永利皇宫登录网址弘阳摘牌创智湾南地块,16家房

2019-06-01 10:15栏目:永利皇宫登录网址
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重庆

重庆土拍市场自去年下半年以来已风平浪静许久,但今年3月下旬,土拍市场重新“闹热”起来,那重庆房地产市场是否已度过乍暖还寒期,迎来“春暖花开”?

随着新北创智湾南地块(云河路南侧、轩文路西侧)进行网上竞拍,5月常州土拍联轴大戏正式拉开帷幕。

今日,重庆市主城区2宗住宅地块公告到期出让。最终,南岸区茶园地块被重庆市茶园工业园区建设开发有限责任公司以楼面地价2457元/㎡,总价3.3亿元拿下;北碚区蔡家组团地块被金科 坤基以楼面地价7378元/㎡,总价6.15亿元拿下。

3月28日上午,在成都本月最后一场土地拍卖中,分别位于郫都区红光镇和郫筒镇的两宗纯住宅用地成功出让,出让总面积共97.8亩。

据土地情报数据监测显示,3月21日,重庆北碚蔡家H27-1/07、H27-3/05号宗地到期拍卖,现场聚集12家房企争夺参拍。最终,金科 坤基以总价6.15亿元摘得,成交楼面价7378元/㎡,溢价率47.56%。

3月28日,重庆拍卖两路组团两宗住宅用地,均位于中央公园板块,现场竞争激烈,其中137亩被金科联合美的以10596元/㎡的楼面价斩获,另一宗102亩地块被北辰地产以10662元/㎡楼面价竞得。两宗地楼面价均破万,而当前住宅价格也仅处于这一水平,根据中指最新数据显示,2019年3月重庆主城区商品住宅销售价格为11702元/㎡。“面粉”与“面包”仅仅只相差了1000元/㎡,这让大家对未来“面包”的价格有了各种想象。

今日首场土拍创智湾南地块有新城、弘阳、美的、招商、荣盛、金科、保利、碧桂园等8家房企参拍。

竞拍速递

拍卖现场

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高地价高溢价率到底有多高?

成交结果

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本场拍卖关注度较高,拍卖现场30余人,16家房企参拍。

数据来源:中指·地主,citymap.fang.com

3月共成交17宗地,土地出让金达138.18亿元。这是自2018年7月以来成交量最高的月份,过去半年多以来月均成交建设用地面积仅22万㎡左右,3月成交建设用地面积超1700亩,共115.25万㎡。

弘阳竞得创智湾南地块

南岸区茶园组团

一号宗地,位于郫都区红光街道蒋桥村集体,净用地面积合计67.1亩(其中出让面积 49.5亩),计算容积率2.0,可开发体量最大可达6.6万㎡,起拍楼面地价为6200元/㎡。

北碚蔡家地块(H27-1/07、H27-3/05号宗地)

图:近三年住宅用地成交楼面价及溢价率情况

成交总价12.4亿元,成交楼面价8631元/㎡

地块位置:南岸区茶园组团A标准分区A77-3/06号宗地

66号、68号、77号和166号房企参与了一号宗地的抢夺,其中77号房企的拿地意向非常坚决,举牌迅速,最终以7300元/㎡拿下该宗地,竞得者是77号——金科,溢价率17.74%。

参拍企业:保利,中梁,招商,金辉,中海,龙湖,正荣,金地,合景,美的,金科 坤基,融创

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溢价率26.5%

用途:其他商务用地

二号宗地,位于郫都区郫筒镇凉水村二、四社,净用地面积合计60.9亩(其中出让面积 48.3亩),计算容积率2.0,可开发体量达6.4万㎡,起拍楼面地价为5500元/㎡。

41轮,金科 坤基6.15亿摘得,成交楼面价7378元/㎡,溢价率47.56%。

17宗地,位于主城不同区域,尽管板块价值不一,但成交楼面价已达7169元/㎡,涨幅显着,相较于2018年,涨幅高达38.48%。即便与1-2月份相比,楼面价也上涨近1500元/㎡,相当于一套100平的住宅,拿地成本便上涨15万。

历经26轮报价

土地面积:66914.7㎡

二号宗地的竞争则更为激烈,10家房企参与竞拍,举牌30轮,最终二号宗地以8400元/㎡的楼面地价成交,竞得者是四川正黄置业,溢价率52.73%。

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从溢价率来看,17宗地溢价率从1.33%到67.35%不等,水土两宗地溢价率均超60%,整体溢价率已达32.65%。这一溢价率与2016年土拍热度相近,但考虑到当前起拍价与2016年已不可同日而语,如此溢价率已然处于高位。

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土地面积:100.37亩

正黄集团有限公司于2003年在遂宁市创立,2006年成立四川正黄置业,同年,正黄杀入成都土地市场:2006年以2536元/㎡的楼面价拿下了武侯区川音地块,开发了正黄上岭项目;2007年以7950元/㎡的楼面价拿下了青羊区花牌坊地块,后呈现项目为正黄金域国际。

地块解读:

是否处于历史最高?

创智湾南地块成交信息图

建筑面积:133160㎡

宗地一

地块位于北碚蔡家板块,位于嘉瑞大道和同康路的交界处。距离蔡家岗立交1公里左右,自驾条件充分。距离最近的曹家湾轻轨站,直线距离也在1.5公里左右,公共出行还是主要依靠公交。区域范围内有蔡家医院,可以满足就医。兼善中学、北碚人民路小学、蔡家小学等学校的存在基本可以满足适龄义务教育需求。现有的小型商业配套暂时可以满足日常需求,但大型商业体的建设还是很有必要的。

3月成交17宗地块有两宗破万地块,其成交楼面价居全市楼面价排名第10和11位。其中北辰地产拿下地块居第十位,目前破万地块已达16宗,居首位的为2018年5月南京弘阳11727元/㎡楼面价拿下的沙坪坝中心板块一宗地。

永利皇宫登录网址 6创智湾南地块" style="width:60%;margin:1rem auto">

容 积 率:1.99

一号宗地位于郫都区红光街道蒋桥村集体,北邻港通北三路,西北侧有较为集中的工业厂区。该地块曾于2018年7月17日流拍。

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图:2017.01-2019.03住宅用地成交楼面价及溢价率

{"type":1,"value":"创智湾南地块位于新北区新龙板块,云河路以南,轩文路以西,为商住用地,土地面积6.53万㎡,最大容积率2.2,总建面积14.366万㎡,起始总价9.8亿,起始楼面价6822元/㎡。

起始总价:32722万元

宗地净用地面共67.1亩,共划分为三个地块,其中:

周边市场:

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起始楼板价:2457/㎡

号地块为出让的纯住宅用地,约49.5亩;

地块所在区域近一年新房成交均价大概在11050元/㎡左右,作为重庆二次向北的重点,板块内竞品项目数量众多。改善型产品占主导,仍然有少量刚需供应。

从月度成交情况来看,今年3月的成交价依旧不是历史最高,仍低于2018年9月,5宗地块成交楼面均价为7315元/㎡。其中两宗地位于大杨石组团,区位优势显着,故而拉高了月均整体成交价。鉴于3月成交了17宗地,其中不乏水土组团、西永组团地块,因此土地价值升值显着。

创智湾南地块区位效果图

起始净地价:326万元/亩

号地块为城市道路用地;

表:周边3公里范围内的部分在售项目

全面开花

宗地与高铁常州北站、沪蓉高速,以及即将开通的地铁1号线新桥站相距不远,交通出行非常便利。

保 证 金:6545万元

号地块为服务设施用地。

多板块刷新楼面单价

周边还有新桥中学、北郊中学、常工院等学校,除了丰赡的教育资源以外,地块周围的生态自然环境也比较优越,新龙湖音乐公园和三江口公园环绕。

公告到期时间:2019年3月21日

号地块规划道路长度约431米,宽度16米;

3月共有七个板块有住宅用地成交,分别为李家沱板块、凤天板块、大学城板块、蔡家板块、西永板块、中央公园板块和两路-空港板块。从位置来看,地块主要在外围,集中在渝北区、北碚区,这也反映了当前供地的整体形势,北区仍然为土地供应的主力区域。

从周边地价来看,去年下半年黑牡丹竞得的旅游商贸南地块成交楼面价6110元/㎡,现已转让给蓝光;弘阳的乐山路东侧、云河路北侧地块起始楼面价仅4821元/㎡,成交楼面价达到8915元/㎡,创下区域新高。本次创智湾南地块起始楼面价6822元/㎡,高于周边地价,最终以8631元/㎡成交,为新龙板块第二高地价,也是弘阳在新龙板块摘牌的第二宗宅地。

成交总价:3.3 亿元

号地块应配建的公建配套设施:建筑面积不小于300平方米的文化活动站、不小于2500平方米的农贸市场、不小于100平方米的公厕、不小于200平方米的社区卫生服务站、不小于15平方米的环卫休息室、不小于2000平方米的综合健身馆;

图:2019年3月成交住宅用地楼面价

从周边房价来看,目前新龙板块主力在售楼盘碧桂园壹号天禧、碧桂园金科光明府、美的阳光城江山樾成交均价在16000-17000元/㎡,牡丹三江公园均价在13500元/㎡左右。

成交楼板价:2457元/㎡

号地块应配置的商业配套设施:面积不小于150平方米的邮政所、不小于150平方米的储蓄所、不小于150平方米的电信所;

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值得注意的是,创智湾南地块此次是第二次挂牌并成功出让。宗地于去年8月31日,挂牌过一次,在去年国庆前夕挂牌终止。第二次挂牌时出让面积、容积率、起始价等要素均未变,在常州土拍火爆的市场大环境下获得了8家房企的青睐,最终被弘阳收入囊中。

成交净地价:326万元/亩

成品住宅面积比例应达到60%。

根据中指监测数据显示,3月共有四个板块成功刷新板块最高值:李家沱板块(中梁6055元/㎡)、凤天板块(中铁6757元/㎡)、大学城板块(华远7137元/㎡)和中央公园板块(北辰10662元/㎡)。

近两年,新龙板块作为常州重点开发板块,不仅房价攀升到城市高位,涉宅地块出让宗数也是全市第一。

成交单位:重庆市茶园工业园区建设开发有限责任公司

周边市场

蔡家板块、水土板块和两路-空港板块尽管成交楼面价均不低,但未能成功刷新板块的最高纪录。其中水土板块和蔡家板块的最高楼面价纪录仍停留在2017年7月。另外值得注意的是,未能刷新单价的原因也与位置有关,此轮拍卖地块位置相对较远,如万科8614元/㎡楼面价入手地块离中央公园板块较近,具有一定的区位优势。

据克而瑞数据统计,截止到目前,2017年至今新龙板块已成交10宗涉宅用地,1宗二手宅地,5宗地块均已开盘入市,包括金科保利北郡、牡丹三江公园、碧桂园壹号天禧、碧桂园金科光明府、美的阳光城江山樾,另外6块宅地所打造的项目预计将在下半年集中入市。

成交方式: 挂牌

过去12个月间,一号宗地周边两公里范围内备案项目不少,包括铂悦郡、朗诗未来家、同森锦熙、万科时光润园等项目,备案均价6500-13300元/㎡不等。

地块较为优质

随着湖塘老城区板块住宅项目逐步售罄而新增宅地入市有限,新龙板块后期将赶超湖塘老城区板块成为常州市区住宅成交量第1板块,这从2月、4月新龙板块位列市区商品住宅热销TOP榜首位已经可以初步印证。

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但宗地周边最近一次土地出让要追溯到2017年10月,万科时代润园所在地块以6800元/㎡的楼面地价成交。成交时间更早的铂悦郡地块、朗诗未来家地块等,楼面地价则还是“1”字头。

多为低密宅地

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北碚区蔡家组团

宗地二

3月地价上涨的原因一部分源于地块自身优势显着,一块地若有一两个价值点便能引来开发商追逐。中央公园板块两宗地区位优势显着,地块容积率仅1.5,比2017年3月雅居乐9352元/㎡楼面价拿下的地块容积率还低,该地块容积率为1.8,且中央公园板块2018年全年仅推出一宗住宅用地。水土两宗地容积率更低,小地块容积率仅1.2,未来推出必为改善型产品。另外,蔡家和大学城等新兴板块,价值正加速提升,如蔡家板块随着蔡家大桥通车在即,交通便捷性将快速提升。

新龙板块已成交11宗宅地

地块位置:北碚区蔡家组团H标准分区H27-1/07、H27-3/05号宗地

二号宗地位于郫都区郫筒镇凉水村二、四社,东临南北大道,置信逸都、青铜时代和实久花园小区包围。

另外中铁拿下的凤天板块地块尽管容积率相对较高,为2.5,但仍明显低于周边项目,且板块内上次推地要追溯到2016年,板块内竞争程度相对较弱。

用途:二类居住用地

宗地净用地面积为60.9亩,共划分为三个地块:

粮仓告急

永利皇宫登录网址弘阳摘牌创智湾南地块,16家房企参拍。土地面积:55569㎡

号地块为计价出让部分,约48.3亩,纯住宅用地;

需让“地主家有余粮”

土地面积:83.35亩

号地块为公园绿地;

其实从年初的土拍开始,房企的拿地积极性便已逐渐回升。2月1日拍卖蔡家组团三宗地,迎来保亿、金科、东原、万科、阳光城、中海、碧桂园等20家企业竞拍,与2018年下半年半数以上地块挂牌成交形成鲜明对比,房企拿地意愿明显增强。

建筑面积:83353.5㎡

永利皇宫登录网址,号地块为服务设施用地。

多年来,重庆土地一直以“天量供应”着称,供应与成交也一直保持着相对平衡的状态,这也是房价之前能长期保持稳定的主要原因。但近两年,这一平衡正逐渐被打破。

容 积 率:1.50

号地块内应配建用地面积不小于200平方米的居民健身设施、建筑面积不小于80平方米的公厕;

图:近五年重庆主城住宅用地成交面积与销售面积对比

起始总价:41677万元

号地块应配置建筑面积不小于9000平方米的社区综合体,其中包含建筑面积不小于200平方米的社区卫生服务站、不小于2300平方米的文化活动中心、不小于100平方米的公厕、不小于800平方米的社区用房、不小于1200平方米的综合健身馆;

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起始楼板价:5000/㎡

成品住宅面积比例应达到60%。

根据中指数据显示,2014-2015年重庆主城区住宅用地成交规划建筑面积均大于销售面积,但2016年之后,销售面积逐渐大于住宅用地成交面积,这一差异在2018年达到最大。2018年重庆主城区商品住宅销售量再创新高,达2838万㎡,但住宅用地成交缩水显着,仅成交1558万㎡,差异值达1280万㎡。迈入2019年,一季度差异已有196万㎡。

起始净地价:500万元/亩

周边市场

有趣的是,从2014年至今,住宅用地成交11240万㎡,商品住宅销售面积为11362万㎡,二者几乎成1:1的平衡状态,这也表明前期多出来的供应已基本完成去化。截至2019年3月底,重庆主城区商品住宅可售面积为1101万㎡,按近6个月月均销售面积来算,出清周期仅5.88个月。2018年平均出清周期不足4个月,尽管当前出清周期仍高于2018年,但考虑到之前的土地供应差已逐渐消化殆尽,地主家余粮明显吃紧。

保 证 金:8336万元

二号宗地周边住宅供应略显紧张。过去12个月间,宗地周边两公里范围内商品住宅新增供应为零,备案的少量住宅均价不到6000元/㎡。

土地储备对于开发商至关重要,不拿地意味着坐吃山空。2018年7月重庆土拍近3年来首次零供应,之后供应量持续处于低位,2018年7月至2019年2月推出住宅用地规划建筑面积不足500万㎡。3月土地集中供应重现,也引来重庆主力开发商集聚。

公告到期时间:2019年3月21日

2016年至今,周边两公里范围内仅成交两宗地,分别是2017年8月成交的金隅大成地块(楼面地价7100元/㎡)和2018年10月成交的时代地产地块(楼面地价5050元/㎡)。

品牌房企加速布局

成交总价:6.15 亿元

市场延伸

强强联手频现

成交楼板价:7378元/㎡

2019年以来,郫都区共拍卖出让了两宗地,其中1月9日成交的郫筒镇望丛社区地块,由龙湖以6200元/㎡楼面地价竞得,溢价率达44.19%。

2018年全年融创在重庆土地一级市场上一直未出手,主要通过二级市场收储。但3月融创便斩获5宗住宅用地,5宗地规划建筑面积达63.85万㎡。5宗地中有三宗均为联合拿地,水土两宗地均与合景联合斩获,大学城地块则与东原合作,另外1月3日融创也曾与东原合作拿下双碑组团两宗宅地,房企联合拿地已成常态。

成交净地价:738万元/亩

回溯2018年,郫都区共拍卖出让了13宗地,以纯住宅用地为主,仅两宗地有溢价。“身价”最高的是犀浦镇碧桂园地块,楼面地价为8250元/㎡。

3月李家沱地块为中梁首次进驻重庆主城区,以6055元/㎡的楼面价高调亮相。蓝光地产也是自2017年2月拿下大杨石组团地块后,首次回归,连夺两路-空港两宗地块。2017年11月华远地产首次入渝,此次拿地也是华远第二次布局重庆。除去这些土拍现场许久未见的面孔,金科、万科等熟面孔也加速拿地,积极收储。

成交单位:金科 坤基

2016年-2018年,郫都区土地成交节奏均衡,三年共拍出34宗地,其中有两宗万元地块(远洋朗基地块10200元/㎡,长旺国际地块10100元/㎡)。三年间,郫都区已拍卖土地成交均价最高的是2017年,为5414元/㎡,2018年回落至3604元/㎡。

高度依赖土地财政

成交方式: 拍卖

商品住宅方面,2016年-2017年都是供不应求状态,2018年供求关系缓和。成交均价从2016年的5792元/㎡上升至2018年的9521元/㎡。

土地供应难骤减

蔡家地块详情

点评

重庆近年来经济快速发展,房地产的带动作用功不可没,其中大量的土地供应所带来的巨额土地收入,在地方财政收入中占据绝对席位。2018年全国土地出让收入为6.5万亿,而同期地方一般公共预算收入约9.8万亿,土地出让收入相当于地方本级财政的66%。

资料显示,该地块土地面积为83.35亩;建筑面积为8.3万方,整体体量较大。从地理位置来看,地块位于嘉瑞大道西侧、同康路北侧,周边道路网络发达。

从地块本身来看,两宗地大小适中,且没有过于严苛的配建要求,6000元/㎡左右的起拍楼面价也比较合理,拿地房企的资金压力和后期开发压力都不会很大,易于打造。

图:2018年部分省份土地收入情况

目前,地块周边有碚都佳园、力帆翡翠郡、首钢美丽花都、金科金辉博翠山、金科集美嘉悦等多个项目,区域内人气旺盛,生活氛围浓厚。

从整个市场来看,今年众多房企都将重心转移回了主城区和近郊,如果说2018年下半年市场还是观望为主,那么进入2019年以来,随着各个区域新一轮供地计划出炉以及高价地项目的陆续入市,房企的拿地信心回升,对于核心区域地块的争夺意向也更为强烈。近郊的郫都区楼市表现一直较为平稳,房地价合理,对于现阶段“求稳为主”的房企来说,还是很有吸引力。

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锐理通过规划条件函发现,此次出让地块中《规划条件函》中也有一些地块打造的具体要求。

文章来源:锐理数据

66%只是全国平均水平,不乏土地财政依赖度更高的省份。2018年浙江一般公共预算收入已近6600亿元,但土地出让收入高达7749亿元,即土地出让收入已经超过地方本级财政收入。另外湖北和重庆土地财政依赖度也处于高位,重庆2018年国有土地使用权出让收入为2135亿元,与地方本级财政收入相差不多,比例为94.2%。

1.道路交叉口路缘石半径的切点向主干路方向延伸70米,向次干路方向延伸50米,向支路方向延伸30米范围内,为机动车禁止开口路段,交通、市政、消防等公共设施用地经相关部门批准允许其开口。

重庆预计2019年政府性基金缩水33%,考虑到地价不太可能实现33%的缩水,那么只能减少土地供应量,但预期与实际往往并不一致。加之当前重庆经济临压,2019年1-2月重庆的支柱产业汽车产业仍持续下降,降幅达19.6%,尽管重庆加快产业转型,但要保持经济稳定增长短期仍需持续借力房地产市场和土地市场,因而短期内土地供应大幅缩水可能性较小。

2、分图涉及地块的规划建设应满足《重庆市主城区海绵城市专项规划》和《重庆市海绵城市规划与设计导则》的相关要求。

“面粉”已涨,“面包”呢?

3、中远期轨道交通13号线经过本片区,其具体线位、站位及相关附属设施以最终批准的相关规划为准。轨道交通保护区范围内不得新建、改建、扩建工程,确需建设的,按照本市相关规定执行。

当地价上涨的时候,大家必然关心房价是不是上涨。根据房价公式,房价=土地成本 开发费用 建安成本 税费 利润,看似土地成本的波动必然会带来房价的波动,但土地的上涨并不必然带来房价的上涨。

4、临嘉瑞大道一侧,如形成护坡挡墙,应分级设置,护坡不得占用防护绿地。

高地价最大的两大受益者,一是前期入驻有余粮的开发商,二是已购房的投资客。对于第二者,必然乐于见到地价的上涨。而对于前者,高地价的出现将带动区域市场的热度,提升市场预期,也为板块内项目奠定了价格基础。这也是已入驻开发商愿意以更高的价格再次拿地的原因,特别是土地较为紧缺的区域。

5、地块位于美丽山水城市规划中城市视线通廊——蔡家——会展中心视线通廊范围内区域,建筑应进行高德和视廊区域内在原则上禁止建设超过建筑高度的建筑。新建、改建相关建筑物应进行视线论证,确保视线通透。确保陈家坡——罗家堡城市视线通廊从陈家坡看罗家堡320m山脊线不被遮挡。

地价的稳定上涨才能带来房价的上涨。纵观重庆主城区近几年的楼市,若考虑到拿地与项目的销售有一定的时间间隔,2016-2018年土地楼面价分别上涨994、1483、442元/㎡,2017-2019年3月房价分别上涨2118、2263、333元/㎡。尽管房价的上涨离不开城市价值的提升、建安成本的上涨等诸多原因,但持续的土地上涨仍将带来房价的波动。不过单宗地块楼面价再高,也难以掀起市场的波澜,毕竟地块面积有限,对整个市场来说微乎其微,只有地价的稳定上涨才能带来房价的波动。

另外,条件规划涵中还有关于配建通信基站、体育活动场、公厕等要求。

面包涨不涨最终还看买单人。在上一轮重庆楼市补涨之后,近一年来房价一直较为稳定,主城建面单价在11000元/㎡左右,尽管成交量有所波动,但价格似已进入新常态。随着低密地块推出的增加,未来改善型项目还将持续增加。根据2019年土地推介计划,平均容积率明显降低。2019年刚需成交量还将持续压缩,房价仍有上涨的空间。但随着购买力的持续消耗,购房者对于价格敏感度将逐渐提升。所以就算地价重回2017年时期,但房价涨幅不可能重回2017年。

正处于大规模开发期 区域未来可期

目前,地块以南有多个住宅正在进行开发,且周边项目即将逐步进入交房期,项目的成熟将拉动蔡家区域的成熟,提高地块所在区域的成熟度。

从商业配套来看,地块周围,多为大型居住区,均配有自建商业体,可满足居民的生活、购物需求。

从交通配套来看,地块周边道路网络建设较为完备,可通过嘉瑞大道、同康路上兰海高速、中环快速干道。且距离地块1公里处为6号线曹家湾站点,居民可迅速搭乘轨道交通。另外,地块旁边即为嘉瑞大道1站,有555路专线 555路区间 572路区间车等公交车经过。

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