永利皇宫登录网址:半年252家房企倒闭,融资受

2019-11-16 11:39栏目:永利皇宫登录网址
TAG:

时代周报记者 蔡颖 发自广州   调控政策持续高压,融资渠道全面收缩,房地产行业,尤其是中小房企进入三九严寒之际。   一个残酷的事实是,中小房企的抗风险能力普遍较弱,流动性风险不断加大,甚至部分中小房企深陷资金及债务危机的泥淖,直至消亡。时代周报记者登录人民法院网站,截至7月21日, 2019年全国有271家房地产企业发布破产公告。   “自救”成为中小企业的年度关键词。“今年二季度以来,明显感觉到政策收紧与市场下行,目前我最主要工作之一就是跟随领导四处筹钱,即使资金成本在10%也可以接受。”一位广州某中小型房企内部人士向时代周报记者袒露,融资借钱是企业今年的头等大事,上市也会提上议程。   四面楚歌   但“筹钱”并不容易。从暂停部分房企境内发债、ABS融资,到严控房地产信托规模,再到房企美元债发行遭遇压力,今年二季度以来,各个渠道地产融资均出现不同程度收紧。   “目前开发贷的额度有限,对借款的房企设立较高的门槛,一般只有排名行业前30的房企才可以拿到我们银行贷款。”一位招商银行客户经理向时代周报记者表示。   不同规模的房企在融资成本上的差异在逐渐拉大。7月9日,中海发行了5.5年期的20亿港元及10年期4.5亿美元双币种固息高级债券,规模合计约为人民币48.55亿元。其中,20亿港元固息债券利率约为2.9%,创下同业最低利率,而美元债券利率也仅为3.45%,创中资房企债券发行利息成本最低,也是中海历史上10年期债券最低利率。   而就在三天后,佳源国际控股发布公告称,其向港交所申请批准2.25亿美元的利率高达13.75%。   房企融资另一项重要渠道,公司债的市场反馈也不太乐观。“严格监管之后,承销方受到较大影响,最近帮一家中小房企对接公司债资金方,票面利率超过7%,但市场反应并不好,还没找到资金购买方。”一位从事债券融资的相关负责人向时代周报记者表示,目前整体市场环境不太好,所以特别看重房企的资质以及规模。   屋漏偏逢连夜雨,境外融资的蓄水池也在近期开始紧缩。   7月12日,发改委发文再添海外融资限制,明确要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,在海外债务的债务规模、期限情况、信息披露、资金用途、负债结构等方面也有诸多管控。   “发改委限制房企发行外债融资,肯定会影响到香港上市房企。因为股和债是上市公司进行融资的两条途径,限制发行外债融资,势必切断了其中的一条融资渠道,无论是对于已上市房企的融资还是拟上市公司的积极性都会有消极的影响。”苏宁金融高级研究员陈嘉宁向时代周报记者表示。   目前的房企融资渠道主要有公司债、银行、信托、私募等,其中公司债和银行贷款对房企的门槛设置得很高,对于大多数中小房企而言,只能退而求其次选择信托。   然而以信托为首的非标业务也被严格限制,一位信托公司内部人士向时代周报记者证实近期银保监会约谈部分信托公司要求严控房地产信托规模。而地产信托的进一步收紧,对于房企而言,最直接的影响就是中小房企只能被迫选择其他融资成本更高的渠道。   自救求生   在融资环境持续收紧下,不少中小开发商开始将目光瞄向境外资本市场,争相赴港IPO。   从2019年1月以来,共有8家房企和2家物业公司赴港上市。其中,仅有德信中国、银城国际控股在一季度成功登陆港交所,其余6家房企和2家物业公司均处于审核状态。   “融资收紧条件下,上市不失为中小房企输血的一条有效途径。但是,上市准入标准和成本较高可能成为中小房企通过上市融资的障碍。”陈嘉宁向时代周报记者补充道。   种种迹象显示,房企赴港上市房企的步履正在逐步放缓,海伦堡、奥山控股、万创国际和中梁控股均在5月出现上市申请“失效”的现象。   提及上述房企申请失效原因,陈嘉宁向时代周报记者表示,港股实际上是“审核制”,因此部分企业可能出于各种考虑,仅仅公开了招股书,6个月后显示“失效”。后面还可以激活,继续上市流程。而失效的原因很多,包括财务数据过期,或者可能上市计划改变等。   除了上市融资之外,甩卖资产是最直接的变现方法,不少中小房企都开始寻求项目股权出让。   时代周报记者不完全统计,截至7月22日,2019年共计44条房地产项目转让信息,5月中旬以来披露的转让信息达32条,平均每2天就要转让1个项目。   其中,粤泰股份与隶属世茂房地产的五家子公司分别签署项目转让协议,交易总计高达63.97亿元。而阳光100转让卓星集团的金额也高达43.97亿元。   从上市融资,到甩卖资产,甚至投资金融机构,房企融资触角也在逐渐延伸。根据乐居财经统计,目前有22家房企参股传统金融机构,涉及银行24家,券商7家,保险9家,期货、基金、信托各1家,共43家。   同策研究院总监张宏伟向时代周报记者称:“参股银行并非能直接进行融资输血,在过去的融资环境下,可通过银行的理财产品,借助信托、资管计划等进行融资,目前融资政策收紧,此种做法能否执行尚待验证。”   “银行放款,是要符合一定标准的,参股后对房企的信用评级提高是有帮助的,评级提高以后,更有利于他们融到更便宜的钱。”艾振强补充道。   事实上,对于中小房企而言,能够选择的融资渠道已经十分有限,有部分企业也在寻找其他捷径。“虽然监管层对于房企开展前端融资一直保持高压态势,但可以先付地价款。拿到土地证后再进行抵押融资。”一位房企融资业务负责人向记者透露。“按照最高融资下来,自有资金比例仅占三成。”

摘要 一个残酷的事实是,中小房企的抗风险能力普遍较弱,流动性风险不断加大,甚至部分中小房企深陷资金及债务危机的泥淖,直至消亡。时代周报记者登录人民法院网站,截至7月21日,2019年全国有271家房地产企业发布破产公告。

时代周报记者 蔡颖 发自广州

原创首发 | 时代周报(Timeweekly)

继房地产信托被收紧之后,房企外债发行也被戴上“紧箍咒”,房企资金将面临多重管制。

调控政策持续高压,融资渠道全面收缩,房地产行业,尤其是中小房企进入三九严寒之际。

在经历了年初的宽松期后,房企的融资再度迎来收紧。

文 | 贾敏 光

7月12日,国家发展改革委发布通知要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,这意味着融资用途被限制。

一个残酷的事实是,中小房企的抗风险能力普遍较弱,流动性风险不断加大,甚至部分中小房企深陷资金及债务危机的泥淖,直至消亡。时代周报记者登录人民法院网站,截至7月21日,2019年全国有271家房地产企业发布破产公告。

“进入2019年以来,随着货币宽松,房企融资逐渐改善,一季度呈现回暖态势,然而从4月份开始,金融机构违规向房地产市场输血的情况频发,以及高溢价地块的集中出现,5月房企的融资环境开始有所收紧。”同策研究院总监张宏伟告诉时代周报记者,并描述了上半年融资市场的主要特征。

房地产行业曾经是财富制造的机器。现在,这一局面正在改变。房企正在从扎堆入场,变成齐齐退场。

业内人士认为,近期持续的融资环境趋紧,对中小房企影响较大,或带来融资成本的增加。而对优质房企而言,预期未来新增投入将减少,直接影响到土地市场的冷暖。

“自救”成为中小企业的年度关键词。“今年二季度以来,明显感觉到政策收紧与市场下行,目前我最主要工作之一就是跟随领导四处筹钱,即使资金成本在10%也可以接受。”一位广州某中小型房企内部人士向时代周报记者袒露,融资借钱是企业今年的头等大事,上市也会提上议程。

据克而瑞监测数据统计,2019年上半年95家典型房企融资总额为7169.2亿元,同比下降3.6%,环比则增长了16.4%。

截止到7月24日,在人民法院公告网上发布破产文书的房企,据不完全统计有252家,几乎是2018年全年的60%。按此速度,提前达到去年房企破产数量指日可待。

外债只能置换一年内到期的境外债务

四面楚歌

其中,一季度融资额达到2016年以来的峰值,同比增长15.6%;二季度的融资总量大幅减少,达到近两年以来的较低值,这也使得上半年整体的融资额也同比有所下滑。

曾经,随着房地产赚钱效应一同变得火热的,还有房地产开发企业的数量。7月13日,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在上海列举数据称:“根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个。”而且,他还认为今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

进入下半年,房企融资预期渐渐收紧。

但“筹钱”并不容易。从暂停部分房企境内发债、ABS融资,到严控房地产信托规模,再到房企美元债发行遭遇压力,今年二季度以来,各个渠道地产融资均出现不同程度收紧。

进入下半年后,融资市场的收紧态势是否还会持续?在业内专家看来,三季度还会呈现阶段性收紧,四季度会根据市场情况延续收紧或稍显宽松。

财富效应吸引着越来越多的人,加入房地产淘金的行列。现在,房企们的惨淡遭遇,正逼着越来越多的人,从这里抽身而退。一进一退之间,房企们的生存环境早已改变。在北半球正值盛夏之际,房地产行业却正在经历三九寒冬。

7月6日,银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示。

“目前开发贷的额度有限,对借款的房企设立较高的门槛,一般只有排名行业前30的房企才可以拿到我们银行贷款。”一位招商银行客户经理向时代周报记者表示。

严厉的调控政策以及高杠杆风险,使得房企融资在波动起伏中逐渐吃紧。如何寻求多元化的融资渠道,成为摆在房企面前棘手的问题。

1

仅过了一周的时间,7月12日,发改委下发《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

不同规模的房企在融资成本上的差异在逐渐拉大。7月9日,中海发行了5.5年期的20亿港元及10年期4.5亿美元双币种固息高级债券,规模合计约为人民币48.55亿元。其中,20亿港元固息债券利率约为2.9%,创下同业最低利率,而美元债券利率也仅为3.45%,创中资房企债券发行利息成本最低,也是中海历史上10年期债券最低利率。

融资收紧

半年近300家房企破产

永利皇宫登录网址:半年252家房企倒闭,融资受限土地能热多长期。对于明确的房企外债的用途,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这意味着发行海外债偿还国内债、发行海外债用于流动性资金补给、发行海外债用于拿地三种融资用途已经被限制了。这对房企海外融资利空,但更有助于防范海外发债金融风险的扩大。

而就在三天后,佳源国际控股发布公告称,其向港交所申请批准2.25亿美元的利率高达13.75%。

先松后紧,上半年房企融资的分水岭出现在5月。

房地产开发商们正陷入泥潭之中。

此外,发改委要求房企加强信息披露,明确资金用途、列出债务规模、期限等情况,并提交《企业发行外债真实性承诺函》。同时,提示房企制定发行外债总体计划,保持人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债等合理比例,有效防控外债风险。

房企融资另一项重要渠道,公司债的市场反馈也不太乐观。“严格监管之后,承销方受到较大影响,最近帮一家中小房企对接公司债资金方,票面利率超过7%,但市场反应并不好,还没找到资金购买方。”一位从事债券融资的相关负责人向时代周报记者表示,目前整体市场环境不太好,所以特别看重房企的资质以及规模。

5月17日,银保监会发布了23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。文件中已经明确申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。

从全国500强到众多中小房企,资金链紧绷乃至断裂,都已成为常态。这种常态直接导致了房地产开发行业的一轮大洗牌。

“这也说明今后对外债资金用途的审查更严厉,管控目的在于防范资金挪用。”严跃进如此认为。

屋漏偏逢连夜雨,境外融资的蓄水池也在近期开始紧缩。

永利皇宫登录网址:半年252家房企倒闭,融资受限土地能热多长期。5月底,融资收紧的信号再度释放。据相关媒体报道,部分房企因拿地激进,监管部门将收紧其公开市场融资,包括债券及ABS产品。尽管在名单中的部分企业如招商蛇口以及金地都向时代周报记者否认此事,但房企市场化融资途径愈发困难已是不争的事实。

从人民法院公告网上可以查询到,截至到2019年7月24日,全国大约有265家房地产企业发布破产文书。平均每天有1.3家破产,这些房企绝大多数为中小房企。

11天超20家房企发布150亿美元债计划

7月12日,发改委发文再添海外融资限制,明确要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,在海外债务的债务规模、期限情况、信息披露、资金用途、负债结构等方面也有诸多管控。

在所有的融资渠道中,公司债是企业最为看重的方式之一,但其销售市场并不乐观。

人民法院公告网上最新的一则房企破产文书来自上海,是上海浦光房地产经营公司申请上海宇光房地产开发经营有限公司强制清算一案。上海宇光房地产成立于1999年,注册资本为500万元,在当前房企动辄百亿千亿体量的大环境下,这样的规模并不起眼。

事实上,在业内人士看来,收紧外债的政策预期早已出现。

“发改委限制房企发行外债融资,肯定会影响到香港上市房企。因为股和债是上市公司进行融资的两条途径,限制发行外债融资,势必切断了其中的一条融资渠道,无论是对于已上市房企的融资还是拟上市公司的积极性都会有消极的影响。”苏宁金融高级研究员陈嘉宁向时代周报记者表示。

“严格监管之后,债券承销受到的影响很大,很难卖出去,除此之外,私募基金这一块基本上都不允许备案了。”一位从事债券融资的相关负责人向时代周报表示。

同一天公布破产文书的另一家房企,则是来自河北邯郸的金梧桐房地产开发有限公司,注册资本3000万元,成立于2007年。它是继融通、华星房地产之后,2019年第三家破产重整的邯郸本地房企。

境外发债对于房企来说,并非主要资金来源,但其增长趋势不能忽视。最早从2016年开始,受房地产行业境内发债融资影响,部分房企转而通过境外发债进行融资。

目前的房企融资渠道主要有公司债、银行、信托、私募等,其中公司债和银行贷款对房企的门槛设置得很高,对于大多数中小房企而言,只能退而求其次选择信托。

“我们发债做了几年都没做起来,主要是由于发债政策经常变化,除此之外,还需评风险等级,对民企而言,只有资质较高才好卖得出去。”一位广州本地房企融资人士告诉时代周报记者,其所在公司融资主要还是依靠银行开发贷款。

永利皇宫登录网址 1

华泰证券数据显示, 2017 年房企境外债发行规模为 2898 亿元,同比大幅增长 396%。2018 年全年发行规模进一步增长。2019 年 1-4 月境外债发行规模为 2254 亿元,同比继续增长 41%,仅前 4 个月发债量已达到 2018 年全年的 68%。但 5 月,房地产行业境外债发行规模仅为 80 亿元,环比下降 89%,同比下降 62%,6 月发行规模恢复至 225 亿元。

然而以信托为首的非标业务也被严格限制,一位信托公司内部人士向时代周报记者证实近期银保监会约谈部分信托公司要求严控房地产信托规模。而地产信托的进一步收紧,对于房企而言,最直接的影响就是中小房企只能被迫选择其他融资成本更高的渠道。

事实上,开发贷的融资状况也并不理想。

这些中小规模的房企,在这轮行业变动中受影响最大。

另外,从40家典型上市房企来看,6月境外债出现大幅增长。同策研究院数据显示,6月外币融资总额达224.62亿元人民币,环比上月上涨588%。

自救求生

一名招行负责开发贷业务的人士告诉时代周报记者:“在招行深圳分行已经很少做开发贷业务了,房地产行业都是收紧的,需要看企业资质,除了万科、中海这样级别的可以,其余的房企总行都不批。”

中小房企都有着相同的共性,土地获取困难,资金渠道狭窄,城市布局约束多,产品质量一致性差,销售去化能力不强,人才吸引、培养、保留困难重重。这些都是中小房企共同的阿克琉斯之踵,也就是他们的致命弱点。

在境外债中,美元债所占比例较大。同策研究院数据显示,6月,40家典型上市房企共发生9笔境外公司债,其中有8笔是美元优先票据或债券。

在融资环境持续收紧下,不少中小开发商开始将目光瞄向境外资本市场,争相赴港IPO。

房企融资另一项重要渠道,信托资金也受到严控。

在行业下行周期中,中小房企们因资金之困,最易被市场淘汰。然而,行业危局不仅在中小房企之间,还蔓延到了大型房企身上。

在预期国内融资收紧的情况下,7月房企海外融资计划已现井喷。中原地产首席分析师张大伟称,在7月份已经过去的11天,全国有超过20家房企,发布接近150亿美元债计划。

从2019年1月以来,共有8家房企和2家物业公司赴港上市。其中,仅有德信中国、银城国际控股在一季度成功登陆港交所,其余6家房企和2家物业公司均处于审核状态。

一位信托公司内部人士向时代周报记者透露,为了坚持“房住不炒”,近期银保监会约谈部分信托公司要求严控房地产信托规模。

2019年6月,全国五百强内的百亿上市房企——银亿集团,在负债规模达到500亿元的重压下,进行了破产重组,曾经的宁波首富也至此跌落神坛。

在债务计划数量增加的同时,从融资成本看,相比之前有所上涨,而且分化明显,少者不足6%,多者超过10%。

“融资收紧条件下,上市不失为中小房企输血的一条有效途径。但是,上市准入标准和成本较高可能成为中小房企通过上市融资的障碍。”陈嘉宁向时代周报记者补充道。

该人士表示,房地产信托规模不超过6月底的规模,已备案项目不影响发行,未备案一律暂停,地产公司并购类也算房地产项目,全部暂停。城市更新类项目、房企供应链金融等暂不受影响。

事情的严重性,似乎已超出预料。但是,这些集体陷入窠臼的房企们,究竟怎么了?

比如,世茂7月9日发布公告称,拟发行10亿美元于2026年到期的优先票据,利率仅为5.60%。相比之下,天誉置业7月8日宣布,发行1.05亿美元于2023年到期的优先票据,利率达到13.0%。中小房企的融资困境显而易见。

种种迹象显示,房企赴港上市房企的步履正在逐步放缓,海伦堡、奥山控股、万创国际和中梁控股均在5月出现上市申请“失效”的现象。

对于房地产违规融资的行为,监管层也采取严厉的态度。

2

在很多业内人士看来,5月是一个融资环境的节点。5月银保监会下发23号文严查资金违规流入楼市,房企融资出现收紧趋势。而7月国家发展改革委对于房企发行外债的限制,同样是基于进一步房地产调控做出的, 目的都在于防范房企风险,促进房地产市场平稳健康发展。

提及上述房企申请失效原因,陈嘉宁向时代周报记者表示,港股实际上是“审核制”,因此部分企业可能出于各种考虑,仅仅公开了招股书,6个月后显示“失效”。后面还可以激活,继续上市流程。而失效的原因很多,包括财务数据过期,或者可能上市计划改变等。

5月以来,上海银保监局、山东银保监局分别对违规向房地产市场提供融资的行为开出相应的罚单。

无钱可用,渴死房老板

中小房企融资风险增加

除了上市融资之外,甩卖资产是最直接的变现方法,不少中小房企都开始寻求项目股权出让。

此外,房企的融资成本也在不断增加。根据克而瑞数据, 2019年上半年房企债券类融资成本7.25%,较2018年年末上升了0.77个百分点。境外发债的成本8.34%,较于2018年全年上升了1.19个百分点。

尽管有全国500强房企作陪,似乎让中小房企们在困境中显得不那么孤单,然而,中小房企面对的残酷事实是,抗风险能力普遍较弱,流动性风险不断加大,甚至深陷资金及债务危机的泥淖,直至消亡。

众所周知,2019年是房企偿债高峰年。

时代周报记者不完全统计,截至7月22日,2019年共计44条房地产项目转让信息,5月中旬以来披露的转让信息达32条,平均每2天就要转让1个项目。

事实上,除了融资收紧之外,让诸多房企倍感压力的还包括,即将兑付的债务压力、持续下行的销售市场。

时代周报记者从招商银行客户经理处得知,目前开发贷额度有限,想要从银行借钱,门槛不低,一般只有排名行业前30的房企才有可能拿到他们的贷款。

平安证券的数据显示,2019年下半年房企境内发行债券到期2879亿元、内房股企业海外发债到期602亿元、房地产信托到期3362亿元,合计6843亿元。因为考虑仅A股上市房企2019年第一季度末在手现金即达1.19万亿元,整体兑付风险有限。

其中,粤泰股份与隶属世茂房地产的五家子公司分别签署项目转让协议,交易总计高达63.97亿元。而阳光100转让卓星集团的金额也高达43.97亿元。

克而瑞数据显示,2015年公司债及中期票据发行量较大,多数企业的债券期限在3‒7年间,2019年房企迎来偿债高峰期,上半年到期债券为2108亿元,是2018年全年到期债券的93%。

这在全国9.7万家房企中,仅占比万分之三。

但对于个别房企来说并不轻松。张大伟从政策影响预期,大量房企大额度融资将减少,房企抢地现象也将明显减少,特别是对于融资渠道较少的企业来说,压力将非常大。

从上市融资,到甩卖资产,甚至投资金融机构,房企融资触角也在逐渐延伸。根据乐居财经统计,目前有22家房企参股传统金融机构,涉及银行24家,券商7家,保险9家,期货、基金、信托各1家,共43家。

债务到期的压力较大,数据显示,2019年下半年,房企的到期债券为1706亿元,到2020年下半年2021年上半年,偿债压力进一步上升,到期债券均突破3000亿元人民币。而大部分房企不得不再次举债偿还旧债。

更多的房企,正面临无处找钱的窘境。

平安证券分析人士也认为,若下半年销售超预期下滑,不排除个别中小房企面临偿债风险。实际上,在海外债成本更高、美元整体升值的背景下,房企对下半年境内融资端仍偏谨慎。

同策研究院总监张宏伟向时代周报记者称:“参股银行并非能直接进行融资输血,在过去的融资环境下,可通过银行的理财产品,借助信托、资管计划等进行融资,目前融资政策收紧,此种做法能否执行尚待验证。”

寻求新融资渠道

永利皇宫登录网址 2

虽然房企面临资金面的多重管制与收紧,但整体看,政策都不是一刀切。张大伟认为,加强监管对于正常融资没有影响,但大额度融资将会明显收紧。从趋势看,预计房企融资的难度有望继续增加,资金成本因为需求上涨而有所增加,特别是规模比较小的房企美元融资成本将超过10%。

“银行放款,是要符合一定标准的,参股后对房企的信用评级提高是有帮助的,评级提高以后,更有利于他们融到更便宜的钱。”艾振强补充道。

房企也在不断调整自己的融资策略。随着近期国内融资收紧,境外融资成为今年上半年房企融资的关键词。

2019年5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号),在信托领域强调不向四证不全、开发商或股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产项目直接提供融资,变相阻断了中小房企的融资之路,更是直接使得银行等金融机构,在向房企发放贷款时挑肥拣瘦。

不过,在华泰证券分析人士看来,融资收紧对大部分优质房企现金流影响有限,影响更多在于未来新增投入的预期,下半年预计土地市场增速会回落,从而带动房地产投资增速下行。

事实上,对于中小房企而言,能够选择的融资渠道已经十分有限,有部分企业也在寻找其他捷径。“虽然监管层对于房企开展前端融资一直保持高压态势,但可以先付地价款。拿到土地证后再进行抵押融资。”一位房企融资业务负责人向记者透露。“按照最高融资下来,自有资金比例仅占三成。”

根据中指数研究院数据,2019年上半年,房企海外债发行约2615亿元,规模较去年下半年增长近一倍。

银行融资的收紧,还只是房产行业出清的一个方面。

新京报记者 袁秀丽 编辑 武新 校对 吴兴发

相关报道

而同策资管发布的数据显示,6月成为关键一月,该月外币融资总额224.62亿元,占比36.73%,环比5月外币32.64亿元融资金额大幅上涨588%。

紧接着关闭的,是包括债券和ABS产品等公开市场融资渠道的闸门。

地产融资“紧箍咒”:未对信托一刀切 房企融资成本上升

其中,中南建设、雅居乐、蓝光发展、新湖中宝、融信中国等房企都纷纷在6月份宣布完成发行美元债。值得注意的是,境外债拥有较高融资利率,华南城、中南建设、正荣集团在6月发行的票面利率均在10%以上。若算上综合融资费用,实际成本还将更高。

5月31日,有媒体报道称,从数位接近监管的人士处获悉,监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。主要原因在于部分房企因拿地激进,“出现一些‘地王’,已经引起中央的注意”;在住建部的指导下,央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

房企海外疯狂借钱 涉房定增陷入停滞!多家公司“断臂求存”

对于仍处于债务集中偿还期的房企而言,境外融资无法满足全部融资需求,在此背景下,股权融资悄然兴起。

而这些渠道,在银行融资收紧之际,曾是房企们赖以生存的水源。

海外发债被严格限制 房企融资“紧箍咒”再收紧

根据同策资管数据,今年上半年,股权融资金额及占比不断攀升,2019年6月份监测的40家上市房企实现的股权融资金额为75.68亿元,占总融资金额比重为12.37%,相比上月份的41.32亿元,绝对值及占比双升。同德资产的一名内部人士向时代周报记者坦言,“公开融资基本上已经停掉了,相关部门基本都解散了,集团已经转向做股权投资了。”

2019年3月这一个月内,房企债权融资额为985.15亿元,占房企融资总量的96.19%。包括旭辉、世茂、印力、碧桂园、万科等房企,均发行了10亿至30亿不等的债券或优先票据。另一边,ABS融资产品也曾为房企所倚重。2019年上半年,房企ABS发行量接近1800亿元。

资金成本相差十个点 房企融资能力加速分化

发生股权交易的房企数量明显增加,今年以来,泰禾、阳光100、建业、泛海、粤泰股份等30余家中小房均选择出售项目股权来进行“补血”,其中泰禾集团,已连续三月不断出让项目公司股份。

这些融资渠道,共同组成了房地产这个大池塘边的水管,为其源源不断的输送水源。

根据北京产权交易所预披露的信息统计,1‒5月涉及房地产行业的股权转让项目共有7宗,而6月就有14宗。

如今,失去这些水源的房企,如同路中水洼里的鱼,蹦跳着期待救命的甘霖。于是,他们将融资的目的地,转向了国外。

时代周报记者梳理发现,通过股权配售实现融资的房企也不在少数。

3

今年4月,万科以每股29.68港元的价格发行26299.1万新H股,共筹集约77.8亿港元,用于偿还集团境外债务性融资。

外国的钱也不好圈

在同一个月,时代中国也宣布,拟以每股14.54港元的价格配售1.08亿股股份,所得款项净额约为15.53亿港元,公司拟将有关所得款项净额用作公司发展及一般营运资金。

做地主,最大的倚仗或许就在于,家中有地、仓里有粮。而做房地产生意,更是不可一日无资金。

在国内融资愈发艰难之时,越来越多中小房企正试图叩开港股大门以缓解资金饥渴。

国内拿不到钱,房企们只好将眼光投向境外。从2019年6月开始,许多房企又发起了新一轮的海外发债浪潮。

5月24日,新力控股向港交所递交了上市申请;4月,汇景控股有限公司也向港交所递交IPO申请。其中,德信中国、银城国际控股于一季度成功上市,而海伦堡、中梁控股、奥山控股和万创国际在招股书 “失效”后重新递交了上市申请。截至2019年上半年,在港交所等待IPO的房企包括海伦堡地产、中梁控股、奥山控股、新力控股、万创国际等6家公司。

6月份的前半个月内,房企们发起的海外融资就接近20起。Wind数据显示,2019年上半年,内地房企在境外发行了92只美元债,发行额共计385.49亿美元,而去年同期仅发行了67只,发行额为273.09亿美元。

本网站上的内容(包括但不限于文字、图片及音视频),除转载外,均为时代在线版权所有,未经书面协议授权,禁止转载、链接、转贴或以其他方式使用。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。如其他媒体、网站或个人转载使用,请联系本网站丁先生:chiding@time-weekly.com

但很快,监管的火就烧到了这里。

永利皇宫登录网址 3

7月12日,国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。并且在海外债务的债务规模、期限情况、信息披露、资金用途、负债结构等方面也有诸多管控。

这事实上收紧了房企海外融资的渠道。

简单来说,新发外债几乎失去了补充营运资金的作用,更加无法用来拿地、开发。新债的唯一作用,只是置换一年内到期的境外债务。换言之,以债养债,聊以续命罢了。

无法通过债务融资进一步扩大规模,发债的意义,也就只剩下了保证企业不发生债务危机这一个作用。想要靠发债融资来打翻身仗,已经不可能。

然而这样真的能保得住吗?

4

有地的卖地,没地的破产

房企们不得不四处奔波,不仅仅因为市场环境并不如意,更因为庞大的债务,正排山倒海般袭来。

根据Wind数据整理发现,135家上市房企的负债总额正不断增加,到2019年一季度,负债总计突破8.5万亿元;现金流为正的企业只有51家,占比仅为37.78%。

根据相关数据显示,截止到2018年年底,房企主要融资渠道中,有息负债余额为20.3万亿元,预计将会从今年到2021年之间集中到期,其中今年的到期规模就已经高达6.8万亿元。

曾经自信满满借的钱,现在酿成了苦果,或许还会成为压死大部分房企的最后一根稻草。

永利皇宫登录网址 4

当然,大多数房企都不会认命。在融资环境持续收紧下,不少中小开发商开始将目光瞄向境外资本市场,争相赴港IPO。

从2019年1月以来,共有8家房企和2家物业公司赴港上市。其中,仅有德信中国、银城国际控股在一季度成功登陆港交所,其余6家房企和2家物业公司均处于审核状态。

上市虽然不失为补血奇招,但花费的时间和精力并不少,成败亦未可知。

甩卖资产是最直接的变现方法。目前,不少中小房企都开始寻求项目股权出让,以至于最近几个月以来,“卖资产”几乎成了房企们的标配。

时代周报记者不完全统计,截至7月22日,2019年共计44条房地产项目转让信息,5月中旬以来披露的转让信息达32条,平均每2天就要转让1个项目。

6月9日,粤泰股份与世茂旗下五家子公司签署了《世茂粤泰合作项目协议书》,以63.97亿元的价格,共计转让5个项目的股权。

而世茂地产除了接盘粤泰股份旗下项目外,从3月到5月,还共计接盘了泰禾集团5个项目,交易总对价接近70亿元。

大一些的房企,在危险到来之前,手中已经储备了大量弹药,尚有余力通过甩卖资产换取转圜余地。而数量众多的中小房企,就没有这么幸运。

对于房地产这个高杠杆行业来说,资金链的不断收紧,也就意味着外界市场不再眷顾他们。

从房企,到放弃,只是一个夏天的距离。

编辑 / 绿毛水怪

制图 / 杜也

{"type":2,"value":"

版权声明:本文由永利皇宫登录网址发布于永利皇宫登录网址,转载请注明出处:永利皇宫登录网址:半年252家房企倒闭,融资受