何人站在了环京区域的风口,莫让全部成为城市

2019-10-06 03:07栏目:永利皇宫登录网址
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华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 刘诗萌 北京报道

导语:副中心协同对北三县的发展机遇,重点并在于不动产的增值潜力,炒房暴利时代已然远去,副中心协同将给北三县解决产业发展机遇。没有产业,最终只能沦为缺乏活力的“睡城”。

刚刚结束的北京市委全会提出,下一步将要做好城市副中心155平方公里范围的规划。这主要是指北京通州新城范围,只占整个通州面积的17%,且与河北廊坊的北三县不接壤。此前有报道称,通州全境将纳入城市副中心,甚至有传言称廊坊北三县要并入北京,这使得通州以及廊坊北三县房价一度快速上涨。业内人士指出,如果利好因素不支撑、资金投资回落,可能会影响周边房价。

近日,由于高位惯性回调和政策收紧,一线城市楼市开始降温,但其周边城市成为新一轮上涨的主力。百城房价显示,今年3月,房价上涨前10个城市中,东莞、惠州、苏州和昆山排在前4位,去年和今年1-2月领涨全国的深圳、上海3月份的房价涨幅已分别降至第8位和第5位。

导语:在京津冀一体化协同发展、北京新机场建设及北京行政副中心搬迁至通州等利好的影响下,北京周边不断承接外溢的购房需求。其中,位于廊坊“北三县”的燕郊、大厂、香河以及京南的固安,市场表现最为活跃,在近一年的时间里,区域房价屡屡被推升至新的高度。今年四月,燕郊、香河、大厂和固安四地一起迎来了限购升级,但可以通过聚焦市场生态,观察谁站在了环京区域的“风口”上?

住在北京的人,大多听说过“睡城”燕郊之名。这个属于河北廊坊三河市的小镇,因紧邻北京通州区而承接了大量北京外溢的人口和购房需求,房价也因此暴涨,2015至2017年间房价上涨了206%。

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炒作通州房价的投机客可以歇歇了。

3月份东莞、惠州、苏州、昆山房价创造了有统计记录以来的最大涨幅。“环京县”特别是“北三县”(三河市、大厂县、香河县)的房价涨得更高。3月,“北三县”各区域均价相比2015年上涨50%以上,而作为北京“后花园”的燕郊,目前每平方米2万元的房价比2015年初翻了一倍,比春节前上涨20%。目前,燕郊房价甚至比北京房山、平谷还要高。

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近年来,类似这样的例子在中国的大城市、超大城市屡见不鲜。随着城市化不断发展,人口从中心城市向周边扩散是一个必然现象。因此,推进都市圈建设成为城市群发展的应有之义。2月21日,国家发改委发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,提出到2022年中国都市圈同城化取得明显进展,到2035年形成若干具有全球影响力的都市圈,并要求放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。

北京副中心规划效果图

5月24日到25日北京市委十一届十次全会提出,下一步将要做好副中心155平方公里范围的规划,坚持基础设施先行和生态环境建设优先,扎实推进市级行政机关搬迁,带动公共服务资源转移,注重创业就业与居住功能均衡,增强对中心城区疏解功能的吸引力。

楼市火爆驱动库存周期下降及土地市场火热。目前,都市圈内楼市库存周期已降至6-8个月。其中,苏州、南京为4个月左右;东莞、惠州为6个月左右,而靠近深圳的片区库存仅够2.8个月消化;燕郊目前在售库存仅6000套,快到无房可售的境地。“抢地”是都市圈内楼市的另一特点。一季度土地出让前5个城市中,南京、杭州、佛山和天津在列。4月初苏州诞生了13个地王,平均溢价率203%。

北三县&固安 燥热之下被“限“

作为都市区发展的一柄“双刃剑”,房价是建设都市圈的过程中必须面对的问题。在22日举行的“中国城市百人论坛2019春季论坛:建设现代化都市圈——理论与对策”会议上,中国城市经济学会副会长、中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出,要促进都市圈健康发展,须高度重视、巧妙引导和管控好都市圈的住房市场和保障问题,构建以都市圈为空间尺度的一体化住房体系,推进都市圈住房规划和管控“一盘棋”。

文:2985字,阅读约需4分钟

21世纪经济报道记者获悉,上述155平方公里,主要是指原先确定的北京通州新城范围。通州总面积906平方公里,新城只占整个通州面积的17%,且与河北廊坊的北三县三河、香河、大厂并不接壤。

除去库存和货币政策利好外,一线城市收紧限购限贷,楼市高位回调,驱使购房者转向都市圈是房价上涨的首要原因。如临近燕郊的通州在2015年8月推出“限购”,深圳、上海近期提高非户籍人口限购门槛。都市圈内房价较低是楼市火爆的另一个原因,如通州目前均价在每平方米4万元左右,比燕郊高出2倍。区域一体化预期强化,如副中心通州与“北三县”规划一张图、轨道交通在燕郊设站传闻;再如深圳“直辖市”传闻、轨道将通往东莞和惠州等。

在京津冀一体化协调发展的背景之下,政策利好频至。不仅京津冀协同发展在交通、产业等方面逐步落地,北京新机场建设的推进和北京行政副中心的搬迁, 让“北三县”和固安区域楼市以惊人的姿态飞速攀升。

倪鹏飞指出,房价是决定都市圈的无形市场之手的大拇指。住房是最基本的需求,房价与地价是商务和生活最重要的成本之一,也对都市圈形成、发展和结构演化产生重要影响。如果说市场是塑造都市圈的无形之手,房价就是这只手上的大拇指。

随着城镇化发展进入中后期,强调区域协同、以中心城市带动周边地区发展成为中国城镇化发展的新特征。其中,京津冀协同发展更是上升到了国家战略,随着北京副中心正式启用,通州与河北三河、大厂、香河、天津武清区的区域协同发展成为北京发展建设的重点。毫无疑问,副中心协同发展区域面临前所未有的新发展机遇。

根据上述会议的精神,北京将高水平规划建设城市副中心,加强与河北、天津等地的互联互通,并与北京其他新城之间做好交通联接的规划。北京副中心社区的教育、医疗、养老配套指标将全部高于中心城。

另一个重要原因就是“资产荒”。“十三五”及未来,楼市去库存是需求端“做加法”的重点,目的是承接制造业去杠杆腾出来的信贷,熨平“做减法”阵痛。“做加法”需要偏宽松的货币环境,而货币宽松叠加居民“加杠杆”,楼市景气向上是必然的。但是,经济放缓,企业利润下滑(2015年国企利润同比下滑21.9%),有效资产供给不足,“信贷宽、资产荒”格局明显,资金需要避难所。

以燕郊为代表的“北三县”,“一房难求”的戏码在“北三县”不断上演。2015年以来,燕郊楼市持续走高,市场均价从1万元/平方米左右跳升至2万元,同比涨幅超过100%,。大厂、香河的楼市均价也已分别达到1.6万元/平米、1万元/平米左右的水平。

但与此同时,住房同时兼具投资属性,决定了房地产对城市发展来说是一把“双刃剑”。在他看来,房价与都市区发展存在着倒U关系,房价过低会使产业升级和经济转型缺乏外在压力,房价过高则使产业升级和科技创新失去动力与丧失条件。因此,应坚持“房子是用来住的”定位,抑制投机炒作,确保都市圈的红利不被高房价所透支;同时,要依据“人地挂钩”原则保持供需匹配,根据收入增长不断调整房价合理区间,通过供求调节使房价始终处在合理区间内。

北京向东:副中心发展时代开启

不过,通州仍需要解决所谓“睡城”问题,当地原先的工业都在陆续迁出,而新兴的商业、文化、教育等产业还有待发展。

当安全资产匮乏时,体制优势集中之处,也是资金最安全的地方。由于集中了全国20%的公共资源、就业机会和现代化成果,一线城市是体制优势最集中的地方,而房子则毫无疑问是这种优势的最佳载体。当一线城市政策收紧、楼市开始调整,在人口、产业方面“有故事、水位低”的周边城市,成了洼地的代表。于是,资金又开始涌向这些城市。

与“北三县”相比,固安虽然也直接承接政策利好,区域楼市进入了上升通道,但去年以来处于稳定上涨状态,涨幅并不如燕郊、大厂,目前均价在1万元/平米左右。

倪鹏飞提出,在都市圈发展当中,应构建以都市圈为地理单元的一体化住房体系。这一体系既指中心城区、周边城镇及农村住房的空间一体化,也指新建、二手和租赁住房的类型一体化。也就是说,在一个都市圈里住房市场是同一的,是这个都市圈范围内所有居民共同的市场,居民可以自由选择任何区位住房。他对《华夏时报》记者表示,这一体系与当前的限购政策并不矛盾,现在即使是在同一个城市里,各个区的限购政策也可能有所不同。而在一个都市圈里采取差异化的行政管控措施,在一定程度和时段也有助于优化住房空间布局,进而优化资源配置。

2019年1月11日,北京市四套班子入驻通州副中心,随后40万人陆续东迁到通州副中心。

中国社会科学院城环所副研究员王业强指出,在行政中心搬过去后,相应的配套设施也要加快建设,以便解决有城无业的问题。他表示,通州下一步轨道交通要加快建设,商业、医疗、教育等配套条件也要迅速跟上。

本来,这是一个良好的都市圈发展景象,即人口由一线城市向圈内其他城市迁移,形成类似于日本东京“市—都—圈”式的都市圈模式、分层住房供应模式,既集聚了人口,发挥了城市的规模效应,降低了公共服务边际成本,又解决了人口过分集中后的“城市病”。但目前看,一线城市住房需求向周边转移,还停留在民间和市场自发推动,但秩序混乱的“野蛮生长”阶段。

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具体而言,首先要统筹考虑大都市区的人口规模结构、产业发展及其空间布局、土地等资源环境以及住房存量资源,制定一体化的住房空间规划。其次,针对都市区可能产生的跨行政区职住分离及通勤所带来差异化的成本和收益,不同行政区应尊重市场主体的最优空间配置选择,同时按照公平交换的市场原则,就土地资源环境供给、基础设施与公共服务供给以及税收分享,签订住房一体化相关问题协议。

按已公布的计划,到2020年,北京城市副中心建设基本成型。2018到2020年三年内,副中心总投资规模超过1万亿,在轨道交通、学校、医院等基础设施层面,启动1000个项目。有计划的引领北京属下的国企、学校、医疗、产业等向通州迁移。此外,还明确要求,未来几年,北京全市至少30%的政府投资在通州副中心。

副中心仅限通州新城

尽管河北“环京县”开始承接北京“非首都功能”的产业与人员,但在轨道交通和公共配套方面,规划并未“落地”。如轨道会否在燕郊设站,一直不明确,京冀两地在产业、人口和服务上的规划无法协同。深莞惠一体化喊了很多年,但最关键的轨道交通一直没有通到东莞和惠州,临界区域“断头路”多年未解。总之,三大都市圈在重构产业、人口和住房方面的一体化效果不彰,但不断上涨的房价、不断抬升的投机需求,却在透支一体化的利好。目前,深圳人占东莞和惠州楼市50%的份额,但投资是主要目的,真正居住的很少。被称为“空城”的无锡,由于均价低而成了投资客的新选择,据悉一季度47%的房子被江浙沪投资客买走。

在异常火热的状态之下,今年四月,燕郊、香河、大厂和固安四地一起迎来了限购升级。4月初,廊坊出台房地产新政“廊九条”。此后,固安、燕郊、香河相继发布限购细则。

记者注意到,包括燕郊、香河、大厂在内的河北省廊坊北三县目前已经和北京副中心协同发展,实现统一规划、统一政策、统一管控、统一标准。2019年1月公布的《北京城市副中心控制性详细规划(2016年—2035年)》中提出,将合理引导燕郊城区规划建设,与城市副中心形成良性互动,重点推动三河、香河中心城区及周边地区建设成为定位明确、特色鲜明、职住平衡、规模适度、专业化发展的城镇建设组团。

北京正式进入城市副中心发展时代。

根据北京市委十一届十次全会议的精神,北京城市副中心155平方公里,也就是原先规划的通州新城范围。

再看燕郊,常住人口2015年已达80万人,这是一个中等城市的“体量”。近年来,燕郊是作为承接北京“刚需”的“睡都”发展,但在公共服务供给上,燕郊却是按照廊坊的一个镇来设置的。燕郊距离北京国贸仅15公里,但交通完全靠102国道,比北京“睡城”回龙观还拥挤,15公里的路程要花1-2个小时。满眼望去,燕郊脚手架林立,但城市管理混乱,教育配套缺失,社区服务质量低下,治安形势严峻,生活服务低端落后。事实上,这是三大都市圈的共性,即与圈内一线城市在产业协作、公共服务衔接上不足,但房地产却先行过度发展。

谁站在环京楼市的风口?

责任编辑:徐芸茜 主编:陈岩鹏

副中心城市发展关键在于与廊坊北三县的协同发展。根据今年早些时候公布的《北京城市副中心控制性详细规划(2016年-2035年)》,副中心与廊坊北三县(三河市、大厂县、香河县)实现统一规划、统一政策、统一管控、统一标准,地区协同发展,通过政府引导、市场运作和合作共建等方式,推动产业、基础设施、公共服务等向北三县延伸布局。辐射带动廊坊北三县地区产业转型升级,承担中试孵化、科技成果转化、高端制造、配套服务等外溢功能。对接北京非首都功能疏解,引导适宜产业向廊坊北三县地区转移,促进本地就业,实现职住均衡发展。

此前有报道称,通州全境将纳入城市副中心,甚至有传言称廊坊北三县要并入北京。这使得通州以及廊坊北三县房价一度快速上涨,到目前为止,廊坊北三县房价比去年同期涨幅高达一倍多。

住房需求向都市圈转移,这是城市化第二阶段的规律,即从城市化到“都市圈”化。但是,受政策利好预期和投资需求外溢,三大都市圈房价暴涨,这是管理层不希望看到的。因此,苏州限制房价涨幅,廊坊限制外地人买房、限制杠杆,东莞和惠州坚持30%的最低首付比,笔者认为这很必要。需求端限制、遏制投机炒作,降低“都市圈”成本,为人口和产业转移创造低成本的环境,这是第一步。

燕郊、香河、大厂和固安四地虽然已处于限购从严、预售从紧的状态中,成交量“速降’,但房价却依然坚挺,上涨预期强烈。在京津冀一体化的背景之下,虽然“北三县”和固安一同活跃在环京区域,但其实优势各不相同。细究起来,产业基础、人口增长速度、未来规划建制、居住人口水平均有所差别,在“被限”之后的走势中,作为潜力之地,谁更具有想象空间?

在京津冀协同发展的战略指引下,天津的武清区也在积极融入副中心发展圈层,打造“轨道上的京津冀”,据悉,武清区正规划兴建连接北三县和北京副中心的 “通武廊”轻轨。?

北京市政府搬迁、城市副中心建设的消息传出后,通州房价一度出现快速上涨,也带动周边的廊坊北三县房价上涨。河北三河县燕郊的房价有的达到了每平方米2万元左右,比去年高出一倍不止,涨幅甚至超过了北京中心城区。

同时,在推进一线城市与圈内其他城市在区域统一规划、交通一体化、基础市政设施先行、教育医疗均等化及异地结算等方面,要明确合作机制、实施机制及分阶段任务。相关省份和城市,要抓住住房需求向一线城市周围转移的契机,打破“一亩三分地”、短期经济绩效的短视思维,本着人口、产业重构带来的空间释放、效率提升的长期利好,以税收分享机制为激励,以省际间和市际间积极有效的公共政策为手段,实现公共服务与产业、人口、住房需求转移同步推进。

“北三县”由于地理位置上紧邻通州,这一轮的上涨更多是受北京市政府搬迁的利好影响,房价水平也与其距离通州的远近成正比,与北京通州“隔河相望”的燕郊首当其冲一直领涨。燕郊楼市多年的发展几乎都靠北京外溢人口支撑,区域楼市虽然直接享受政策红利而躁动,但发展后劲仍需要产业发展和支撑。

以北京副中心为核心,协同廊坊北三县、天津武清区的北京副中心城市发展圈层蓝图已然绘就。

在这一背景下,通州出台限购措施,商品房、写字楼都限购,河北廊坊为此不得不中断交易,也提出了限购措施。

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人随产业走:协同发展区域的新机遇

某地产分析师指出,过去炒作通州副中心的内容太多,特别是廊坊北三县,炒作因素甚至超过通州,实际上利好因素并不支撑这么高的涨幅。

相对来看,随着新机场的开工建设,固安已成为京津冀一体化发展“大动脉”的重要交通节点,不仅地处北京南大门,还是离北京新机场最近的空港核心区,地铁四号线将延长至此地,紧邻高速路,拥有以航空、港口、高速公路、铁路为主体、全方位的立体交通网络。在借势京津冀协同发展的契合点之下,固安通过布局合理的产业优势,初步形成主城区、空港新城、温泉新城“一核两极”、“三点组团”的城市格局。在京津冀地区战略性新兴产业版图中,固安显然已经占据一席之地。固安正成为全球视野集聚科技创新资源,加快构建全球技术成果转化的重要枢纽。随着区域房地产市场、国际物流港以及高新科技产业的逐步扩大,固安可容纳人口将从10万常住人口扩大到60万~80万人。在亚豪机构市场总监郭毅看来,“相比燕郊及其它地区,固安因为临近北京新机场有着明显的产业优势,预计完工并投入使用后,其产业效应将逐步辐射到固安区域,购房需求的增加必然会拉动固安房地产市场价格的升温。”

前景是美好的,不过,在过往十多年来,包括北京副中心在内,尤其是廊坊北三县尽管也取得了长足的发展,但由于副中心、北三县、武清,虽然是半径仅为不到20公里的成片区域,却是分属京津冀三个省级区域管控,行政体制所限,虽然紧邻但基本是各自发展的局面。

“未来,如果资金投资回落、利好变现后没有想象的那么大,廊坊北三县房价就有可能进入一个新的调整周期。”分析师说。

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其中,最为突出的矛盾是交通的不顺畅。有个形象的比喻是“睡在燕郊梦在北京”。这主要是指每天住在燕郊、工作在北京的几十万跨省上班族。华夏幸福产业研究院此研究前作的报告指称,北京的跨城通勤上班族中,有54%居住在北三县(即三河、大厂、香河),其中居住在燕郊的占到42%。北三县之所以聚集如此之多的跨城通勤族,原因在于区域经济发展的巨大差异,北京城区经济发展优良,聚集了大量优质企业,当然提供了大量的工作机会,但北京城区的房价也居高不下,高房价催生很多买不起房的居民向周边区域转移,北三县因为距离北京近而成为这部分人群的首选地,但家安在北三县,却难以在当地找到合适就业岗位,于是,跨城通勤成为无奈选择。

此前廊坊北三县房价一直在剧烈波动,数年前炒作通州将成为副中心,通州的房价每平方米超过了3万元,燕郊房价每平方米达到了1.5万元左右。但是此后该消息一直难以证实,到去年年初,燕郊房价最低达到每平方米7000多元。

对比可知,以目前均价来看,如北京置业者在固安、燕郊两地同样购买一百平米的住宅,在固安购房需要首付约30万元左右,而在燕郊首付则需要多花30万元,显然在固安购房总价少、首付门槛低,升值前景也更可预期。此外,固安眼下房价虽不比燕郊,但从产业布局和经济发展的角度来看,随着京津冀一体化的全方位配套建设,北京新机场带来的经济机遇和固安本身的优越条件,固安楼市具有可持续发展空间,相对其他环京区域显然更有潜力。

从城市发展维度来看,其核心逻辑是“人随产业走”。中心城市周边城镇能否抓住历史机遇,集聚更多产业集群,是地区能否进入良性发展的关键。

鉴于本次规划的北京城市副中心面积只有通州全域的17%左右,这使得整个通州房价再炒作的意义不大。

在新空港的“风口”来临之际,永定河孔雀城在交通条件优越、城市发展规划合理的固安,打造了又一升级力作,为大北京置业者提供了新的选择。承接区域发展利好,尽享三轨接驳便利条件的永定河孔雀城空港壹号,将以60~120平米的产品带来全新舒适感受。项目以前瞻的开发智慧与战略眼光,以国际化的产品内涵,和置业者共同见证固安的发展潜力,感受临空经济的强大驱动力,享受京津冀一体化的红利,在这个未来的航空大都会区域,让居住者重新感受城市、住所、人与生活的关系。

就北京副中心圈层而言,居于城市发展圈层中心的通州区域的发展目标定位是国际一流现代化城区,与之协同发展的北三县和天津武清区,能否借此机遇赢得发展大机遇的关键就在于能否建立具备区域竞争力的产业集群。

根据国家京津冀协同发展领导小组会议精神,整个京津冀,包括通州和廊坊北三县的规划,将实现一张蓝图。而北京副中心与廊坊北三县之间不直接接壤,使得炒作北三县纳入北京的噱头丧失。

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中国城市规划设计研究院副院长王凯在之前接受媒体采访时就指出,副中心规划中是由若干个产城融合的组团构成,组团由一个个完整的街区组成。就是为了避免这155平方公里的副中心是一张“大饼”。

根据北京市委会议传出的消息,未来通州与廊坊北三县将加强跨界地区统一规划工作,在城市副中心与中心城区、东部地区和北三县之间建设大尺度绿色空间,防止连片发展,从而保证地区的生态安全与合理开发。

何人站在了环京区域的风口,莫让全部成为城市圈楼房买卖市场炒作借口。以此引申而论,副中心协同区域也必将是产城融合的组团所构成,诸如大厂产业新城、香河产业新城、武清京津区域。大厂产业新城的影视产业集群、香河产业新城的机器人产业集群等已经形成规模,借副中心东风,自然会走上发展快车道。

中国社会科学院城环所副研究员王业强指出,北京市行政机构搬到通州新城,对当地有辐射带动作用,但这有一个逐渐的过程,之前的炒作通州全域纳入副中心是媒体误导。北京市政府行政区所占面积不会太大,还要为商业等预留用地。

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有城无业问题待解

大厂产业新城

本次北京市委会议,提出要扎实推进市级行政机关搬迁,带动公共服务资源转移,注重创业就业与居住功能均衡,增强对中心城区疏解功能的吸引力。

大厂产业新城与北京城市副中心距离8公里,与北京通州隔潮白河相望,2007年5月,华夏幸福与大厂县委县政府签署合作协议,将其打造成“全球创意商业化中心,大北京创意水乡城市”。随着北京副中心的规划,大厂产业新城对接北京高端产业资源,着力推进人工智能、影视文化、总部商务三大产业集群,成为河北全方位深入对接北京的“桥头堡”,也是京津冀协同发展的先行区,更是中国县域经济发展的新样本。

过去通州区的公共服务和就业机会少,但是居住的人口多,被称为“有城无业”的睡城,这与北京经济技术开发区亦庄的“有业无城”形成了对比。

同样由华夏幸福开发、建设、运营的香河产业新城则致力于构建“两大标杆产业 两大新兴产业”,重点发展机器人、通航产业,加快培育总部经济、现代服务业,以此打造区域发展新动能。以机器人产业集群为例,已签约入驻企业135家。

以统计年鉴数字为例,2013年通州常住人口132.6万,比2005年的86.7万,增加了50%以上,但是同期顺义人口才从71.1万增加到2013年的98.3万,增速为30%以上。

而位于武清区的京津产业新城规划也在稳步推进中,致力打造京津冀协同发展战略的重要核心区和桥头堡,成为北京、天津资源转移的载体平台。据悉,天津市人民政府网发布的《天津市人民政府关于切实做好2019年市政府重点工作的通知》,其中第一项就是关于武清京津产业新城,明确6月底完成规划方案。

通州2013年GDP为500.28亿元,只有顺义的1232亿元的40%。但是通州的人口比顺义多30%,这说明通州的很多人在此居住,但是未在当地创造GDP。

简而言之就是“以产兴城、以城促产、产城融合”的发展模式,是副中心周边城市发展的有效路径之一。没有产业,最终只能沦为缺乏活力的“睡城”。

通州人口增长快,基础设施以及社会公共服务显得有些跟不上,以平均开放病床数为例,2012年为2256.2张,不到房山区5228.1张的一半,房山区2013年人口101万,比通州少30万人。

这里没有提及燕郊规划建设产业新城,是因为燕郊的区位、交通优势,在过去十多年来是北京人口外溢的主要承接地,仅燕郊镇的人口已超过80万,已完成了人口集聚。未来燕郊发展的机遇首先在于解决通勤问题,再就是改变产业空心化问题。

考虑到通州目前传统的一般附加值低的工业要迁出去,通州未来如何聚集发展一些新的产业,仍需要加紧研究。

国家计划三年投入万亿资金建设的北京副中心,伴随着通州区日新月异的变化,当前已然初具规模,也给协同副中心的北三县和天津武清区带来多方面的发展机遇。

首都经贸大学城市学院教授安树伟指出,通州需要尽快增加学校和医院,发展工业是空间不大,而155平方公里的通州新城面积太小也难以容纳。

首当其冲的就是副中心协同发展带来的交通的一体化。过去的十年中,北三县和天津武清四地,发展最快的是燕郊,其中通燕高速对于燕郊的发展起到了至关重要的作用。而大厂、香河需要借道S1京哈高速,武清与副中心则只有通过103国道连接,交通不便让上述三地发展,尤其是人口集聚明显滞后于三河的燕郊。由此也可见交通对于城市经济发展的意义之大。

“要吸引一些高端的产业并不容易,如果搞不好,即便市政府搬过去,很多人白天到通州上班,晚上还是回到市区老城。”他说。

副中心协同发展规划明确首先解决“断头路”的问题,潮白河厂通桥已纳入规划,更值得期待的是北京轨道交通外延。副中心规划建设的轨道交通达10条,七横三纵的轨道交通线网,实现副中心与中心城区和新城之间的快速通达。据悉,除了前面提到的“通武廊”轻轨,三河、大厂、香河都将有轨道交通与副中心相连接,形成副中心半小时交通圈,从而实现了同城化的发展。

21世纪经济报道记者获悉,目前北京正在规划新的轨道交通,以及一些商业、科研等功能在通州新城落地。其中老机场到新机场将通过通州新城,且有多个换乘点。再加上北京东站作为到唐山、天津的新起点,也落户在北京通州新城,可以带动当地的发展。不过因为拆迁的原因,北京新东站地址一变再变,仍未最后确定。

第二,副中心产业外溢带来的机遇

通州新城有望建设环球影视城,类似上海的迪士尼公园,大力发展文化产业,该影视城已于八通线和地铁7号线对接。

副中心要建设的是宜居城市,已明确将严控城区人口和产业规模,众多不能进入副中心的产业将外溢到周边卫星城,这对于已形成产业规模的大厂、香河而言是锦上添花,对于尚处于待开发状态的武清京津区域而言则属于雪中送炭。但对于产业空心化却人满为患的燕郊而言,主要是选择承接哪些产业的问题,燕郊的问题在于需要从顶层做出产业规划定位,从而做出取舍。

某地产分析师指出,通州若是文化、旅游等产业大发展,就业岗位会有大的增加,有城无业的状态会大有的改变。但是改观的程度,要看投资的力度和政府搬迁的规模。

第三,承接非首都功能疏解产业

对于北京都市圈的各个城市而言,从2014年开始,承接非首都功能疏解产业一直当地政府招商工作的重中之重。副中心周边区域的北三县处于“近水楼台”的便利条件,受益良多。副中心规划建设的中心也是承接北京中心城区的产业疏解任务。景山学校、人民大学、安贞医院等这些国内顶级地医疗、教育资源落地副中心,将辐射到大厂、香河、武清这些副中心周边地区,有效弥补了上述地区对这些资源的短板。

2019年是北京副中心时代开启元年,随着副中心40万新增人口和北京非首都功能产业的持续导入,属于北三县和天津武清区发展大机遇已然开启。

补充:2019年,老戴的主要工作将围绕下面这张图进行,欢迎朋友们关注津卓产业研究,2019年,我们相约前行。

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