,没有什么还款压力。重庆现在还是执行认贷不认房政策,如果贷款买房,最多可以贷两套;如果全额支付,可以随便买。”

  现象:

动态

图: 1997年至今重庆主城区商业发展五大阶段

  明年底将正式亮相

“我带的客户中,外地人快占到一半了”

  15个超级购物中心涌现重庆

购物中心批量入市 超六成布局在主城

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  时代天街购物广场打造将主要分三期进行,一期便是受到众多品牌追捧的“家庭时尚中心”,主要以精品百货、餐饮、电影院为主。而二期为“家庭文娱中心”,包括潮流百货、餐饮酒吧、书城等。三期则是“家庭功能中心”包括家居、家电等,主要锁定主城中产消费。整体包括,8000个停车位,100多家品牌店,200多家食肆酒吧,2家豪华电影院,2家时尚百货,1个流行家居馆、1个高端电器馆,1个大型真冰场、1个儿童职场公园。

在“淘房”路上,小叶发现,投资客并不在少数。在北滨路的一个楼盘,一位上海人在看完之后便认购了一套带露台的江景房,“看惯了北京、上海每平方米动辄四五万元的房,再看重庆的房子真是便宜。”在位于南坪商圈的某楼盘,小叶遇到三个河南人,“她们的目的很明确,就是为了投资,只看一居室。”

  今年9月开业的重庆万象城,其一期开业面积就高达35万平方米,创造了重庆乃至全国商业的开业纪录。而这也是重庆继龙湖时代天街一次性开业面积超过10万平方米的第二个超大型开业的购物中心。

“预计我们的项目2017年上半年开业没有问题。”5日上午,黄泥磅某商业广场相关负责人表示

资料来源:中国指数研究院收集整理

  张骥表示,全球招商结束后,购物广场一期将于明年底正式亮相。

房地产中介也盯准了外地投资客的腰包。小叶在看房过程中既留有北京手机号,也留有重庆当地号码,“北京号不断有中介来电,一天好几个电话,还不断发楼盘信息的短信。”

  事实上,在目前重庆市场中,除了华润万象城和龙湖时代天街这两个超级购物中心之外,还有在建和规划中的多达15个超级购物中心。这其中包括位于城市核心区域的观音桥·龙湖新壹街、龙湖U城天街、东原D7,以及位于未来礼嘉商务核心聚集区的龙湖两江新宸,西永新城的龙湖拉特芳斯,金开片区的力帆红星国际广场、约克郡、金科时代中心等,以及保税港区的绿地保税中心等。

“唉,没法,距离开业时间越来越近,最近几天一直跟着团队在熬夜。”唐明透露,本来预计2016年年底就该开业的,但部分配套设施还在作最后的调整,因此时间就延迟到2017年。

商圈的发展史即一座城市的商业的兴衰史,重庆商圈从最初的解放碑开始萌芽,到五大传统商圈的形成,随后在经济交通等因素推动下,传统商圈格局逐渐被打破,新兴商圈快速崛起,龙洲湾商圈、西永商圈、茶园商圈等新兴商圈人气渐长。根据2017年重庆市商务网发布的《重庆商圈发展报告》显示,重庆市构建的是以中央商务区、城市核心商圈、社区商业的“三级商圈网络体系”,其中主城区力促“1 18”(即1个中央商务区、18个城市核心商圈)的商圈建设,未来逛的可能性将持续升级。

  路在何方

一位中介销售人员告诉记者,“近期看房的外地人数量确实明显增加,在我带看的客户中,外地人差不多快占到一半了。”一个南坪商圈的楼盘销售人员也表示,从已售房源来看,成交的外地客户比例大约占10%。

  纵观这些超级购物中心即可发现,几乎每个购物中心都存在于超大体量的综合体项目当中,既拥有项目本身的消费支持,同时也是整个区域核心,这些项目周边未来都有大体量商业和商圈发展规划。

随即,通过对过去媒体报道及相关调研机构梳理发现,2017年,重庆预计亮相的购物中心数量就达到58个。其中,位于主城的新项目占比达到63%。

2五大核心商圈收割近七成人气

  须突破五大商圈包围

重庆网上房地产公布的数据显示,4月,重庆主城区一手房成交约3.7万套,环比3月上涨110%,同比2015年4月上涨31%;二手房成交15366套,环比上涨57.8%,同比上涨56.4%。

  只不过这些主要购物中心只是当前重庆商业发展的一个缩影。根据世联地产的统计数据,现在重庆市场中已开业的商业面积约478万平方米,未来4年内至少还将推出724万平方米的商业,合计商业面积将超过1200万平方米。如此天量的商业开发建设,其带来的竞争显而易见。

市场

多年来,解放碑商圈、观音桥商圈、南坪商圈、杨家坪商圈和沙坪坝商圈作为五大传统核心商圈,一直拥有较强的商业吸附力。尤其是解放碑商圈和观音桥商圈,集聚了多方购买力。

  就目前当地的交通状况来看,龙湖时代天街 (论坛) (论坛) (论坛)购物广场无论是到解放碑、观音桥、杨家坪还是沙坪坝、南坪这五大核心商圈,都只有不到20分钟的车程,以一搏五的格局显而易见。在这一典型的几何中心位置上,要么吸纳五方人气一举上位,要么被强势的五大商圈包抄埋没,作为大坪板块的核心之一,时代天街想要成功上位难度不亚于虎口夺食。

成交量大幅上涨,但房价涨幅并不明显。中国指数研究院的数据显示,4月重庆新建住宅成交均价7055元/平方米,环比上涨幅度仅为0.79%;二手房均价8183元/平方米,环比上涨0.29%。

  分析:

势头不减 重庆购物中心面积全球第一

图:2017年五大核心商圈社零总额

  不过,龙湖商业总经理何长春却非常自信,他预计一期开业到整体市场培育成型,大致只需要一年的时间。他表示,时代天街购物广场是龙湖集团天街系购物中心的旗舰项目,整个体量相当于4个北城天街,同时,为了增强对周边人气吸引力,其广场内将成为旗舰店、独家店以及概念店的天下。如UME就将在此开设西南最大的IMAX影城,时装品牌Tommy Hilfiger也现场表示将在此开设重庆旗舰店。

事实上,重庆的房价一直相对平稳。有数据称,重庆未实行限购,五年房价仅涨了12%。“由于地形的问题,重庆经济呈组团式发展,解放碑、观音桥、南坪、沙坪坝、杨家坪等商圈分布在各个区,每个组团都有独一无二的竞争优势,商圈对房价影响没有其他城市明显。”

  房企集体“从商”催生购物中心井喷

重庆爱琴海购物公园效果图

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  何长春说,据了解,2004年重庆本土地产大佬龙湖地产率先在观音桥打造了我市首个城市综合体项目北城天街,为观音桥商圈的崛起立下了汗马功劳,随后该集团又先后在重庆打造出西城天街等项目,均获得了成功。

不少业内人士对重庆后市表示看好。重庆市房地产业协会会长莫元春在接受媒体采访时表示,“重庆楼市调控并非通过行政干预,而是由市场调节,未来房地产市场稳中向好的态势将更加明显。”

  针对当前重庆市场中天量的商业开发体量,有业内人士指出,这同开发商最近几年集体转战商业地产不无关系。

“根据我们的调研,近几年以来,尽管购物中心市场也暴露出空置率高、业态重合等不少问题,但其发展速度依然不减,重庆更是明显。”重庆市零售商协会相关人士表示。

数据来源:重庆商委和统计公报(杨家坪为预估数据)

  根据龙湖商业的规划,购物中心将主要服务方圆五公里内的50万常住人口、总部基地、数百家企事业单位,并且将把内环内主城五区渝中、江北、沙坪坝、南岸、九龙坡全部收入囊中。

  事实上也的确如此,纵观整个重庆的商业地产发展趋势,商业供应量直到2013年才开始不断井喷,并且一路高歌猛进。

来自重庆市零售商协会提供的相关数据显示,截至到2015年,重庆市已建大型零售设施共计535个。其中,已建购物中心60个,在建购物中心41个。

根据数据显示,2017年重庆五大核心商圈社零总额为1776.3亿元,占五大行政区(渝中/江北/南岸/杨家坪/沙坪坝区)社零总额2725.9亿元的65.16%,当于近七成的花费均在这五大核心商圈,吸金力可见一斑。

  区域影响

  “在2007年到2008年期间,很多开发商当时趁着火热行情,拿了很多超大体量的项目,比如龙湖时代天街、华润万象城都是那个阶段拿的地”,重庆房地产业内人士徐先生指出,此后随着国家对楼市的调控,以及楼市行情的转变,更多开发商开始涉足商业地产开发,从而在商业地产里寻求避风港,就连一直坚持只做住宅的万科都开始涉足商业。

“十三五”期间,重庆拟建大型零售商业设施共26个,总经营面积约401万平方米。其中,拟建购物中心22个,总经营面积约383万平方米。

3商业街租金分化加剧,解放碑遥遥领先

  大坪变身中央商务区

  从长远看,商业地产确实能够提供更加丰厚的利润以及带来更高的收益。比如现在的北城天街,曾经售价只有几千元、上万每平方米,而今的评估价格已经翻了很多倍。每年带来龙湖的租金收益就高达数亿元。

全球知名地产服务咨询公司世邦魏理仕于2016年5月发布的数据也显示,2015年全球在建购物中心面积4190万平方米,十大最活跃市场中国占九席,重庆以近370万平方米位列全球之首。

从高占比可以看出商圈所具备的强大的消费辐射力以及强劲的人群吸附力,络绎不绝的客流给商圈提供源源不断的购买力。如果说社零总额是消费者用消费来投票,那么租金就是租户用资金来投票。

  一直以来,虽然位于多个商圈的中心区域,大坪的商业并不繁华,仅有大坪百盛一家百货,中高端餐饮休闲几乎为零,大坪附近的市民购物休闲通常会选择到附近的解放碑、沙坪坝和杨家坪。由于大坪几乎没有像样的商业,因此从未有人会把大坪与商圈相联系。

  在重庆市场上,除了龙湖、华润、万达这些从事多年商业开发和运营的企业,目前在开发打造超级购物中心之外,金科、力帆红星等也规划有大型综合体和购物中心。

变化

图:重庆五大商圈租金及空置率情况

  不过,伴随着时代天街的运行,麻雀也有变凤凰的一天。

  展望:

购物中心向新兴区域高速扩张

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  渝中区区委常委章琳介绍,对于渝中区来说,大坪是渝中区人口最密集、新开发楼盘最多的区域。周边半径5公里范围内人口规模超过50万人。此外,龙湖、万科 (论坛)、恒大、协信、英利、奥园、华润等开发商纷纷在泛大坪区域投下中高档社区。

  超级购物中心机遇与挑战并存 核心竞争力是生存关键

恒大都市广场项目效果图

资料来源:中国指数研究院收集整理

  渝中西区与解放碑将成为渝中双核,政府规划该区域未来GDP将占渝中1/3。

  天量购物中心不断入市,在给人们带来便利生活,以及为投资者带来财富机遇的同时,也面临着众多挑战和困难。

“我们也发现,目前重庆商业地产市场板块,尤其是购物中心,每年高速向新兴区域扩张。”我市一商业地产分析师透露,目前重庆购物中心在建及待开发项目中,位于解放碑和观音桥两大核心商圈的购物中心项目总建筑面积约90万平方米,次级商圈近100万平方米。

根据中指数据显示,2018年上半年,解放碑商业街租金高达53元/平方米·天,居五大商圈之首,且空置率仅为3.24%;高租金及极低的空置率足以体现解放碑商圈寸土寸金的地段价值。另外,除解放碑商业街以外,租金平均在17-23元/平方米·天区间浮动,整体租金均处于较高的水平。

  政府预计在3年内建成渝中区总部经济园,总投资47亿、总建面52万平方米、130栋写字楼、2家超五星级酒店,将吸引世界500强中的300家企业入驻。届时大坪将成为与解放碑并列的第二CBD。

  “目前重庆市场上的购物中心,定位大多大同小异,甚至很多品牌都是一样,所以经营状况还有待观察”,相关商业观察人士指出,尤其是近年来开业的众多购物中心,由于缺乏科学完整的定位和规划,在后期经营商出现了很大问题,比如位于观音桥的某购物中心就是最好明证。该项目地处观音桥商圈核心位置,而且前期销售也相当火爆,但是现在经营状况却很惨淡。

“这意味着,剩余的超过180万平方米的未来供应将聚集于新兴区域,其中新兴区域和区县板块备受瞩目。”该分析师表示。

4日益减少的百货,急速增加的购物中心

  章琳表示,政府在此将大坪商圈定位为解放碑功能互补的大型商圈,解放牌商圈走控制性发展路线,专攻高端及奢侈品,大坪商圈则主打对城市中产阶级和家庭型消费者的满足。

  面对当前重庆购物中心集中井喷,竞争日益激烈,但是又有同质化趋势的发展压力,业内专家建议,开发商需根据项目本身的位置、体量、商圈特点等,挖掘自身特色,进行差异化经营。如可以对消费人群进一步细化,打造家庭化购物中心、时尚白领购物中心、女人世界购物中心等,还可以打造餐饮中心、休闲娱乐中心等能提供多重享受和消费体验的平台,以适应消费者的不同需要。

而另一家全球知名房地产咨询机构仲量联行则预计,在新增供应方面,2017年重庆有100万平方米零售物业开业,其中80%新增供应来自于新牌坊、照母山等非核心商圈。

2018年6月,万州百盛关门闭店,至此,重庆仅剩南坪百盛一家百盛商场。百盛在重庆曾有5家店,从2016年开始先后关闭了大坪店、万象城店、财富中心店和万州店。另一百货大佬—重庆百货,2015-2017年三年间,分别关闭了6、16和12家门店。

  龙湖时代天街整体开业后,加上万科与英利的商业项目,大坪商圈的商业体量将一举超过100万平方米,社零总额超过100个亿。

  此外,在现代人越来越注重购物消费体验的背景之下,如何通过系统而又完善的经营管理体系,形成细致而周到的服务,为消费者提供良好的购物和消费体验,从而形成项目自身的核心竞争力更是一个购物中心未来生存的关键。

上述梳理出的2017年预计新开业购物中心项目中,布局在区县的项目占比超过四成。

与百货商场境遇相反,重庆购物中心出现了集体开业潮。2017年,新光天地、源著天街、IFS国金中心等多个购物中心开业。据重庆市连锁经营协会执行会长预计,2017-2019年新增购物中心数量或达51个,新增购物中心商业面积达608万平方米,届时购物中心总存量为2017年的1.7倍。

  专家声音

  “目前的重庆既有"小香港"美誉,同时也有"大农村"称号,现在拥有众多政策助推重庆未来快速发展,这里将会有大量的需求诞生,为购物中心的生存提供消费支撑”,在重庆从事多年商业地产运营管理的刘先生分析指出。因此,在刘先生看来,就整个重庆大市场而言,未来将会容纳相当大体量的购物中心,但目前市场上的购物中心,能否通过项目自身科学合理的规划打造,以及系统完整的运营管理,形成项目自身的核心竞争力,是未来成功与否的关键。

隐忧

未来,传统百货商场升级、各类新兴购物中心不断涌现,集中而巨大的增量将把日益激烈的同业竞争推向白热化。

  核心商圈分裂是必然

  重庆晚报记者 甘刘林

新兴区域商业氛围有待成熟 谨防空置率

5社区商业崛起,最后一公里消费升级

  日前,重庆另一大开发商中渝物业宣布将在新牌坊打造重庆国际 (论坛) (论坛)都会。该项目的体量将超过观音桥。都是全新的商圈,都是紧邻成熟的核心商圈,这样的布局对于重庆商业发展来说意味着什么?

  纵深:

重庆普泰广场

随着居民消费水平的提升、城市中产力量的崛起,传统底商已不能满足商业升级的需求,现代化综合型的社区商业,正在成为地产开发商的新发力点。数据显示,未来十年,中国社区商业消费预计将占全社会消费品零售总额的50%,社区型商业地产变现潜力或将迎来“指数级增长”。

永利皇宫登录网址,  “随着重庆经济的发展,轨道交通的通达,核心商圈必然将产生裂变。”重庆大学教授曾国平表示,由于重庆山水 (论坛)相隔的地形,造成了重庆的商业发展初期,都是以集中组团的形式出现,各种商业密集扎堆,形成拥挤而又热闹的局面,如解放碑、观音桥、沙坪坝……随着城市人口的增多,核心区域有限的空间,便成为了进一步发展的桎梏,拥挤、堵车、没法停车的事情成为了家常便饭。在这样的情况下,在同一区域,新建商圈分流、互补就将成为必然,整个商业分布将由此逐步由点扩散到面。

  一站式消费需求

“去年就是看中在这边住家,下楼就有购物中心配套,所以买的商品房。”今年32岁,家住大坪商圈某商业楼小区的市民王先生就反映,结果入住有半年多了,发现楼下购物中心除了一二楼层各类商家入驻不错意外,楼上几层几乎仍是空荡荡。

尽管重庆市社区商业起步较晚,但以龙湖、保利、协信、金科等为代表的品牌企业,已经将其作为突破口,塑造全新场景式社区商业模式,并开发出相关产品线。

  “不过,随着商圈数量的增长,相互距离的拉近,竞争将更加白热化。”曾国平认为,合适的定位以及区位特色是胜出的重要因素。

  呼吁购物中心诞生

而重庆市零售商协会人士表示,对于部分处在新兴区域的项目,协会方面也注意到,由于其商业氛围尚未成熟,影响其招商进度或导致部分项目延迟开业,甚至空置率高企。

图:重庆市典型社区商业品牌

  一个城市的商业品质决定一个城市的发展水平,而一个城市的发展水平则是商业发展的根本与动力。而作为集购物、餐饮、休闲、娱乐等功能于一身的综合商业体,购物中心不仅能全方位满足消费者购物需求,还为商家提供了良好的经营平台,同时也有利于提升城市商业形象。

世邦魏理仕提供的数据显示,截至2016年末,重庆优质零售物业总存量已接近500万平方米。不过,受一些商家退租影响,市场平均空置率于第一季度末攀升至12.1%;随后,在商场完成再招商后,空置率持续回落,至年末报10.7%。

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  如今随着重庆城市经济水平的提高和城市地位的提升,尤其是国家级新区两江新区、保税港区等国家级战略对重庆发展的推动,重庆吸引着越来越多的世界500强企业以及高端人士来到重庆。

纵深

资料来源:中国指数研究院收集整理

  与此同时,随着现在经济水平的发展,人们的生活习惯和消费习惯、理念也在发生改变。“平时上班本来就很累,所以出去逛街就很想在一个地方就能把吃喝玩乐购一起解决,不然四处逛就太累了”,这几乎是现在很多人的共同想法。

谁在为购物中心“添薪加火”?

消费升级时代,社区商业的定位不仅仅是家庭的延伸,更是以商业的形式成为城市功能配套。尽管重庆社区商业面临地块规划商业比例较高、外卖平台等电子商务迅速崛起及交通通达性的持续改善等诸多挑战,但社区商业因其满足消费者“最后一公里”需求的特性,前景仍较大,未来社区商业和商圈的角逐将越来越精彩。

  但是重庆目前基于整个城市发展格局,采取的是组团式的发展模式,即重庆主城以解放碑、观音桥、杨家坪、南坪、三峡广场5大商圈为核心,每个商圈都是一个中心,而且每个商圈都有自己的侧重点。因此,在目前重庆主城的单一商圈,基本很难满足人们各方面的不同需求。

渝百家两江民居购物中心

6600方存量时代仍将延续,渝北九龙坡库存较大

  正是为了满足人们希望能在一个地方解决所有消费的需求,重庆市场上的超大购物中心如雨后春笋般陆续诞生。这些购物中心动辄就是数十万平方米,整个项目总体量超过100万平方米的项目就有多个。

其实,回顾以往,购物中心招商难、空置等问题都已老生常谈。但为何,那么多的开发商或投资企业还如此热衷?

2017年伊始,重庆住宅市场步入快速发展期,市场量价涨幅均较明显。为保证市场健康可持续发展,重庆楼市调控不断深化。相对于住宅市场不断深化的调控,商业地产政策则仍以加速去库存为主,与住宅市场截然不同。

这与目前国内经济环境不无关系。

图:2016.01-2018.06重庆主城商业地产存量及去化情况

据了解,随着我国城镇化步伐加快、消费需求持续增长以及城乡居民消费能力稳步提升,消费品市场继续保持平稳较快增长,消费对经济的拉动效应进一步显现。

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永利皇宫登录网址:装修全走高端路线,600万方存量时代。来自国家统计局数据,2016年,社会消费品零售总额突破33万亿元,达到332316.3亿元,比上年名义增长10.4%。消费对经济增长的“稳定器”和“压舱石”作用日益增强。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

“在此背景下,我们也发现,消费者的需求特点也发生了重大的变化。”上述人士表示,随着都市居民生活节奏的加快,居民对购物便利性的要求不断提高,更加多元化,其中“一站式”消费的需求更为强烈,消费目的也从原来单一的购物发展成了多元的休闲娱乐,“而集合购物、娱乐、休闲等多种功能于一体的购物中心在消费习惯发生巨大变迁的当下,正好满足消费者‘一站式’的需求。”

数据显示,截止2018年6月重庆主城区商业地产可售面积为631.24万平方米,从2017年初开始重庆商业库存便稳定在600万方左右,未来这一状态仍将延续;商业地产去化周期为41.36个月,2018年去化周期略有回升。整体来看,商业地产短期内去化压力仍将持续存在,一方面早期开发企业对于商业需求预估偏高,另一方面市场对住宅市场预期高涨,吸引了大量的资金流入,一定程度上消减了部分商业需求。

“购物中心为啥火?搞清这个问题之前,我们先来看看到底是谁在做购物中心。”在重庆市零售商协会人士看来,“跑马圈地”大过来自需求端的助力。

永利皇宫登录网址:装修全走高端路线,600万方存量时代。图:重庆主城九区商业库存及销售价格

该人士分析,目前涉足购物中心项目的企业无非分为两类:第一类,就是自身具备商业经营能力,而进军购物中心旨在获得更加低成本的物业租金;而第二类则是自身没有商业根基或非商业地产企业,跨行转型到商业地产,将商业作为圈地噱头,依赖土地升值来获取利润。

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梳理名单也发现,在不完全统计的58个重庆2017年预计开业的项目中,就有不少非商业地产企业的身影。其中,位于北碚的渝百家两江民居购物中心项目,其开发商为重庆粮食集团。

注:

库存为2018年6月可售面积,均价为2018年上半年销售均价

“另外,一些地方在城市升级改造、改善市容环境方面存在误区也助推了购物中心项目的‘火’。”我市一位商业地产分析师直言,地方政府出让土地,以优惠价格引入开发商,急于希望项目开业后带来丰厚的税收,同时增加就业,以丰富当地经济生活,改变区域面貌。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

重庆装修公司了解到,该人士分析,而受利益驱动,一些开发商看中地方迫切需求,变着花样,以购物中心,甚至旅游文化等名义圈地,在原先项目设计基础上加码住宅、写字楼乃至酒店等项目,通过出售这些项目坐等项目及周边低价升值获利。

截至2018年6月,渝北区和九龙坡区商业库存面积较大,超百万方,为第一梯队,渝北区商业可售面积为165.36万㎡;南岸区、江北区、沙坪坝区和巴南区为第二梯队,库存在70万方左右,渝中区、北碚区和大渡口区库存相对较低,为第三梯队。

从销售均价来看,渝中区和渝北区成交均价最高,均超2万元/㎡,其中渝中区2018年上半年商业销售均价达27122元/㎡,渝北区也达23142元/㎡;九龙坡区销售均价最低,仅14775元/㎡;其余六区销售均价相近,均在18000元/㎡左右。

7扩容与高存量并存,PK靠实力

随着新兴板块的快速发展,未来礼嘉、龙兴、中央公园等板块商业市场不容小觑,如中央公园板块,将规划打造成集新型总部、创新金融、特色商业、休闲旅游为一体的360余万平方米的新型超大城市综合体,未来商业体量可见一斑。

2018年上半年重庆主城区商业/办公用地规划建筑面积成交仅50.71万㎡,成交体量为近年来最低值,同比跌幅达69.05%,下跌近7成。一方面,住宅需求的释放及商业的高存量导致纯商业用地推出的减少,另一方面综合性用地的增加使纯商业用地地块的推出大幅缩减。但2018年推出综合性用地较多,不少地块均有相应的商业规划比例,因此整体商业体量的推出跌幅或并不显著。

现阶段重庆房企格局竞争愈加激烈,外来房企的不断涌入与强强联手的合作开发频繁出现,开发商实力不断增强,未来变化与破局成为房企脱颖而出的关键点。一方面是商圈的升级崛起,一方面各大房企纷纷发力社区商业,对于重庆商业地产市场,未来或有更多可能。


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