永利皇宫登录网址:2019年该如何选择,帝都二手

2019-10-06 03:07栏目:永利皇宫登录网址
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在国内大多数城市,买房的下家始终处于弱势地位,整个过程如同盲人摸象,不到摘下眼罩的那一刻,根本无法预估未来是否安全。那么问题来了,是否可以扭转这种局面,规避这些风险呢?答案是:不能。换言之,如果你的专业和经验足够优秀,那么有90%几率可以确保买房顺利完成,剩下10%就是你的人品和运气了。所以,要做到9成把握,做自己命运的主宰者。下面分三部分进行分享:

我在2016年进行了一次二手房买卖交易,一次买、一次卖。我把所经历的二手房交易的环节进行梳理,希望能对你有所帮助。

过去的时候选择存钱的话,在通货膨胀的大背景下,钱无论以活期、定期、还是以理财产品的形式存入银行,产生的利息都不可能跑赢通胀。

问题:如何购买二手房?

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1、中介选择

另外,像基金、债券、股票、保险等金融产品,虽然收益不错,但风险也同样很大。所以,房子是能战胜通胀的,是唯一靠谱的资产。

回答:

文 | 子期

一、前期准备

北京房地产二手中介公司很多,最近两年成交量越来越集中,根据兔博士(房产app)中近三个月成交统计数据,“链家”和“我爱我家”两家公司成交排前两名,链家大比例领先,所以,从专业保障角度看,选择这两家公司风险相对较低,服务我的链家专业性还是不错,做事情也比较认真。

所以说,不管你爱不爱听,这些年存钱的人都吃亏了,而早年买房的人早已赚的盆满钵满,实现了财务自由。

好巧,两年前买过一套二手房,今天刚去看了一套二手房。跟大家分享一下我的亲身经历吧。

来源 | 她理财

1、政策研究

从中介费看,链家中介费相对较高,2.5%-2.7%,我爱我家相对低些,大概在2以上。

从年初开始以来,就不断有网友在后台提问,现在到底还能不能买房?手里有钱,现在是买房好,还是存钱好呢?

相对于新房,二手房大都在城市中心,周围都很成熟,生活比较方便,有时候对于急于入住的还能节省一大笔装修费用,也节省了装修好,跑味儿,去甲醛的时间。

住房是天朝百姓非常关心的问题,而其中,一线城市购房攻略又是大家聚焦的地方,尤其是各种漂。

历来房产纠纷中,因为政策原因打官司的比例至少占一半,比如不了解限购政策,贷款额度不够,税费超出预期承受不了等等都是会直接导致违约的,所以,政策研究透,与专业人员多沟通和通过官方途径咨询都是很有帮助的,要做到有备无患。

2、房产交易

关于这个问题,从广大老百姓来看,在2019年,到底是该存钱,还是买房,这个问题其实要看出发点。

事情是这个样子滴!我跟先生来现居地打拼,宝宝在老家,当时想让宝宝也过来,想着有孩子租房太不方便,就决定买一套住,考虑到装修地段学校等各方面愿因,决定买二手的,先是在58赶集网上浏览了一通,电梯房不要,三楼以上不要,装修太差不要... ...地段,户型各方面筛选后其实可选的并不多,下面真正的流程来了:

从大学来京已经16年了,从懵懵懂懂到安家置业,经历过很多,二手房交易买买卖卖也有过好几次。

1.1、限购政策。限购政策没有了解清楚就盲目操作的后果就是,下定或者签完合同付完首付后,到交易中心备案时,才被告知限购不能买房,直接导致违约,赔付上家违约金几十万到几百万不等。这种血淋淋的代价我不希望任何人碰到,那么在操作前就必须要弄清楚限购政策。

二手房交易比较复杂,每套房源情况都不一样,针对不少换房客户,更是如此。

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网上浏览或者二手房经纪公司看后,锁定目标,二手房经纪人,也就是中介,会联系房东看房,看上了,跟房东谈价格,价格合适的话,就该付定金了(注意:这里的定金是不退的)。

这里做了一些整理,希望对大家有用。

1.2、贷款政策。了解贷款政策的主要目的就是弄清楚需要首付几成,是否能够贷足,再结合卖房的房款和积蓄看是否能够买到自己中意的房子。此外,银行和公积金管理中心确定首付金额和贷款额度是通过其委托的评估公司出具的评估价为依据的,如果你的合同价基本是市场价那没问题,如果是明显做低或者做高的,那么很可能你之前精心计算的首付价和贷款价就会有差距,在签署贷款合同时,银行或者公积金中心会告知,首付是否需要在过户之前补齐。

二手房交易周期较长,在如此长的周期内,尽量选择房价平稳时操作,否则房价上涨过快会引发违约风险。

首先,我们要明白,目的是什么?如果你有闲钱,不知道干什么,那你大可以去考虑投资,那然后才是考虑投资方向和标的的问题;如果你没有闲钱,那就不要考虑买房或者投资的问题啦,因为现在这种形势下面,我们不建议去增加杠杆,无论是买房,或者其他投资。

下面如果全款购买就可以准备结婚证,户口本,身份证的复印件还有房东的房产证土地证身份证复印件等过去过户了,过完户付尾款就可以拿钥匙准备入住了。

本文共4129字,预计阅读11分钟

能用公积金贷款的一定要用,并且要贷足。不要听中介人员和银行贷款人员的所谓的纯商贷流程快,放款快。他们是为了给银行拉生意,他们都有绩效任务的。从大数据上讲,从申请到放款,纯商贷比纯公积金贷最多快1-2周,这还得看行情。

下面,我把买房和卖房可能遇到的情况进行梳理:

当然,有的人就说了,现在股市开始转暖了,准备了充足的钱,要在股市里大干一票,但是,这种投资的策略,不是每个人都能学的,这种对风险的承受能力,也不是每个人都有的。

如果要贷款,还要准备收入证明、首套房证明、半年内银行流水等等(这些东西,如果提供不了,中介公司都是有门路的),申请贷款。批了之后三方银行签字,然后交首付、过户。一个月左右买方去银行签字,银行放款,卖家交钥匙。

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1.3、各项税费。买房通常只需缴纳契税和中介费。绝大多数买房的下家需要替上家缴纳增值税、个税和中介费。这样算的话,下家就需要缴纳所有的税费,这些税费最高可达合同价的11.6%,所以说在买房前一定要将这部分资金考虑在内,给自己留有余地。而且,在看房过程中,房子产证是否满二年满五年,是否普通住房也是重要的挑选指标,尤其对于资金紧张的首套朋友。

卖房

其次,我们综合来看一下,2019年,到底是该买房还是存钱?

大概就是这么个情况,时间久了,具体也想不起来了。以上是顺利的情况的流程,很多情况下,事情并没有那么顺利……

关于遗产税和房产税,对于买家来说,这个可是个不可忽视的致命问题。看房过程中要向中介和上家确认清楚,“有”还是“不知道”,因为,这个费用通常在合同网签完付完首付之后,到交易中心审税后才被告知上家,下家则有可能过户时才能知道,等到下家贷款合同签好,准备过户那天,上家要求替他缴纳这两笔费用时,必定让下家措手不及,由于遗产税是合同价20%,房产税不定,所以这么大的金额一定会引起纠纷,导致无法过户。

结清贷款:卖房时,如果还有贷款没有还清,则需要提前解抵押,如果手头有足够的钱,可以提前和银行约解抵押。

1、买房已经不是最佳投资方式。这一点大家都知道,买房躺赚的时代已经过去了,在过去的一年,有部分一线城市的房价是同比下跌的,这意味着什么,就是这一年,房价基本没涨,反而下跌了,买房赚钱效应下降。

顺便跟大家唠唠我碰到的不顺利。第一套房子,去看过之后觉得可以,谈价格,房东不让步,我们又有点着急,所以不让就不让,买。交定金,交给了中介公司,当时他们说的是房东出差,不在当地,没过来签字,说等银行批了,一起回来签字过户,,等就等呗。一天两天,一个星期两个星期终于回来了银行签完字,准备过户去,要付首付,本来应该是打到中介公司账户上,过完户中介再转给原房主,当时中介公司pose 机坏了,要去银行转账,原房主说马上就过户去呢,直接打他卡上就可以,中介也说可以,就直接转他卡上了,但是磨磨蹭蹭,房管局下班了,只有第二天了,第二天就不见人了,说又出差了,后面就一直不露面,最后逼急了说他娘不让卖,跟我们商量把前退给我,就算了,没明说,但是意思就是我们同意就退款,不同意就不退的意思,中介公司这会儿也不说话了,让你自己跟房主沟通。退钱的时候也是一波三折,就不细说了,当时因为急着拿钱再买,就没跟他计较,现在在碰到这种情况,必须跟他打官司到底。这里就提醒要买二手房的朋友,(定金不可退,订金可退,交钱之前一定要分清楚,并且考虑清楚)还有就是钱一定要打到中介的担保账户里,过户前不要随便给别人。还有就是找个靠谱的中介。

2、资金准备

手头紧张的,需要买你房子的人给你钱,所以,先要把房子卖了,用买房人的钱支付解压款,然后办理银行解抵押。

2、房产依然是比较好的保值资产。虽然房产赚钱效应在下降,但是综合看当下的各类投资渠道,对于广大老百姓来说,房产,依然是比较好的保值资产。因此,对于那些要追求资产保值的人,是可以选择房产的。但是,还是那句话,买对的房子,千万别闭着眼睛瞎买!

从看房,到申请贷款,在过户,放款拿新房本,两个月左右,拿房本在我们这里可以交一千还是两千加急,一个月就可以了。全款更快一点的。

在充分研究限购、贷款和税费政策之后,通过对目标小区的房价了解,大体上就可以计算出自己是否可以购买到心仪的房子了。这里奉劝大家,在看房之前,要务必计算出购买房屋的总价和首付成数,并且要给自己留一点资金余量,切不可把自己所有的钱全部算在房价内,因为,银行批复你的贷款额度不一定是你或者中介提前算好的,根据目前的信贷行情,很可能不会贷足,而且放款还要慢,这就需要你在过户之前补足差价充当首付款。

商贷:直接打电话约,一两个工作日去办手续,十天后,可以拿到结清证明。

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就这样吧,没什么逻辑,想起什么说什么,有需要的朋友可以看下。

买房资质要求

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公积金贷款:还款日5天前电话预约,如还款日是每月6日,需要在1日前电话修改还款金额,选择全部还清。扣款日前把钱存到扣款账户,5个工作日后,可到公积金中心领取结清证明。

3、刚需应该抓紧时间买房,为什么?从长远看,房价想大幅度下跌的可能性不大,在当下房价开始回调,有的地方回调到一年之前的水平,这个时候应该抓住机会。千万别等,再等就是房价又回到你买不起的水平了。当然,还 与上面的一条一样,买对的房子!

回答:

1、所在城市对于购房资质有哪些要求?

二、看房

解抵押:拿到结清证明后,到区建委办事大厅(房子在哪个区,就在哪个区办理),拿房产证、结清证明办理解抵押手续,在房产证上盖一个解抵押的章,然后房子便处于无抵押状态,可自由交易。

4、存钱收益跑不赢通胀。这一点,大家基本是有共识的,即便近期各大银行都调升了存款利率,有的五年期也能达到4%以上,但是,要知道,如果综合从购买力的角度来看,你存在银行的钱,加上利息,都是在贬值的。因此,从保值和收益的角度来看,存钱,的确不是一种好的选择。

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北京是首都,所以嘛,肯定是限购的。

看房过程是需要眼力、体力和鉴别力的。是否能够买到满意的房子,基本上取决于你看过多少套房子。看房少于50套,不配买房,看房少于80套,不懂买房,看房超过100套,刚刚入行。

过户:卖房时挂出的房款是净得款,不需要考虑税费问题,有时需配合买家到公积金中心开契税减免证明。这里,你需要关注的是过户时间,过户前,你会拿到全部首付款,然后进行过户。

5、做好资产配置,才是最主要的。从上面的意见,大家都能看出来,单纯的存钱,或者买房,似乎都不是好的选择,对于一般家庭来说,个人其实也一样,最主要的还是需要做好资产配置。

1上网查询房源,这方面推荐链家,我之前买房就是通过链家找的房源,至少我找的几套房子房源和价格都是真实的,其他网站也找过,大部分都是标低价套取你的购房意向的,

本地户口:单身名下无房,购买1套;已婚名下无房,购买2套

1、首先另外购买一张电话卡,作为购房专用联系电话。必须杜绝用自己的常用电话和微信与中介联系,否则,你将永无安宁之日。

纯商贷,过户后两周可拿到银行贷款,组合贷,需要两个月拿到贷款部分。

总而言之,在这个问题上我们该如何选择,还是得取决于地区和自身情况。如果你所处的城市外来人口在不断增加,那你可以考虑将钱财换为房产,不过还是要做好心理准备;如果你生活的城市发展相对落后,那或许可以先继续存钱,毕竟这样风险不大。如果你想要投资,那一定要谨慎了,还要做好出现各种情况的准备了。

2约定时间看房,户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、内置家具等,还有建议白天看房,有时晚上看真的看不清楚(我买房时一天走了7家,腰腿都酸了),建议每看一家都做好笔记,尤其有意向的房子,可以之后再自己回来打听一下旁边的邻居,房子有没有问题(凶宅,漏水,物业费等),是不是在租着,虽然很少遇到买卖不破租赁的事,但还是小心点好。

外地户口:社保连续满5年,购买1套;有工作居住证,购买2套

2、网上预约中介看房。现在买房,你可以不必每家中介门店都去实地拜访,二手房网站很多,虽然靠谱的不多,但是联系方式是绝对没问题的。你可以在网站上看到合适的房子,就直接电话联系中介,虽然这些房源70%都是假的,但是,你可以和中介人员说清楚你想购买的房子的要求,包括总价,小区,楼层,朝向和装修等。然后,让他们有合适房源联系你看房。

买房:

那么如果选择买房的话,忠告几句,以下这些房子千万要注意!

3如果看好了就要和房主沟通具体细节了,一般都是在中介的门店进行,无非就是压价而已(突然想起一条新闻,北京房价暴涨的时候,一购房者和房主讨价还价一晚上成功把房价从560万,谈成585万呵呵),现在是买方市场,压价可以狠一点。

工作居住证看这篇:社保未满5年也能买房?聊聊工作居住证的作用

一定要找大中介,他们操作相对正规,更加专业,合作的贷款银行较多,基本可以挑选到符合你要求的银行,一家银行不行再换一家,对下家有保障。小中介夫妻老婆店不要找,他们以租房为主,买卖不专业,会有隐患。接下来,最迟第二天就会有中介源源不断的约你看房了,恭喜你,可以开启你的看房之旅了。

全部卖房款拿到后,便可以进入买房环节,当然,你也可以提前很长时间看房,甚至提前签约,需要跟房主要商量好换房时间。

产权纠纷房

4查看房主相关证件( 卖方必须是房主,房产证和身份证必须一致,房屋有多个共有人的如夫妻,就要确定全部共有人都同意卖房,一般都是夫妻双方和中介约定一起到公证处做公正同意卖房,这期间应该和房主到房管局做个产调,就是看此房是否有抵押或一房多卖等情况,这个必须房主配合去,你自己去没用),和中介谈中介费的付款时间,费用打折等(我买的时候中介费是打八折再减一千),中介费最好是签完合同付一部分,过户后付一部分,太早付钱中介就不当回事了。贷款自己去银行问,找中介又会被切一刀。都完成后就可以签合同了,定金是有法律效力的,和订金不一样,这方面建议看好了在签字。对了还要问清楚户口的问题,房子下面有谁的户口,最好都迁走,如果不能马上迁出,让房主写个承诺书,承诺以后多长时间迁出户口。永利皇宫登录网址 7

2、满足资质有哪些注意事项?

3、确保第一时间掌握新出房源的信息。你所找的中介数量不能太少,在你目标小区周围,通常不低于10人左右为好,同一门店不能找2个人,会引起矛盾,确保你找的这些中介人员不是同一门店就行。而且要与中介人员至少在表面上处成非常好的朋友关系,并且确保周边所有大中介门店都有你的“线人”。这样才能确保你能在第一时间掌握新出房源信息。

买房时,负责的中介公司人员会帮你办好查询核验工作。

媒体上关于房产的新闻,最多的就是产权纠纷,司法介入。这种房子,通常是由于房屋产权不明确存在争议,而限制了房屋的买卖交易。一般是家庭亲戚间财产分割,或者是公司债务问题导致。在法院没有最终裁决前,房子是不能过户交易的。

5下一步就可以去办贷款了,这个就是自己的事情了,和对方没关系(这里补充一点,在签合同的时候最好把约定的交易时间写长一点,很多人因为贷款没办下来造成到交易日无法办理,这时如果房主好说话还好,如果遇到不好讲话的会直接以你违约为由将定金吞掉,你还没辙),最好确认贷款没有问题后在交首付款。

对于北漂来说,如果走攒社保这条路,那么就是社保一定不要断,影响太多了。

房子没有十全十美,只有无限接近完美,由于信息不对称,使你错过了买到超高性价比的房子,是多么的痛心疾首啊。试想,你在看房过程中,听中介闲聊:昨天刚卖掉一套适合你的房子,或者前天有一套很适合你的房子刚出来2小时就被定了,这时你的感受如何?你是否也在苦恼为啥就买不到打折急售的房子呢,买不到性价比高的房子呢,原因很简单,这种房子信息都掌握在中介自己的手中,没等别人知道,就被关系户和他们熟悉的人抢掉了。这才是淘到便宜房子的唯一最有效途径。

房屋核验:这包括:产权是否明晰,房主持有时间,户口是否迁出,有无学区名额,有无贷款等,这些事的明晰,会降低买房风险。

房屋产权不清晰,是买房大忌,千万别贪图便宜,惹是生非。

6过户,一起去房管局办理听安排就可以了,等一段时间后领取房产证(卖方收到银行钱后下发),水费,电费,煤气,暖气是否欠费,电话宽带有线电视,物业费情况,这些可以先暂扣房主5000元保证金(我买房的时候中介出的主意),等确认没有问题后给房主。

买房绑定社会福利

4、坚持自己的选房标准。合格的中介人员只会向你夸大房子的优点,对缺点只字不提,切记不可被他们忽悠。虽说,十全十美的房子不会有,但是有些原则性的标准是必须要坚持的。比如,朝南、噪音、震动、顶层等。还有靠近高架和地铁轻轨的房子要注意,如果没有遮挡,那么噪音是首要问题,高架噪音是24小时不间断的,尤其下雨天,车轮碾压水声的噪音至少增加一倍,而且,楼层越高,噪音越大,因为,声音在向上传播的途中没有遮挡。另外,顶层住宅通常会有漏雨和隔热的问题,还有一种紧靠地铁线路的房子,在地铁开过的时候会有震动,这种房子通常是沿马路的,道路下刚好有地铁隧道,不管是多层还是高层都有可能有震动.

确定这些都没问题后,谈好总价、定金金额(定金一般在5-10万不等,目前北京单套金额较高,如果你觉得房子很好,意向很强,可以多交一些),首付款金额、过户时间、交房时间(一般是全款到账一周内),约定好相应罚则。

房屋产权类的纠纷案例我们经常可以从电视新闻中看到,感觉似乎很遥远,好像永远不会发生在我们自己身上,那你就真是太天真无邪了。现实中,往往这种有纠纷的房子大多数会以出售变现的方式来分割财产。不是不常见,而是你不常买。那么,现实中,我们如何分辨,碰到后如何处理呢?

写了这么多好累,这些对于买二手房来说也不是全部,只能是大概的方向,像办件是否加急加钱,税费谁出,评估价格差异,评估的费用变化,公产房房租是否交齐,下水道有没有堵,水表电表煤气表是否有改动等等太多了,买二手房必须有一个能镇得住的家里老人跟着(老人不是岁数老,是经验丰富的意思),还有不到最后一刻,都不要给房主把钱结清,必须确认所有的问题无误才行。如果题主有不明白的地方可以在问。

1、购房是否绑定某些社会福利?例如上学等

最好根据个人喜好,初步制定自己的选房硬指标和软指标。硬指标是自己完全不能接受和完全不适合自己的,比如刚才说的靠近变电站,有否电梯,有否高架,是否顶层等。软指标是房间格局、装修、小区环境、绿化等,硬指标是减分项,软指标是加分项。最好不要突破自己的硬指标。虽然我知道选房过程会眼花缭乱,但是还是要坚持自己的几项硬指标不能突破,因为硬指标无法更改,是无法挽回的,切不可贪图便宜,而软指标是可以通过装修美化避免的。

买房程序:先和中介签草签合同,住宅需要提交资格审核,资格审核一周便可以出来(商业立项的房子不需要资格审核),审核通过后进行网签。

如何避免:拉产调。通常遇到这种房子,绝不会像我亲戚那样好运,这么快这么顺利就解决掉了,所以,如何避开这种房子才是上上策。最有效、最直接的办法就是拉产调!房屋有否冻结和产权争议在交易中心出具的房屋产权人信息中会显示。所以,买房下定前的最最重要的工作就是去交易中心拉产调!一旦发现有问题,悬崖勒马,还来得及。

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最典型的就是上学了。但是挂钩到什么程度,也是看各区政策的。建议在购房之前,认真研究好所在区域对于非京籍的入学要求。

5、守住自己的购房预算。置换需求的朋友通常资金有限,一般是卖房款加积蓄再加贷款来换购新房,资金都是算好的。在看房过程中要尽量看在自己预估房价内的房子,不要一味的听信中介人员忽悠,突破自己的预算,将自己置于被动局面。

网签金额决定交税金额,为避税,网签价格可做低,但不能低于区域指导价。

如何处理:随机应变,维护自身利益。如果不幸的是,你在付完定金和首付后才得知此时事,那么不要慌乱。多听少说,多观察少表态。多方听取纠纷各方的意见和态度,切记不可只听取一方的片面之词,客观预估解决纠纷的时间长短,如果短期内可以解决,那可以继续履行合同。如果根本看不到解决的曙光,那么果断退出。这时,就要拿上家无法履行约定的交易过户时间而承担违约责任来作为你的筹码,逼迫上家解除合同,并承担违约金。

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别的社会福利暂时还不明显,不过一套一线城市房产就是最大的福利了。

6、房子的好坏和是否抢手要靠自己评判,不能完全听信中介。很多买过房子的朋友都有这样的感受,就是刚看完一套房子,中介就开始游说:“现在这个行情你懂的,这种房子很抢手的,不出2天马上卖掉”或者“一会我的同事也会带2组客户过来看房,听说那个客户很有诚意要买的”,再或者“昨天我同事带看的客户很满意,今天想带家人过来复看下,晚上就下定了”。这些耳熟能详的说辞对一个买房经验不足的人来说,简直具有极大的蛊惑性,使他们丧失了对房子基本的判断。

如果想做高贷款,可把网签价格做高,但税费基数高,尽量不要高于普通住宅上限,如果变成非普通住宅也比较麻烦,普通住宅与非普通住宅的首付比例不同。

抵押房

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2、有哪些注意事项?

还有一种中介常用的伎俩,就是中介会将所有意向客户全部约在同一时间点来看同一套房子,人为造成非常火爆抢手的假象,对涉世不深的购房者来说,这个心理压力可想而知。所以,遇到类似的情况,千万不能慌张,要回家静下心来想清楚,这套房子不管是否真的抢手,是否真的明天就卖掉,它是否满足你的各项购房标准,是否有重大缺陷还没有发现,如果不满意,一定要慎重,切莫人云亦云,落入了中介的圈套。

首套房:普通住宅35%,非普通住宅40%

房产抵押,指的是把自住房抵押给银行或者机构获得贷款,用于经营、投资或者消费,在业内统称为”房抵贷”。这种贷款通常由贷款中介公司牵线代为办理,目前,房抵贷最大的用途主要是企业周转、炒股、炒期货、房产投资和创业。基本上都属于风险很大的行业。

回答:

就一句话,认真研究好所在区域对于非京籍的入学要求。

7、一定要了解清楚上家为啥卖房。买房子最大的风险就是两点,一是钱付了,没拿到房子;二是房子拿到了,是个凶宅。所以弄清楚为啥卖房极为重要。看房之前,要向中介了解清楚上家的情况,是年轻人还是老人,为啥卖房,是改善置换还是需要现金,是家庭矛盾还是子女分家,是移居它地还是移民海外,要做个初步了解,通常在上家挂牌的时候,合格的中介都会询问为啥卖房,是否置换等信息。在看房过程中,通常会遇到上家,那么在看完房子后,一定要和上家聊聊家常,最主要的目的就是问出他卖房的目的是啥,其实,通过聊天和对房子的查看,基本上可以了解清楚上家和房子的大体情况,虽然不能百分百确定房子是否有问题,但是可以大幅降低风险。

二套房:普通住宅50%,非普通住宅70%

买这种抵押房,最大的风险是,房东可能存在多次抵押,或者是拿到你的房款后不解除抵押,导致你钱房两空。你应该知道,房屋抵押出去的钱都是用作投资周转的,根本不可能短期内抽离出来,就算有也会优先用作再投资、再生产,而且,很多真实情况是,这个钱被拿去还债了,三角债不是短期内就可以解决的。

作者:HI木易子杨

买房贷款政策

8、看房时要尽量当面挑毛病。在中介陪同下看房子时,当着中介的面,房子优点要少说,缺点要多说,这样中介会觉得你懂行,不好忽悠,而且在你看不中的情况下,中介可以很自然的理解你,并继续帮你找合适的房子,试想,你看完房子说的都是房子的好,没有缺点,那中介就会盯着你赶快下定了,你不喜欢他也不知道,还会怪你不诚心买房,随便看看呢,中介也没有积极性再帮您找房子了。

 住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上

如何避免:走为上策。不要奢望上家会很痛快的顺利的注销抵押后,再与你履行合同。很有可能他还有别的外债和抵押,你的房款也许他根本不会拿去还款,而是挪用解决其它外债了。遇到这种抵押房子就一个词,拍屁股走人,越快越好。否则你付给上家的房款很有可能会掉入无底洞。那么如何识别这种抵押房呢?有且只有一个正确办法:亲自去交易中心拉产调,除此之外其它任何办法都可以作假,你懂的!


1、公积金贷款政策如何?

另外一点更为重要,如果房子看的不错,基本满意的前提下,如果上家在场,那么必须当上家的面,客气的挑出房子的诸多问题和缺陷,并表示不是特别满意,再回去考虑下,这样做是为今后的砍价做准备。千万不能当上家的面,夸赞他的房子好,否则,就等着跳价吧。

 单套建筑面积在140平方米(含)以下

如何处理:解约并主张支付违约金。如果你在付完定金或者首付后,才得知房屋已经抵押出去了,那么,最有效的办法就是给上家一个短时间期限,比如10天,最多一个月,如果他可以还清贷款注销抵押,那么可以继续履行合同,如果在你给他的期限内,他无法注销抵押,马上解约,千万不要再抱有侥幸心理,更不能继续支付剩余房款,并付诸仲裁或者法院,主张他支付违约金。

购买流程随便找个房地产中介就会帮你处理好,但是所有的中介都会告诉你他销售的房子是最好的。作为购买人,你必须清楚什么样的二手房不能买。

(贷款条件,贷款额度,贷款比例,贷款申请等)

9、遇到跳价的房子切不可跟进。跳价通常发生在房价上涨过快的时期,上家担心房子卖便宜了,想卖在自认为的最高点。这种上家根本不诚心卖房子,或者说可卖可不卖,他的目的就是试探行情,没有最高只有更高。而且与这种上家合作最危险,只要有人出价高一点,他随时会违约,根本没有做人的诚信可言。所以,碰到恶意多次跳价的房子千万不要追涨,更不敢买。相反的,如果是由于购买人太多而导致上家跳价的房子,可以结合该上家过往表现综合考虑。

 单价不超过最高限,或者是总价不超过最高限,满足其一。

当然,这里不包括那种住房按揭贷款的抵押。这种属于购房抵押,很常见且风险很小。但是还是有一些人会在后台问我,看中的房子有按揭贷款,要不要买,有没有风险?

这也是本人购买过两次的经验和教训,和大家分享。

认房又认贷。

10、买与卖选择同一家中介可得更多实惠。如果你卖房找的中介,你感觉比较靠谱,比较专业,整个过程还比较顺利,同时,你换购的房子正好也在同一板块内,那么,建议你可以在买房时也找同一家中介。如果,你在别家中介看到满意的房子,也可以询问这家中介是否有这个房源,只要不是独家通常都会有的,那么,你就可以低调的与他合作了,这也是他求之不得的,生意送上门哪有不做之理。这种行为切记低调,以免引起矛盾,且要告诉带看中介你不喜欢这套房子不打算购买。

 以上三点需同时满足才为普通住宅,反之为非普。

目前,可以说绝大多数人都会采用按揭贷款的方式买房,那么,在卖掉房屋时很有可能贷款还未还清,这种情况就没必要像上面的抵押贷款那么畏首畏尾了。但是,也存在极少数心怀不轨的人,在拿到下家首付后,并没有去偿还贷款而是挪作它用,导致房屋无法交易。

1、空置率高的小区别买

如何判断空置率,连续几天晚上8点左右到这个小区看“开灯率”,开灯率低的小区,空置率就高,没人住说明了什么,买了干嘛呢?

首付:首套35%,二套60%

找同一家中介有三大好处:一是免去了换一家不靠谱中介带来的不可控风险;二是这家中介会更加卖命的帮你找房源,帮你和房东砍价,帮你了解房子的过往情况,帮你在签署合同时争取更多的利益,因为,他们已经当你是老顾客,老朋友了;三是你可以要求中介费打折优惠,作为给他们这单生意的交换条件。

相关的税费大家看下面这个表吧,表是我盗的链家官网上的图

小产权房

2、小区住户素质不高的不要买

给你一个判断标准,就是看小区的人们的精神风貌,环境卫生,特别是楼道。还有就是体制内工作人员的二手房小区,素质肯定高。

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公积金缴存一年可以贷10万,上限120万

11、一定要选择不同时间再次看房。对于比较中意的房子,即将纳入最后抉择之前,一定要选择一个与上次不同的时间来看一次房。可以和中介说配偶或者老人想再来看次房子。但是这次看房的关键是看采光,噪音,小区环境和安保设施等。因为第一次看房重点是放在房屋内部格局和楼层装修上,第二次则要放在白天采光如何,白天晚上噪音如何,小区下班后停车如何,夜晚门卫安保如何,楼下是否有变电站垃圾站等重大负面设施等等。只看一次房就出手的要么是老土地,要么就是小白。

银行面签:以最复杂的组合贷为例,须先进行商贷审核及面签(到银行或公积金中心现场签约),从审核到通知面签差不多一个月,先进行商贷面签,两周后进行公积金面签。

不可否认,小产权房解决了一部分低收入人群的居住问题。截止2017年,我国城镇中的非法小产权房有73亿平米,占住房总量的24%。其中,情况最为严峻的深圳小产权房就多达650万套,2.6亿平米,占深圳住房总量的50%。北京小产权房数量占比也超过了20%。

3、住户太多的大型小区

人多,公共设施的折旧,损坏,包括共享就是很大问题。

具体看这篇:北京公积金贷款攻略2019版

12、是否学区房要在区教育局网站上查询。如果你计划买学区房,又苦于不确定哪些小区属于目标小学的学区房,那么很简单,你在区教育局网站上查询,每年都会在4、5月份公布该区所有小学的招生范围,具体到门牌号码,这是最权威的。千万不能听中介的一面之词,在他们口中,所有房子都是学区房。

商贷审核依据征信,征信很好查询,网上有很多app,可免费查询,征信主要看有没有贷款逾期、信用卡逾期,公积金不需要查征信,他们主要依据你的每月缴存额进行贷款金额评判。缴存额高,可贷款金额高,最多120万。

但是,想购买小产权房或者奢望今后小产权房转正的思想是不可取的。不但现在,而且今后国家都会严令禁止小产权房的交易。我国的土地所有制结构,分为国有土地和集体土地两种。普通商品房是建在城市里国有土地上的房子,建在农村集体土地上用于对外销售的就是小产权房。由于没有缴纳土地出让金,这种在农民宅基地上建的房子无法办理土地证和房产证,产权不受法律保护。而且,今后遇到拆迁等情况,也不能依法得到相应的补偿。所以,千万不要相信中介的说辞,贪便宜图侥幸购买小产权房。

4、没有业主委员会的小区

说白了,集体利益没有人给你维护,物业想干嘛就干嘛,你想吧。

综上,这几点才是买二手房最要关注的,至于购买流程,建议找中介,又省心又省力。

我是HI木易子杨,你最好的朋友,欢迎关注交流分享!

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回答:

从法律角度谈一下买卖二手房的注意点:

二手房交易大多在房产中介的撮合下完成。

 

第一步:如果双方达成初步交易意向时,会在中介的主持下签订《房地产买卖居间协议》,在协议中约定所购房屋基本情况(包括:具体地址、建筑面积等),还会约定价格和支付方式,同时也会给付定金。

 

在上海,由于双方办理产证等手续较繁琐,会在签订上述居间协议时,约定一个时间段内(一般为60天内)正式签署《上海市房地产买卖合同》,也就是所谓的网签。在这份协议里会约定双方违约责任,一般是滞纳金每日万五,另加房款20%违约金。

 

当然,你知道的,在房子一天一个价的疯狂上扬阶段,很多交易都是在签完居间协议到网签前这一时间段夭折,是的,一般都是房东经受不住诱惑,选择毁约。这个时候,对于买方来说,非常被动。因为《房地产买卖居间协议》性质上属于预约合同,法院一般会支持双倍定金罚则,并且不会支持违约方赔偿房价上涨的损失。

 

因此,在如今二三线房价上涨阶段,对于买方来说,提前考虑到卖方违约风险,很有必要,可采取:

1、签《房地产买卖居间协议》时,尽量多付定金,以此增加房东的违约成本。但提示一点,定金的数额,法律上限为购房款的20%,超过部分,法院不予支持。

 

2、尽量缩短《房地产买卖居间协议》与网签的时间段,因为好多房东会刻意把网签时间推迟,来观望市场行情的变化,如果行情有利于他们一方,并可以覆盖违约成本,他们会选择毁约。本质上,他们是用两倍定金的价格来买一个看涨期权。

 

3、通过增加《房地产买卖居间协议》中的条款,来改变该协议的性质,如约定房屋产权过户的具体时间、交房时间、购房款支付时间等房屋买卖合同所涉主要条款,同时约定双方违约责任,这样一来,该协议的性质就属于一份正式的“房屋买卖合同”。

 

但在实践中,这一点操作起来不容易,一方面:大多城市已经形成了一套成熟的房屋交易流程,每个环节都用的是格式合同,不易更改;另一方面:要知道在房价上涨过程中,占据主动权的是房东,不愁房子卖不出去,想要让其做让步,除了开出诱人的房价外,我反正是没想到其他更好的方法了。

 

回答:

原创:二哥看楼市

关于二手房买卖确实有很多需要注意的事项,根据本人从业经验,给您如下建议;

1、买二手房,避免不了复杂的交易流程,一定要找一个靠谱的中介,选择正规中介公司,确保交易安全;

2、看房前确认好自身的预算,首付、可承受月供;

3、根据预算确认好目标区域、板块,选择适合自己的价位小区;

4、开始看房,板块内多小区看房,同一小区多房源看房;

5、根据小区品质、物业服务、绿化、户型、楼层、装修等确认自身目标房源;

6、了解详细税费情况,是否满2年,满5年,房源本身有无二次抵押等问题;

以上为二哥看楼市原创,欢迎关注微信账号;祝您早日购房成功!如果觉得有道理记得点赞关注

2、商业贷款政策如何?

13、选定房子之前,务必询问邻居及保安房屋过往情况。在经过你的层层筛选之后,你终于敲定了一套全家人都满意的房子,打算第二天就要付定金了,那么我告诉你,此时你看房的最后阶段还要做一件极为重要极为关键的事情:去房子的同层隔壁和大门保安处打探下这套房子的过往经历。为啥非要这样做呢?原因上面讲了,买房子的两大风险之一“凶宅”。虽然很少人有这个运气碰到,但是一旦让你撞上,则是一辈子的事。千万不可大意和怀有侥幸心理。带包软中华和水果,敲开邻居大妈的门,笑脸相迎客客气气的说“你好,我是之前来看您隔壁这套房子的,打算买下来,所以今天想来请教下您,这套房子之前的情况”。如果邻居态度不好,香烟水果伺候上,没人会把你拒之门外的。如果,你听到邻居说:“没听说隔壁有啥不好的事情,不太了解”,那么恭喜,这个是满意的回答,没消息就是好消息。

永利皇宫登录网址:2019年该如何选择,帝都二手房买卖指南。然后就是等待放款,纯商贷或纯公积金放款速度比较快,一般在一个月以内,组合贷需要两个月的时间。

建议:贷款买商品房是正路,歪门邪道不要走。除非小产权房的价格极为便宜,相当于付租金,可以考虑购买。我的一个同事亲戚,2009年在上海松江花20多万,买了一栋农村的小产权别墅,只要不拆就可以一直住下去,想想比租金都便宜,何乐而不为呢。

(首付比例,贷款利率,贷款申请等)

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法拍房

认房又认贷。

三、签约交易

由于目前我国一线、绝大多数二线和部分强三线城市都执行了限购,就有人建议通过购买法院拍卖的房子来破限购。的确,不限购是法拍房的最大优势,而且法拍房起拍价格通常是市场价的七成,所以,很多人都跃跃欲试。

首付:首套35%,二套60%。

1、付定金前必须拉产调。房子最终选定后,在付定金前,还有一件最最最重要,更是性命攸关的事情:拉产调!!!为啥说如此的重要呢?因为,之前你看到的听到的都是表象,真正决定房子能不能买卖的是房屋的产调,这个在各区交易中心可以打印,只要你带好自己身份证,再交20元,就可以随意打印房子的全套产权信息。产调上会写清楚有否银行抵押,有否法院查封,有否冻结交易,有否争议等,当然还有房子的面积楼层房龄产权人等所有基础信息。

法拍房通常由以下四种情况产生:一是炒房客断供,被银行起诉,法院拍卖后用于偿还银行贷款。二是有债务纠纷的公司破产,法院将其持有房产拍卖偿还外债。三是在个人的民间借贷中,用房产作为抵押物,到期无法还款时,如果房产过户存在问题,只能由法院拍卖。四是在刑事案件中,如果被判处没收个人全部财产,那么没收的房产会以拍卖的方式收归国库。

当然,还有很多别的条件,比如非普通住宅二套只能贷款20%。

这个产调通常为中介去拉,你可以在付定金前,要求中介去拉出来给你看,没有问题再付。当然有一半的中介会找各种借口懒得去拉,想尽快做成这单生意,那么,这时你千万不能偷懒,自己去交易中心拉出来。切勿听信中介的说辞,认为没必要,不会有问题的,产证都看过了,这是千万要不得的,产证上面不会写法院查封冻结的,但是产调上会有。

法拍房虽然有不限购和价格低的好处,但是购买风险是远远大于优势。以下这五点你务必需要提前明了:

怎么算非普通住宅呢?面积140平以下,单价或者总价不超过所在区域最高指导价,指导价去网上查,以4-5环为例,总价不超过468万属于普通住宅,所以咯,不管多少钱的房子,4-5环内二套最高贷款就是468万*40%=185万,其余都是首付。

大家可以现在上网查询所有的房产官司,仔细研究下,绝对超过50%的都是因为法院查封冻结,抵押给除贷款行外的第三方机构,或者有争议,或者是动迁安置房等等,每次看到这些新闻,发自内心深处的替那些下家惋惜,明明当初花20元自己跑一次交易中心就解决的事,由于自己的无知和愚昧,主动掉入了上家精心设置的陷阱里。

一是法拍房极可能会出现多次抵押的情况,而且,很多民间借贷是无法通过机构提前查询的到的,购买后可能会卷入其它债务纠纷。二是如果房屋中原本的房东家人或者租客以唯一住房为由拒绝搬走,法院是无法强制执行腾空房屋的。三是法拍房不允许贷款,中标一周后必须全款交齐。四是法院只负责拍卖,不负责迁户口,如果房东的户口不能迁出,那房子的户口和学位你都无法享受。五是法拍房的所有过户税费都由买受人承担,如果你买到有遗产税的房子,那就亏大了。当然还有原业主拖欠的物业费、水电煤费用也不是一笔小数。

利率,5月份朋友买的房子,首套利率上浮5%,二套据说是10%以上,没有最近成交的实例。

2、税费一定要各付。前面说过上家都要到手价,就是交易中产生的所有税费全部由下家承担。这个局面无法改变。你作为卖房的上家这当然对你有利,现在你变成下家了,就必须合理合法的保护自己,因为你无法判定上家的人格与人品。那么作为下家为了规避这个风险一定要坚持税费各自支付,而且在签署定金协议时必须写入条款,因为合同的条款都是按照定金协议写的,上家和中介也不会允许在签合同时变更内容。

建议:我的建议很明确,坚决不买。如果不是公司行为的话,个人购买法拍房绝对是吃饱了撑的。

选房技巧

那么针对上家提出的税费由下家承担,你可以变通下方式,就是让上家和中介先行计算出本来需要上家缴纳的税费总额,你直接把这部分税费算在总价里就行了。这样做上家百分百接受的。这样做的聪明之处就在于,上家和中介计算的通常只有增值税个税和中介费,这些都是可计算出的有限的数额,而遗产税和房产税通常情况下,连上家自己都不知道有没有,有多少金额,所以,全部由下家承担根本不合理。这样一来,你可以承担看得见的税费,看不见的巨额税费你就规避掉了。

抵债房

1、当地房子有哪些类型的产权?如何选择?

上面的个税是满五唯一免征的,其中的唯一是只需要上家签字承诺唯一就可以了,税务窗口绝不会查询的。这里你可以要求上家别把这部分税算在合同价内,能省一点算一点。

当下,在一二线城市,套路贷、高利贷的犯罪新闻不绝于耳。其实,事件本质上是通过小额贷款公司与被害人签订借款合同,制造民间借贷假象,并威逼利诱受害人签订房屋抵押合同,房屋委托出售协议,同时通过公证,再将房子转手获利的骗局。这种犯罪的最终目的只有一个,就是骗取房产并出售套现。作为买房人来说,其实,这种骗局很容易识破。如果你买房子的过程中,始终没有看到房东本人出现,而是第三方全权委托人持有一整套合同、委托书、公证书在和你交易,那么你就要小心了。这种房屋交易本身就属于违法行为,即使过户完成,也极有可能视为无效。

北京的房子产权还是简单一点,大致总结如下:

3、付完定金,必须让上家把产证压在中介。大家一定会经常看到这样的新闻:某上家将房子一房多卖卷款逃跑,几个下家打官司维权,好不容易其中一个下家胜诉,其他下家却遭遇执行难,拿不回首付款。那么,有没有办法避免这种风险呢?当然有了,就是下家在签完定金协议付完定金后,当场要求上家把房产证原件压在中介保险箱内,这个事情可以提前和中介商量好,让中介来操办。绝大多数诚心卖房的上家会同意的,假如上家不同意,那么你就要小心了,要提防他是否有啥企图。因为诚心的卖家在乎的是总价是否满意,既然已经同意签定金协议收定金了,那么就代表他完全同意把房子卖给你,没有任何理由不把产证交出来。

建议:看房买房时,谨记一点:付款、签合同务必要和房东当面进行。虽然也存在一些业主在国外不能回国的特例,但是小心驶得万年船,全权委托的房子不买也罢。

商品房:最优选择,税费最少,贷款政策最好

退一步讲,假如上家就是不肯在这个时候交出产证,那么你可以变通下,这里讲两个办法处理:第一个办法是增加定金金额,比如原本商量好付5万定金,你增加到10万,增加到20万,打消上家的担心,用钱砸晕他。

一房多卖的房子

已购公房:也可以选,具体限制要具体分析

第二个办法是你和中介商量好,在签完定金协议付完定金后,由中介在电脑网签系统中提前网签,只需要把房屋基础信息和上下家信息填完整就可以了,具体条款可以空着,用系统锁定该套房屋,这样,这套房子就不能另卖他人了,因为一旦其他中介登录网签系统,就会发现该房屋已售,不能再次网签,只能继续完成你与上家的交易。而且,你登录上去也可以确认下,在你之前该房子是否已经网签。

一房多卖的新闻我们绝对不陌生,尤其是在10年前,近年来,网签系统的运用,可以说避免了绝大多数的一房多卖的现象,但是,只要上家本着坑你的心,作为买房人的你还是根本没有招架之力的。

经济适用房:谨慎,分一类和二类,税费多10%、3%不等

4、不要在电话里砍价。不管是作为上家还是下家,电话里大家谁也看不到谁,更不存在面子问题,很多都是根本就没见过的人,根本就不可能打个电话就降10万元,99.9%的上家在接到砍价电话的时候都会骂人,因为他即使给你降了1万,你也不能保证马上就签合同付定金,而且不用负责任,电话一挂,权当对方在放屁。正确的砍价办法就是让中介约房东带着产证身份证户口本到中介门店面谈,此时下家务必带好银行卡及身份证。谈判之前务必查验所有证件真伪。当大家面对面坐下来之后,才会有心平气和的认真谈条件谈价格,最重要的是碍于面子,大家都会说到做到,不会存在刚刚同意降5万马上又反悔的局面。

一房多卖通常的做法就是,上家让你查看房产证后和你签定金协议,收取你大额定金,然后逃之夭夭,再去骗其它下家。更有甚者,做个假的房产证和你签完合同后,骗取你的首付款,然后消失。

商住两用:谨慎 ,产权短,贷款限制多,交易成本高,影响上学等等

只有在这样的环境下,才有可能谈成,一旦大家都妥协到让彼此满意的价格了,下家马上签定金协议付定金转账,做到板上钉钉。千万不能放上家回家,或者隔夜再来谈,一旦上家走掉,请相信我,第二天就没有这个价格了,因为上家回家就会后悔,他知道你的诚意是非买不可,那么他就不回再次降价,只会涨价。

如何避免:

2、户型有什么样的特点?选择什么样的户型更好?

5、价格谈判。下家在与上家面对面谈价格时,是最为弱势的时候,其实根本不存在有没有能力,嘴皮子好不好之说,因为对上家来说看中的就是总价,价格到位就卖,不到位就走人。下家这时需要做的就是一点:挑毛病找缺陷。当然是要客气的说,列举上家房子的诸多问题,比如房型不好,朝向不好,装修太老,没有电梯,厅太小,噪音太大,小区绿化不好,但是老婆喜欢,你本人觉得一般,所以来谈谈,价格合适就买,不合适就再考虑下。

方法一:付定金押产证。避免一房多卖,最有效的方法就是下家在签完定金协议付完定金后,当场要求上家把房产证原件压在中介保险箱内。这样他就不能再去招摇撞骗了。假如上家就是不肯在这个时候交出产证,那么你可以考虑加大定金金额,比如原本商量好付5万定金,你增加到10万,增加到20万,让上家看到你的诚心,大多数人在真金白银面前是会低头的。

北京房子的户型,应该就是没有最差只有更差吧,具体看这两篇:

再给上家举例说明,同一个小区房型更好楼层更高的房子卖的还要便宜。总之,就一点宗旨,温和的打击上家的自信心,不能让他觉得自己房子好,要让他觉得有你来买他的房子,他是占便宜了才行。另外让中介也配合演个双簧。

方法二:提前网签锁定。如果上家还是不肯交出产证,那么我教你个好办法:你和中介商量好,在签完定金协议付完定金后,由中介在电脑网签系统中提前网签,只需要把房屋基本信息和上下家信息填完整就可以了,用系统锁定该套房屋,这样,这套房子就不能另卖他人了,因为一旦其他中介登录网签系统,就会发现该房屋已售,不能再次网签,只能继续完成你与上家的交易。

帝都户型盘点第二波

当然了,以上这些不是一定奏效,对于理智有经验的上家比如我来说,这些通通没效果,也就是说,下家谈价格只能看眼缘和运气了。话说回来,既然是你喜欢的房子,你还会在乎便宜5万10万吗?如果在2015年2016年那种市场行情下,上家跳价20万能被你抢到,你都要开心死了。最后说一句,牛市时房子好最重要,价格不重要,熊市时房子重要,价格也重要。

所以,假如你发现房东始终不肯拿出房产证,或者收到大额定金后还是不肯交出房产证,那你就要小心了,提前想好退路、留好证据,实在没有把握,房子不买也罢。

面积是浮云,户型是王道(帝都看房一年记,那些没选上的户型)

6、签合同后的首付款不要太多。比如你买二套非普通住房,首付需要7成,贷款3成,总价1000万,那么,700万是在你贷款合同签署的那天之前付完就行,而不是说,签合同当天就要将700万全部付给上家,你可以在合同条款中明确付款计划,签署合同后,付首付200万,等到和银行签署贷款合同前一天再付500万给上家。

紧临棚户区或者待拆地块的房子

3、所在城市对于二手房和新房的不同看法

总之一点,作为下家来说,最重要的就是钱,千万不能多付,千万不能早付,宁可少付不能多付,钱在谁手,谁就有发言权主动权。假如说,你贷款批不下来呢?房产新政出台,你买房泡汤呢?家里有变故急需用钱不能买房呢?你付出去的钱能及时退给你吗?你违约了,违约金多少?你的700万全都付给上家了,你还有资格讨价还价吗?对上家来说,房子最重要,对下家来说,钱最重要。房子买卖最关键的就是看谁掌握了话语权主动权,才能维护自己的利益。

不论一手房还是二手房,大家买房时应该有过这样的体验,就是计划购买的楼盘旁边有一块空地、待拆的工业厂房或者棚户区。这时,就要小心了,因为这里迟早会有新的建筑拔地而起,如果你计划买的房子紧靠这个地块,那么现在貌似无敌的采光和视野将来都会被他“一扫而光”。其实,很多分期开发的楼盘都存在这个潜规则:北侧的房子先开盘先卖,因为南侧的房子建成后,北侧房子就很难出手了。

对于工薪族来说,五环内基本就是选择二手房,新房极少,即使有也是非富即贵。

7、付款期限要宽松。签定金协议和合同时,要写付款计划,下家这时一定不能妥协于上家和中介的淫威之下,要给自己留有足够的时间期限来筹措钱款,特别是置换的朋友,在卖掉的房子钱还没有全部收到的前提下,切勿头脑发热,把付款时间写的很紧,把自己逼到绝路。

建议:如果发现这种情况,务必要到规划部门的网站上查询方案公示。如果根本查不到,或者还没有规划,那么最好别买。否则,将来自己住的不舒服,而且还不好转手。即使要买,也要买高区,至少采光还能有所保障。

4、二手房如何买

在签协议的时候,可以充分阐述自己的理由,需要借钱,需要拿到卖房子的银行放款等等,一旦这个付款日期写上去了,那就有法律效力了,你晚一天付款,上家就完全可以收你违约金,直接从你已付款里扣,等你全部钱款交齐了,再办理接下来的手续。这就是哑巴吃黄连,自己种的苦果含着泪也要吃完。

家庭矛盾房

(用什么样app查看房源)

8、在签署卖房合同后,再下定买房。一定要在自己房子已经收到定金之后,才可以考虑下定买房,而且这个时间间隔一定要最大化的延长,最稳妥的办法是,在卖房合同签好后,再下定买房。这样你可以根据卖房合同约定的付首付时间、交易时间和银行放贷收款时间,来从容应对买房。

夫妻不和、婆媳纠纷、兄弟反目、姐妹相残,欠债还钱,赡养老人,遗产分配,只要这些情节和你买的房子有关联,你就不会顺利成交。家庭矛盾最终都会走向经济矛盾,最后就是房产财产分割。就算房子产权一清二白,也会在交易过程中出现波折和坎坷,我看到听到这样的例子太多了。

北京,绿皮中介是大拿,app查看房源和成交还是很靠谱的,当然,中介费也贵一点。

试想下,假如你只是刚刚签署卖房定金协议,就怕踏空急忙下定买房,那么,你如何写付款计划,你能确保按计划交上家钱款吗?晚一两天,卖卖面子,祈求上家不计较了,晚10天半个月你试试看,上家必定解约,从你首付款里扣除违约金后将你扫地出门。有人可能会说:你卖房子的下家如果违约,贷款批不下来,钱付不出,导致你买房违约,你可以追究你卖房下家的责任啊?这样貌似可以,但是请记住,你的总价比他高,你将承担更高的违约金,奉劝大家安全第一。

如何避免:

如果新人交易,那么推荐绿皮中介;

9、房子没有卖掉,可以签购房合同。这条主要针对二套置换的朋友。比如已有两套房的家庭,想卖掉一套再买一套,在卖掉房屋新产证没有办出来之前,理论上你还有两套,不能购买新房,但是在牛市时,担心房价上涨太快,可以先网签合同,锁定中意的房子,但是不能去交易中心备案审限购审税,只做到签好合同就行了,等到卖掉房子写着你下家名字的新产证出来,第二天再去办理你自己买房备案等手续。这样可以节省至少2个月的宝贵时间,时间就是金钱啊,牛市中2个月至少上涨几千元每平。熊市中可根据客观情况综合考虑。

方法一:首付金额越少越好。我在之前的文章买卖篇中说到过,买房最大的风险就是钱付掉了,房子没拿到。上面这个例子就是最现实的教训。300万的普通住房,根本不需要签完合同就付200万,就算是在上海北京买非普通住房,也不能在网签后就直接付掉7-8成的房款,所有银行只规定在签署贷款合同前付到最低首付比例就可以了。上面这个朋友完全可以签完合同付50万,剩下的首付余额在签贷款合当天再支付,签合同到签贷款合同之间至少一个月以上,如果是银根收紧时,至少2-3个月。说白了,就是他把150万提前2-3个月付给了上家,还在期盼上家家里风调雨顺,一切太平。

如果自己门儿清,别的中介也没问题。

10、签约时可以录音拍照留作证据。如果你在与上家的接触中,感觉有疑问有担心,比如,怕签约的不是上家本人,或者他口承诺的东西不能写在合同中,再或者他说家人对卖房子没有意见全部支持等等,那么我建议你全程录音,并拍照取证,以防万一将来上家翻脸不认账,退一步讲,即使有纠纷,你也拿得出证据。

方法二:与左邻右舍打听情况。家庭纠纷这种事想要密不透风根本做不到,不用说街道居委会,就是楼上楼下的邻居都一定知道个七七八八的。所以,买房子付定金前,去和邻居保安居委会打听点消息是非常必要的,不用难为情,笑脸相迎,客客气气就可以了,绝大多数人很乐意传播这种小道消息的。如果碰到家里有矛盾纠纷的,就要提前想好对策了。我就是多次如此操作,屡试不爽,还能提前和邻居搞好关系。

二手房交易,写过几篇帖子,应该还是很全了:

11、备案审税审限购和贷款要同步办理。所有中介基本上都是这样操作的。但是买房前自己还是要对整个流程及时间了如指掌才行。不了解先后程序,不了解时间长短,没办法签合同,会被人骗的。

方法三:补充条款明确违约责任。在签署定金协议和合同时,在补充条款里增加一条:如果房屋有产权争议或者家庭矛盾,导致不能按照合同约定时间过户交易的,上下家解除合同,上家承担违约责任,并支付下家违约金。这样一旦出现问题,你将会掌握主动权和谈判权。当然,如果碰到懂行难缠的上家,可以退一步,将条款改为:如果房屋有争议,导致不能按时过户交易的,上下家无条件解除合同,上家限期内退还下家全部房款。这是下家买房人的底线。

永利皇宫登录网址,子期换房记:千万房产交易得到的买房经验

12、组合贷款可以分开放款。组合贷款是由银行全程办理的,但是其中的公积金贷款部分是由公积金管理中心审批的,也就是说,商贷部分银行自己审核,公积金贷款部分由公积金管理中心审核,公积金管理中心会给银行额度和时间,来允许银行放款,通常公积金每月的额度有限,而且会固定每周允许银行放款一次。

以上是好房君与大家分享的好文,欢迎大家在文章评论区留言。

子期换房记:如何完美度过换房期间

所以银行在商贷审核结束后,会等1-2周时间,待公积金审核通过并通知放款后,才能统一放款。如果按照合同约定的付款计划,已经到了付款期限,但是你卖掉房子的下家银行贷款还没有放款,那么可以要求银行将组合贷款可以分开放款,商贷审核结束了,就先放商贷给你,这样可以解你燃眉之急,避免违约。同理,如果你买房子的上家也是置换客,而他又急需用钱,你也可以帮他催促银行分开放款。

5、新房有什么优势,如何选择?

13、中介费要砍价,并且分期支付。中介在整个买卖过程中的利益驱动就只有中介费。这个钱在你手里时,你就是大爷,这个钱付出去了,你就是孙子。这就是所谓的“签完合同,甲方变乙方”。首先,在看房过程中,就要和中介经理讲好,中介费需要优惠,你可以和他们约定好,不管在哪家中介看中房子,都来他家交易,前提就是中介费优惠打折,基本上中介都会同意的。当然,你在第一家中介看好房子后,不要再让他们继续付出、谈价钱、约见面、拉产调,否则你跳到另一家中介交易,第一家会找你麻烦的。这种事情切记低调客气。

这两个月也有个朋友买了郊区的新房,最大的优点就是户型超好,看得我流口水。

通常中介要求签合同当天要全额付完中介费。但是之后还有很多事情要中介做的,付上家款、贷款,交易,交房,水电煤物业有线过户等。万一有纠纷必须中介协调的。所以,你可以提出中介费分2次支付,签合同后付一半,交易过户后或者交房后付另一半。如果不行,就调整2次支付的比例,留点钱在手,说话才有分量。

总结起来就是:

以上就是购买二手房的全部经验和技巧,希望大家看后,都能成为专业人士。还是那句话;“防人之心不可无,害人之心不可有”,在房市中可以诠释为:“卖房不害人,买房要防人”,希望大家都能抱有一颗善意的心对待这个社会,对待身边的人。

户型好;

小区设计好,规划合理;

还有就是不算便宜,当然最大的短板就是位置也要远一点。

朋友买的这个快六环的新房,单价将近6万,户型非常好:

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买房渠道

1、自行成交有什么注意事项

对于北漂,不建议自行成交,风险比较高。

2、通过中介成交的注意事项

通过中介的注意事项,基本都在这个帖子里了:子期换房记:千万房产交易得到的买房经验

买房涉及费用

买房涉及哪些费用?

(中介费,评估费,契税等等)分别是多少,如何评定?

中介费:绿皮LJ大约2.5%,其他1%-2%不等

评估费:600-1500

契税:首套——过户房款1%,1.5%

个税:差额20%

增值税:很多,具体情况具体分析

具体可以参考这几篇:

帝都卖房记:增值税,个税,契税傻傻搞不清楚

90后帝都买房:要准备多少首付?

整体买房流程分享

如何签合同?如何网签?如何解抵押?如何办理贷款?如何交契税,过户等等?

二手房交易流程大致如下:

签合同;

付定金:签合同当天付;

付第二笔定金:签合同10日左右,一般会在房屋核验后,现在不强制要求房屋核验,但作为买家,还是建议做的,核验之后再付其他定金;

购房资质审核:1个工作日(资质审核要的材料提前和中介确认,提前准备好);

打网签:1-2个工作日(这之后再出新政基本就和你没关系啦,网签后才表示靠谱);

解抵押:如卖方有抵押,这之后就会开始约定时间赎楼,还清银行欠款之后,出解压材料,大概5-10个工作日。这期间可以并行房屋评估;

申请贷款:双方面签(也是要提前准备好材料);

银行批贷:面签后5-20个工作日,视不同贷款渠道有所区别,我们申请公积金贷款一周批贷,之后还要有1个工作日去签借款合同;

预约缴税:可以等待批贷并行,之后就可以预约过户;

打首付款:过户前1个工作日(即使监管也只需要提前一个工作日,作为买家来说,还是建议监管);

过户:准备好材料去过户。过户后几个小时,监管的首付就到账了,遇到贷款的,公积金一般是过户后5-10个工作日放款,商业贷款视不同银行而定。

学区房特辑

所在城市学区房有哪些特点?

对于公立校,坊间总结的:西城是高峰,海淀是高原,东城是平地,朝阳是山谷,别的,自行想象……

私立规模上来说还不是那么大,我也了解的不多,所以不多评价了。

一句话,去研究一下所在区域对于非京籍的入学政策,再行动。

房子卖多少钱才不亏?

这些年的房产市场异常火热,这也是许多老百姓最容易参与到的大宗交易,切切实实的影响了许多家庭的财富积累。

那么,房屋交易中的计算是否都明白?

最近就有个朋友在换房,他的情况就很典型,刚过户一年的房子想换房,又不像好些年前,100万买的房子卖了300万,那肯定是大赚了嘛。

而这一年北京房价平平,他说“起码我得知道我卖多少钱才不亏”……

接下来帮大家解决——

房子卖多少钱才不亏?

房子总成本究竟是多少?

一买一卖,究竟是赚了还是亏了?

房子赚了,究竟赚多少?

房子成本价究竟是多少?

在买房结束的时候,我们很容易就能知道究竟花了多少钱买房子,不就是房款 各种税费嘛。

是的,在房子过户完成的时候,房子成本价=房款 各种税费。

例1:房款200万,中介费10万,各种契税,贷款手续费,评估费等等5万,这套房子当时成本价是215万,其中贷款100万,自己支付的总现金是215万-100万=115万

但是,1年后或者5年后我们计划卖房,那个时候房子成本还是215万吗?

肯定不是呀,这里有几个因素影响房子成本价——

1、已支付贷款利息

2、房子出租所得

3、期间支付的暖气费/物业费等维护成本

4、如有装修,还要加上装修费

如果房子是自住,那么就不存在第二项,如果房子是全款买的,那么就没有第一项。

大家各自对号入座。

已支付贷款利息,最简单的方法:

已付贷款利息总额=期间总支付月供-已支付本金=期间总支付月供-(总贷款额-剩余本金)

原理是我们每个月换的月供包含利息和本金,把本金部分去掉就是我们支付的利息。

这期间如果有房租收入,那么对于房子成本是减少的。

例2:继例1,该房子持有1年,一共支付了12期月供,每个月3000元,1年后,贷款剩余本金98.5万元,这一年共支付物业费暖气费0.5万元,房子出租所得2万元,简易装修花了2万元。

这时候我们再去计算当前的房子成本:

已付贷款利息总额=3000*12-(100万-98.5万)=2.1万。

房子出租所得-2万

暖气费物业费0.5万

装修花费2万

则一年后,该房子成本为

=过户时总成本215万

贷款利息2.1万

-房租所得2万

物业费暖气费0.5万

装修花费2万

=217.6万。

房子卖多少才不亏?

看了上一点,可能有一些人要说,卖217.6万就不亏了呀。

是吗?当然不是,如果卖217.6万,还是亏的。

这里我们漏掉了资金占用成本。

企业会计里面,有个衡量企业效益很关键的指标——经济增加值(EVA=Economic Value Added),指从净利润中扣除包括股权和债务的全部投入资本成本后的所得。

其核心理念是资本投入是有成本的,企业的盈利只有高于资本成本(包括股权成本和债务成本)时才会为股东创造价值。

对于房子,我们不就是股东吗?

在上述公式计算中,我们考虑了债务成本,但是没有考虑我们的股权成本(自己支付那部分现金的成本),即资金占用成本。

股权成本如何计算,企业计算里,会用很多因素得出一个股东回报率。

在这里,我们就考虑,这笔现金,如果我们不拿来买房,那么至少可以获利多少?

可以称之为期待收益率——

参考一:这笔钱稳妥投资的收益率,比如这笔钱用来买国债、定存银行理财等风险低的产品,至少可以得到的收益率,以当前为例,4%是没问题的。

参考二:对于一些成熟的投资者,可以用自己过去几年获得的实际收益率作为期待收益率,例如过去几年平均收益率6%。

就实践来说,建议用第一种方法作为参考。

所以,继续上面的案例,房子卖多少钱不亏

不亏价

=当期房子成本价 资金占用成本

=房子总成本 首付资金成本*期待收益率

=217.6万 115万*4%

=222.2万。

所以,一年后卖这套房子,至少要卖222.2万才是不亏的。

例如在卖房的时候,中介问到你的底价,那么可以是这个价位上浮一点,低于这个价位,其实就是亏的。

如何计算投资房收益?

既然是投资房,我们就应该关注真实的投资回报。

假设最后这套房子卖了222.2万,其实就是不亏不赚的。

可以用这个金额去计算真实的投资房收益。

假设这套房子卖了240万,那么收益就是240万-222.2万=17.8万。

所以,不是大家以为的240万-215万,尤其在一线城市,一套房子大几百万,持有一两年交易,没有遇到房子大涨,指不定是赚还是亏呢,各种计算,自己门清最靠谱。

总结:

房子总成本=过户时总成本 贷款利息-房租所得 物业费暖气费 装修花费

资金占用成本=首付资金*期待收益率

房子不亏价=房子总成本 资金占用成本

投资房收益=卖出净得价-房子不亏价

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