永利皇宫登录网址:因CBD核心区延迟入市,高楼

2019-04-21 05:04栏目:永利皇宫登录网址
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“由于多种原因造成北京CBD核心区延迟入市,将推动北京写字楼租金继续领跑中国大陆市场。”

        过去几年间,北京已跃升为亚太地区写字楼租金最为昂贵的城市之一。根据第一太平戴维斯发布的《亚太区标杆物业调查》研究报告显示,北京写字楼租金水平位列亚太区第三位,仅次于香港和东京。CBD是北京最大的甲级写字楼区域市场,市场总存量达240万平方米,约为全市的25%。诸多世界知名的跨国公司与本土企业都选择落户CBD,行业涵盖金融、专业服务及传媒等多个领域。成熟的商务氛围以及良好的基础设施使得CBD成为全市租金水平第二高,仅次于北京金融街。

日前,国内企业选址与服务平台空间家发布《2017年北京写字楼市场报告》。报告指出,2017年,大量新增项目的入市,将北京写字楼库存推向制高点,空置率也持续攀升。在此背景下,北京写字楼市场的表现依然可圈可点,核心商圈甲级写字楼租金稳中有升,中关村“旧貌换新颜”后成功逆袭,空置率全市最低,而联合办公一跃成为最大“黑马”,租走北京10%的写字楼,打破了写字楼市场格局。

  经过2013年写字楼租金全面暴涨,北京已经成为全球办公成本最高的城市之一。继10月中旬安邦保险120亿元买下纽约地标之后,险资对商业地产再次出击。

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       CBD租金水平在短期和中长期将呈现上涨趋势,CBD核心区预租情况理想,CBD核心区项目的入市时间将受其配套设施建设和城市总体规划的影响,北京(楼盘)CBD核心区项目延迟入市将推动北京写字楼租金水平继续领跑中国大陆市场。

   过去五年,供应有限、需求强劲等因素让CBD业主方在租赁谈判中占得先机。然而,风向在近期逐渐转变。经济增速放缓、租金持续上涨等不利因素束缚住了企业扩张的步伐,部分对成本较为敏感的租户则选择搬迁至租金较为实惠的新兴商务区。受此影响,截至2017年末,CBD的空置率已由过去的低位(1.5%)升至4%。为了尽快消化空置面积,业主方开始调整租赁策略,CBD的平均租金由人民币每平方米每月382元降至2017年四季度的每平方米每月375元。   未来5-6年,作为一个较为成熟的写字楼市场,CBD将迎来大量新项目,且多数项目将在未来4年集中入市。目前CBD共有18栋甲级写字楼正在建设或规划建设当中,其中有16栋位于CBD核心区,建成后核心区将成为金融及专业服务企业总部集聚区。这些新项目预计将为写字楼市场带来约200万平方米的办公面积,存量将在现有基础上翻一番。

未来五年,丽泽、通州、石景山三大商圈的新增供应占去半壁江山,区域市场价值凸显,企业选址路径逐步向外迁移,多中心时代将进一步加剧。

  《证券日报》记者近期获悉,中国人寿与太平人寿共计斥资超过70亿元,分别在宁波、北京两地投资商业地产。

CBD核心区的延迟入市有多种原因。CBD核心区立项之时曾预计第一批写字楼将在2016年集中入市但受其区域配套设施建设和工期的影响,入市时间一再推迟:预计包括中国尊大厦等第一批竣工的五幢写字楼将在2019年竣工交付使用。另外,2017年《北京城市总体规划(2016年-2035年)》发布,对北京的开发边界以及人口规模做出了重要指示。规划第25条对100米以上的建筑高度和选址布局提出了严控措施,加强长安街及其延长线建筑高度的管控。CBD核心区建筑高度的下调不仅减少了写字楼供应量,而且造成了该地块未开工的项目入市时间延至2022年以后。同时,CBD东扩项目也处于停止状态。由于实际能够投放市场的项目推迟入市以及面积的减少(部分业主方选择了自用),预计CBD区域的写字楼租金将继续稳定增长,继而推动北京全市的租金水平领跑中国大陆市场。

       北京,2018年8月20日——北京CBD核心区(中服地块)作为CBD形象展示的一个窗口,将成为未来商务功能的聚集点。由于多种原因造成北京CBD核心区延迟入市,将推动北京写字楼租金继续领跑中国大陆市场。

   根据第一太平戴维斯研究及顾问咨询部预测,新项目将分为两个批次渐次入市:第一批完工的项目大部分集中在核心区北部,包括三星大厦、正大中心、中国人寿金融中心以及中国尊,将于2018-2019年交付并投入使用。而位于南部的项目,即第二批供应,将于2020年后完工入市。

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  分析人士指出,“保险资金投资策略首要考虑的是稳健、安全。相比股票、债券、黄金等其他投资品,房地产在保值增值方面相对稳定。”

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   核心区的出现将会对CBD的现有格局带来巨大冲击——可以预见,CBD再度振兴的起点将会来自于核心区的崛起,CBD写字楼市场的整体水平也因此得到大幅提升,核心区将为CBD带来更多的新公司、新的配套设施,当然也会使CBD区域的交通更加拥堵。

甲级写字楼库存破千万,去化还需21年

  多家房地产市场研究机构指出,北京、上海等一线城市的核心区写字楼租金持续上涨。这或许能够解释险企为何一直钟情写字楼投资。

CBD核心区定义:北京CBD核心区(中服地块)北起光华路,南至建国路,东起针织路,西至东三环路,占地约30公顷,是目前正在重点建设的区域,是区域商务功能的点睛之作,北京最高地标中国尊就坐落于此。截止到2018年第二季度,CBD甲级写字楼的存量为308.4万平方米,占全市甲级写字楼存量的29.6%。

       CBD核心区定义:北京CBD核心区(中服地块)北起光华路,南至建国路,东起针织路,西至东三环路,占地约30公顷,是目前正在重点建设的区域,是区域商务功能的点睛之作,北京最高地标中国尊就坐落于此。截止到2018年第二季度,CBD甲级写字楼的存量为308.4万平方米,占全市甲级写字楼存量的29.6%。预计至2022年,北京新增甲级写字楼面积将达478.4万平方米,其中CBD核心区为135.9万平方米,占比达到28.4%。由此可见,CBD核心区的供应量对于北京甲级写字楼市场的租金水平起着关键性作用。

   根据开发商最新信息,预计CBD核心区40%的新增面积将作为自用。基于市场行情正常以及自用比例为40%的假设来推断,到2019年CBD整体空置率将达到17%,为最近八年的最高点;与此同时,平均租金开始逐步下滑,预计2020年的租金较2017年将下降12%。然而根据市场先例,最终实际自用比例往往低于开发商预估。若自用比例小于40%,更多的面积投入市场,将会进一步拉高CBD空置率,租金下滑也更为明显。无论自用比例多少,未来数年CBD新增供应的绝对体量都可谓空前之高。因此,业主方和租户方都应该审时度势,基于未来发展趋势制定符合自身要求的市场战略规划,只有如此才能在未来的激烈竞争中占得先机,被动适应则终将被发展的浪潮所抛弃。

2017年,北京甲级写字楼全年新增供应面积达140万平方米,同比增长27%,创历年新高。大量新增供应下,甲级写字楼市场库存突破1005万平方米,按照2017年的去化节奏,消化现有库存需要21年。

  可补充实际资本的诱惑

预计至2022年,北京新增甲级写字楼面积将达478.4万平方米,其中CBD核心区为135.9万平方米,占比达到28.4%。由此可见,CBD核心区的供应量对于北京甲级写字楼市场的租金水平起着关键性作用。

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去年北京各大商务区、甲级、乙级写字楼租金全面上涨0.9%至340元/月/平方米,甲级写字楼租金稳中有升,为392元/月/平方米。金融街租金环比攀升3.2%至547元/月/平方米,创近9年以来的新高。

  10月底,经历6个月的洽谈,中国人寿投资宁波南站的20亿元保险资金已全部到位,这笔资金将以债权投资计划合作的方式投资宁波市火车南站配套广场及市政设施。这是保险资金投资商业地产的一个新典型案例。

CBD租金水平在短期和中长期均将呈现上涨趋势。2018年上半年,联合办公与互联网行业的需求激增,使得北京全市写字楼市场净吸纳量共计达41.3万平方米,同比2017年上涨48.6%。市场需求的增加在一定程度上推动了租金的上涨。戴德梁行指出,2018年第二季度中央商务区甲级写字楼租金为395元,与上一季度相比上涨0.7%,与三年前相比上涨7%,在短期和中长期均呈现了上涨趋势。

       CBD租金水平在短期和中长期均将呈现上涨趋势。2018年上半年,联合办公与互联网行业的需求激增,使得北京全市写字楼市场净吸纳量共计达41.3万平方米,同比2017年上涨48.6%。市场需求的增加在一定程度上推动了租金的上涨。

北京写字楼的高库存,导致空置率持续上升至7.7%。由于大量新增项目集中在5-6环,因此核心商圈甲级写字楼受其影响较小,空置率反而呈现下降趋势,为4.3%。2017年中关村写字楼项目改造成果显著,随着写字楼品质的提高,空置率降至1.2%,与金融街一同趋于满租状态。

  “保险业的资金具有长期性、稳定性的特点,是优质的资金来源渠道。”宁波保监局相关人士称。

严区海表示:“CBD核心区的写字楼均为甲级或超甲级并且位于稀缺的地理位置,因此预租情况非常理想,客户的资质优良。”这些客户涵盖了专业服务,高新技术,金融业等行业,对于CBD核心区的业主来说,优质的客户群对奠定扎实的租金基础,提升项目形象具有重要意义;面对CBD核心区这些超高品质甲级写字楼的竞争,CBD区域很多现有的物业也正在筹划硬件的改造升级并设法提升软性的服务水平。

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  几乎在中国人寿敲定宁波地产投资的同时,太平人寿与北京置地签署《金融街广安中心D地块项目写字楼订购协议书》。

参考资料:

联合办公成“黑马”,精装愈加受宠

  协议显示,D地块写字楼暂定总建筑面积约为12.48万平方米,其中地上建筑面积约为8.78万平方米,地下建筑面积约为3.7万平方米(最终规划指标以北京市规划委员会核发的《建设工程规划许可证》为准)。此次交易总价款约50.19亿元,订购协议已生效。

中国尊大厦详情:

空间家数据库显示,2017年北京1000平方米以上写字楼户型占30%,越来越多的企业偏爱大户型。在装修方面,精装户型占比37.5%,同比增长9.5%。写字楼逐渐从简装时代过渡到精装时代,联合办公的入场,加速了这一发展趋势。

  中国人寿与太平人寿的上述两项投资,投资额超过70亿元。这是自10月中旬安邦保险海外购置写字楼之后,险企的又一大手笔商业地产投资。

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2017年成交最活跃的行业依次为金融业、高科技业和专业服务业,三大行业租走北京三分之二的写字楼。联合办公是仅次于该三大行业的租户,成为年度最大 “黑马”,租走10%的写字楼,打破了北京写字楼市场租户长期稳定的格局。

  事实上,今年以来,险企在地产领域的多次出手颇为“大方”。

京楼网 —— 租户代表,而非中介

永利皇宫登录网址:因CBD核心区延迟入市,高楼崛起。2017年北京写字楼还表现出一些新特点:联合办公的快速扩张,加速写字楼去化,有利于降低空置率;北京写字楼存量特征明显,写字楼改造项目逐渐增加;内资是市场主导,大宗交易频繁。

  4月份,生命人寿携手佳兆业以54亿元竞得深圳史上最大地块;6月份,中国人寿84亿元收购伦敦地标大楼90%的股权;10月份,安邦保险120亿元买下纽约地标华尔道夫酒店。

京楼网(ww.jinglou8.com)将利用多年从事商办地产顾问的经验,协助租户应对挑战,辨识机遇,在协助租户充分理解市场的广度深度和诉求后,帮助企业制定有效的选址策略和谈判策略。针对企业在地产策略和交易管理层面的挑战,我们的职责和愿景是为客户分析得出可持续发展的房地产策略和最好性价比的房地产设施布局,以避免经营风险,促进客户业务有序发展。

据空间家数据统计,2017年北京商服用地成交411万平方米,其中,商办类成交面积为197万平方米。商服用地成交楼面价为17425元/平方米,同比去年下降5%。

  另外,前海人寿、合众人寿、复星保德信人寿等保险公司,也在各地直接拿地建设养老地产,部分险企也通过旗下控股房地产公司“运营、投资”商业地产,用于收取租金。

如有兴趣进一步了CBD核心区写字楼租赁情况,可以通过以下联系方式获取资料:

去年商服用地供应量虽然大增,但市场明显遇冷,偏远地区的地块,屡遭流拍。今年的商服用地,以开发商自持模式为主,开发商的经营能力面临巨大挑战和压力。

  险企2013年年报显示,有超过20家保险公司合计控制了超过100家非保险类子公司,这些非保险类子公司中最多的并不是银行、也不是基金公司,而是房地产类公司。粗略统计的数据显示,截至2013年年底,14家保险公司共控股了49家房地产类公司。

电    话:010-89543774

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  值得一提的是,由于近年来险企对商业地产的持续投资,以及投资性房地产“公允价值”风险的暴露,保监会日前下发的《保险公司资本补充管理办法》征求意见稿,对险企投资房地产进行了规范。征求意见稿规定,保险公司投资性房地产应当按照会计准则要求,采用成本模式计量,只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才可以采用公允价值模式计量。

Email::jinglouwang@163.com

非核心商圈供应近五成,多中心时代来临

  保监会同时规定,保险公司投资性房地产的计量模式由历史成本计量改为公允价值计量时,以及保险公司自用房地产改为以公允价值计量的投资性房地产时,可以通过资本公积补充公司实际资本。这对于投资了大量商业地产的上市保险公司无疑是利好。

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未来五年,丽泽金融商务区、通州新城核心区、石景山区三大商圈,将成为写字楼供应的主力区域。目前,三大商圈已规划入市总体量将达500万平方米以上,占全市总体供应量的48%左右。

  办公楼租金年增20%-25%

北京热门商圈行业分布基本格局是,金融街的金融业占比90%,中关村的TMT占比72%,望京-酒仙桥多为互联网新贵,亦庄汇聚大量医药业。

  近年来,险资购置的商业地产形态中,一大部分就是写字楼。此前就有多家险企争抢北京金融街CBD,而在上述近期的两宗地产投资中,太平人寿50.19亿元购置的写字楼就位于北京CBD的核心区域。

在大量新增项目的刺激下,北京有望步入多中心时代,优势资源不再密集地集中于单一区域,核心商圈地位将遭遇挑战,未来企业在选址方面,将有更多的选择。

  多家房地产市场研究机构表示,我国一线城市核心区域的写字楼租金一直处于上涨态势,预计未来上涨还将持续。这成为险资购置写字楼的一大动力。

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  经过2013年写字楼租金全面暴涨,北京已经成为全球办公成本最高的城市之一。10月中旬DTZ戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕等国际代理行纷纷披露的三季度北京甲级写字楼数据均显示,由于供应较少,北京核心区的优质写字楼租金仍在上涨,CBD等区域的业主积极涨租金,过高的租金已迫使部分租户向望京等新区迁移。

商办新政让写字楼市场回归理性

  尤其是,中关村商圈甲级写字楼市场自2007年以来已经连续7年断供,今年三季度迎来核心区的互联网金融中心的入市,新增租赁面积5.1万平方米,截至9月底该项目出租率已达85%以上;同时,中关村商圈的平均租金也环比上涨近2%,为每月每平方米309.4元。

2017年,3.26新政规定,商办重回商业用途,不得分割成独立单元销售,不得对个人放开销售。2017年写字楼交易量跌至历史最低水平。写字楼总成交额307.72亿元,环比2016年锐减40%;平均成交价26341元/平方米,环比2016年价格下跌1736元/平方米。

  另外,以一线城市中的上海为例。今年1-9月,上海商业地产开发投资额仍保持增长。其中,办公楼开发投资总额为287.72亿元,较去年同期上涨13.1%;商业营业用房开发投资额为264.37亿元,较去年同期增加6.3%。此外,直至9月,上海今年社会消费品零售总额达5661亿元,比去年同期增长8.4%。

不可否认的是,新政将“住宅的归住宅,商业的归商业”,让市场重新回到有序的健康状态。

  从全国范围来看,写字楼稳定的投资年回报率和高增长率也为险资投资写字楼提供参考。

去年北京密集出台限购政策,严格执行“房住不炒”宗旨,房地产投资的大门已紧闭。而此时,写字楼市场却开始透出一丝曙光,资本将有望流向商业地产市场,写字楼市场投资热度回升,累计投资金额超4000亿。

  中商情报网刊发的《2014-2018年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出,近年来办公楼物业的投资年回报在4%-10%,办公楼物业带来的租金收入一直保持着20%-25%的年增长率。

  从各行业对写字楼的投资热情来看,全国写字楼开发投资额增长的同时,写字楼销售也在大幅度增长。

  2013年,我国办公楼开发投资额4652亿元,同比增长38.2%;办公楼累计施工面积24577万平方米,同比增长26.5%;新开工面积6887万平方米,同比增长15.0%;办公楼竣工面积2789万平方米,同比增长20.5%。2013年1-12月,我国办公楼销售面积2883万平方米,同比增长27.9%;办公楼销售金额3747亿元,同比增长35.1%。

  值得一提的是,第三季度,北京甲级写字楼迎来中关村商圈的互联网金融中心和东二环商圈的朝阳广场PICC人寿保险大厦两个项目入市,新增89700平方米供应,这使得北京甲级写字楼存量达到572万平方米。

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