房价是决定都市圈无形市场之手的,北京副中心

2019-06-01 10:16栏目:永利皇宫登录网址
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华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 刘诗萌 北京报道

观点

近日,临近北京的“睡城”燕郊楼市在春季开始躁动起来,房价连续三月上涨,刚刚开通的燕潮大桥将明显利好燕郊楼市。

导语:副中心协同对北三县的发展机遇,重点并在于不动产的增值潜力,炒房暴利时代已然远去,副中心协同将给北三县解决产业发展机遇。没有产业,最终只能沦为缺乏活力的“睡城”。

住在北京的人,大多听说过“睡城”燕郊之名。这个属于河北廊坊三河市的小镇,因紧邻北京通州区而承接了大量北京外溢的人口和购房需求,房价也因此暴涨,2015至2017年间房价上涨了206%。

本报记者 徐蔚冰

3月29日,燕潮大桥开始通车,燕郊到北京东六环开车时间缩短为15分钟。至此,燕郊又增加一道重要的进京通道,包括燕朝大桥、京秦高速大桥、通燕高速潮白河大桥、京榆旧线跨河大桥在内的4条交通要道,将大大缓解两地通勤的交通压力。

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近年来,类似这样的例子在中国的大城市、超大城市屡见不鲜。随着城市化不断发展,人口从中心城市向周边扩散是一个必然现象。因此,推进都市圈建设成为城市群发展的应有之义。2月21日,国家发改委发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,提出到2022年中国都市圈同城化取得明显进展,到2035年形成若干具有全球影响力的都市圈,并要求放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。

“市场是塑造都市圈的无形之手,而房价则是大拇指,要用好房地产‘双刃剑’以驱动和优化都市圈发展。”中国城市经济学会副会长、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受记者采访时表示。

作为北京的“睡城”,燕郊至北京的交通压力一直较大,合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示,燕郊一直以来就存在着三个问题,第一个是城市规划水平低,第二个是跟北京之间的交通联动不紧密,第三个是缺乏支柱型的产业。燕潮大桥的开通,对于在燕郊居住、在北京工作的这部分客群,能获得实质上的交通利好,让交通问题得到很大的缓解,让购房者看到了京津冀一体化在交通方面的有力推进,能够对燕郊的楼市形成一个好的预期。

北京副中心规划效果图

作为都市区发展的一柄“双刃剑”,房价是建设都市圈的过程中必须面对的问题。在22日举行的“中国城市百人论坛2019春季论坛:建设现代化都市圈——理论与对策”会议上,中国城市经济学会副会长、中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出,要促进都市圈健康发展,须高度重视、巧妙引导和管控好都市圈的住房市场和保障问题,构建以都市圈为空间尺度的一体化住房体系,推进都市圈住房规划和管控“一盘棋”。

倪鹏飞认为,大都市区比都市圈更能准确地表达多中心城市化连绵地区的内涵,也更符合国际通行的统计等标准。中国存在一个多层次的城市体系即全国的城市群体系,各城市群内部的城市体系,以及城市群内的都市区内部城市单元体系。一个合理的城市体系应在多层面都符合齐普夫法则。具体有以下四个点。

经纪人小李告诉《华夏时报》记者,从去年底,燕郊楼市就开始回暖,现在看房的人也多了起来,尤其是二手房市场,有的小区涨了两三千每平米,有的涨幅高达四五千一平,现在燕郊二手房的价格在1.9-2.6万元之间。大环境开始走暖,加上燕潮大桥通车等利好因素,未来肯定还会涨,有望回到燕郊3.5-3.8万元的最高点。

文:2985字,阅读约需4分钟

倪鹏飞指出,房价是决定都市圈的无形市场之手的大拇指。住房是最基本的需求,房价与地价是商务和生活最重要的成本之一,也对都市圈形成、发展和结构演化产生重要影响。如果说市场是塑造都市圈的无形之手,房价就是这只手上的大拇指。

第一,大都市区建设需走出中心与周边双输的怪圈。大都市区是由一个或者多个中心城区、中小城市和小城镇组成的连绵城市化地区。都市区是经济社会活动由空间聚集转向空间扩散、由全面聚集转向高端空间聚集和低端空间扩散、由简单空间分工转向复杂空间分工的产物。按照城镇化发展的历史规律,中国越来越多的区域在走过小城镇发展、大城市聚集之后,已经和正在步入大都市区时代。虽然基于利益最大化追求市场主体具有了向外扩散,重新分工的动机,但是政府强势和财政分权造成的公共服务等优质资源继续聚集在中心城区,一体化可能导致资源和要素不是从中心向周边扩散而是进一步向中心聚集,从而陷入中心城区城市病和周边区域贫困的怪圈。打破中心与周边双输的这一怪圈,一是将公共服务向外转移,实现都市区均等化,二是将基础设施向外延伸,实现都市区网络化。

从数据上来看,燕郊房价最近也在一路走高,燕郊房价连续3个月快速上涨。大数据房价指数监测显示,2019年2月廊坊燕郊房价环比上涨7.63%,1月廊坊燕郊房价环比上涨5.23%,2018年12月,廊坊房价环比上涨3.67%。

随着城镇化发展进入中后期,强调区域协同、以中心城市带动周边地区发展成为中国城镇化发展的新特征。其中,京津冀协同发展更是上升到了国家战略,随着北京副中心正式启用,通州与河北三河、大厂、香河、天津武清区的区域协同发展成为北京发展建设的重点。毫无疑问,副中心协同发展区域面临前所未有的新发展机遇。

但与此同时,住房同时兼具投资属性,决定了房地产对城市发展来说是一把“双刃剑”。在他看来,房价与都市区发展存在着倒U关系,房价过低会使产业升级和经济转型缺乏外在压力,房价过高则使产业升级和科技创新失去动力与丧失条件。因此,应坚持“房子是用来住的”定位,抑制投机炒作,确保都市圈的红利不被高房价所透支;同时,要依据“人地挂钩”原则保持供需匹配,根据收入增长不断调整房价合理区间,通过供求调节使房价始终处在合理区间内。

第二,房价是决定都市圈无形市场之手的大拇指。住房是最基本的需求,房价与地价是商务和生活最重要的成本之一,城市经济学最简化的假定都包含住房需求和土地成本。房价地价是都市圈形成、发展和结构演化的重要力量,如果说市场是塑造都市圈的无形之手,房价则是塑造都市圈的大拇指。因此,促进都市圈健康发展且不陷入双输怪圈,必须高度重视和巧妙引导及管控好都市圈的住房市场和保障问题。

从政策上来看,近期燕郊所属的北三县利好不断。近期,北京城市副中心的启用,通州与北三县的整体规划在逐步落实;今年2月,北京市政府消息称, 2018年,市规划自然资源委会同河北省城乡住房建设厅,组织编制《通州区与廊坊北三县地区整合规划》,将立足京津冀协同发展,处理好副中心与通州区、廊坊北三县地区的关系,打破“一亩三分地”思维定式,积极稳妥做好交界地区规划建设管理,推动北京城市副中心与河北省廊坊北三县地区统一规划、统一政策、统一标准、统一管控。

北京向东:副中心发展时代开启

倪鹏飞提出,在都市圈发展当中,应构建以都市圈为地理单元的一体化住房体系。这一体系既指中心城区、周边城镇及农村住房的空间一体化,也指新建、二手和租赁住房的类型一体化。也就是说,在一个都市圈里住房市场是同一的,是这个都市圈范围内所有居民共同的市场,居民可以自由选择任何区位住房。他对《华夏时报》记者表示,这一体系与当前的限购政策并不矛盾,现在即使是在同一个城市里,各个区的限购政策也可能有所不同。而在一个都市圈里采取差异化的行政管控措施,在一定程度和时段也有助于优化住房空间布局,进而优化资源配置。

第三,构建以都市圈为空间尺度的一体化住房体系。表面上,大都市区可以定义为一小时经济圈或当日经济圈,考虑通勤支撑与职住分离,内涵上,大都市区既是空间一体化的当地化劳动力市场圈即最大范围的工作圈,也是空间一体化的当地化住房市场圈即最大范围的居住圈。一体化的住房体系即指中心城区、周边城镇及农村住房的空间一体化,也指新建、二手和租赁住房的类型一体化。因此,应积极构建都市圈一体化的住房体系。首先,统筹考虑大都市区的人口规模结构、产业发展及其空间布局、土地等资源环境以及住房存量资源,制定一体化的住房空间规划。其次,针对都市区可能产生的跨行政区职住分离及通勤所带来差异化的成本和收益等情况,不同行政区应尊重市场主体的最优空间配置选择,同时按照公平交换的市场原则,就土地资源环境供给、基础设施与公共服务供给以及税收分享,签订住房一体化相关问题协议。

郭毅表示,由于燕郊地区限购,市场出现了一个价值洼地,使得区域项目的性价比更为突出。另外,随着北三县被纳入到北京城市副中心在内的统一规划的范畴,以及地铁的建设、燕潮大桥的开通等方面的利好,市场对于这个区域发展,有了更乐观的一个判断。从长远看,燕郊未来的发展,还是和北京同频共振的。所以,燕郊市场最近吸引了一部分购房者的回归。

2019年1月11日,北京市四套班子入驻通州副中心,随后40万人陆续东迁到通州副中心。

具体而言,首先要统筹考虑大都市区的人口规模结构、产业发展及其空间布局、土地等资源环境以及住房存量资源,制定一体化的住房空间规划。其次,针对都市区可能产生的跨行政区职住分离及通勤所带来差异化的成本和收益,不同行政区应尊重市场主体的最优空间配置选择,同时按照公平交换的市场原则,就土地资源环境供给、基础设施与公共服务供给以及税收分享,签订住房一体化相关问题协议。

第四,要用好房地产“双刃剑”以驱动和优化都市圈发展。由于住房还具有投资属性,房地产是一把双刃剑。房地产是否健康影响居民住房问题解决,也影响都市区经济社会发展。从总体上看,房价与都市圈发展存在着倒U关系,房价过低会使产业升级和经济转型缺乏外在压力,房价过高会使产业升级和科技创新失去动力与丧失条件。从空间上看,不同区位房价差异及其动态变化,推动各行业和功能的市场主体作出空间选择和调整。为此,应发挥好政府的作用,既要因城施策,又要城城协同,共同管控好都市区住房市场。首先,确保都市圈的红利不被高房价所透支。坚持“房子是用来住的”定位,采取有力措施抑制投机炒作;其次,让房价成为都市圈转型升级的驱动力。既要依据“人地挂钩”原则保持供需匹配,又要根据收入增长不断调整房价合理区间,通过供求调节使房价始终处在合理区间内;再次,让房价成为优化都市圈空间结构的“建筑师”。深化都市圈的住房市场一体化,优化教育、医疗等公共服务和基础设施的布局,发挥不同区位的房价合理差异及其动态变化的市场力量,让资源在都市区空间范围内合理配置。

郭毅还提到,从另一方面来看,燕郊受到行政区划、管理体制的影响,再加上限购政策的严格要求,最近燕郊房地产市场上只能是小幅拉升,并不会回归过去几年那种高速上涨的局面。

房价是决定都市圈无形市场之手的,北京副中心协同发展带来新机遇。按已公布的计划,到2020年,北京城市副中心建设基本成型。2018到2020年三年内,副中心总投资规模超过1万亿,在轨道交通、学校、医院等基础设施层面,启动1000个项目。有计划的引领北京属下的国企、学校、医疗、产业等向通州迁移。此外,还明确要求,未来几年,北京全市至少30%的政府投资在通州副中心。

记者注意到,包括燕郊、香河、大厂在内的河北省廊坊北三县目前已经和北京副中心协同发展,实现统一规划、统一政策、统一管控、统一标准。2019年1月公布的《北京城市副中心控制性详细规划(2016年—2035年)》中提出,将合理引导燕郊城区规划建设,与城市副中心形成良性互动,重点推动三河、香河中心城区及周边地区建设成为定位明确、特色鲜明、职住平衡、规模适度、专业化发展的城镇建设组团。

责任编辑:张蓓

北京正式进入城市副中心发展时代。

责任编辑:徐芸茜 主编:陈岩鹏

副中心城市发展关键在于与廊坊北三县的协同发展。根据今年早些时候公布的《北京城市副中心控制性详细规划(2016年-2035年)》,副中心与廊坊北三县(三河市、大厂县、香河县)实现统一规划、统一政策、统一管控、统一标准,地区协同发展,通过政府引导、市场运作和合作共建等方式,推动产业、基础设施、公共服务等向北三县延伸布局。辐射带动廊坊北三县地区产业转型升级,承担中试孵化、科技成果转化、高端制造、配套服务等外溢功能。对接北京非首都功能疏解,引导适宜产业向廊坊北三县地区转移,促进本地就业,实现职住均衡发展。

房价是决定都市圈无形市场之手的,北京副中心协同发展带来新机遇。在京津冀协同发展的战略指引下,天津的武清区也在积极融入副中心发展圈层,打造“轨道上的京津冀”,据悉,武清区正规划兴建连接北三县和北京副中心的 “通武廊”轻轨。?

以北京副中心为核心,协同廊坊北三县、天津武清区的北京副中心城市发展圈层蓝图已然绘就。

人随产业走:协同发展区域的新机遇

前景是美好的,不过,在过往十多年来,包括北京副中心在内,尤其是廊坊北三县尽管也取得了长足的发展,但由于副中心、北三县、武清,虽然是半径仅为不到20公里的成片区域,却是分属京津冀三个省级区域管控,行政体制所限,虽然紧邻但基本是各自发展的局面。

其中,最为突出的矛盾是交通的不顺畅。有个形象的比喻是“睡在燕郊梦在北京”。这主要是指每天住在燕郊、工作在北京的几十万跨省上班族。华夏幸福产业研究院此研究前作的报告指称,北京的跨城通勤上班族中,有54%居住在北三县(即三河、大厂、香河),其中居住在燕郊的占到42%。北三县之所以聚集如此之多的跨城通勤族,原因在于区域经济发展的巨大差异,北京城区经济发展优良,聚集了大量优质企业,当然提供了大量的工作机会,但北京城区的房价也居高不下,高房价催生很多买不起房的居民向周边区域转移,北三县因为距离北京近而成为这部分人群的首选地,但家安在北三县,却难以在当地找到合适就业岗位,于是,跨城通勤成为无奈选择。

从城市发展维度来看,其核心逻辑是“人随产业走”。中心城市周边城镇能否抓住历史机遇,集聚更多产业集群,是地区能否进入良性发展的关键。

就北京副中心圈层而言,居于城市发展圈层中心的通州区域的发展目标定位是国际一流现代化城区,与之协同发展的北三县和天津武清区,能否借此机遇赢得发展大机遇的关键就在于能否建立具备区域竞争力的产业集群。

中国城市规划设计研究院副院长王凯在之前接受媒体采访时就指出,副中心规划中是由若干个产城融合的组团构成,组团由一个个完整的街区组成。就是为了避免这155平方公里的副中心是一张“大饼”。

以此引申而论,副中心协同区域也必将是产城融合的组团所构成,诸如大厂产业新城、香河产业新城、武清京津区域。大厂产业新城的影视产业集群、香河产业新城的机器人产业集群等已经形成规模,借副中心东风,自然会走上发展快车道。

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大厂产业新城

大厂产业新城与北京城市副中心距离8公里,与北京通州隔潮白河相望,2007年5月,华夏幸福与大厂县委县政府签署合作协议,将其打造成“全球创意商业化中心,大北京创意水乡城市”。随着北京副中心的规划,大厂产业新城对接北京高端产业资源,着力推进人工智能、影视文化、总部商务三大产业集群,成为河北全方位深入对接北京的“桥头堡”,也是京津冀协同发展的先行区,更是中国县域经济发展的新样本。

同样由华夏幸福开发、建设、运营的香河产业新城则致力于构建“两大标杆产业 两大新兴产业”,重点发展机器人、通航产业,加快培育总部经济、现代服务业,以此打造区域发展新动能。以机器人产业集群为例,已签约入驻企业135家。

而位于武清区的京津产业新城规划也在稳步推进中,致力打造京津冀协同发展战略的重要核心区和桥头堡,成为北京、天津资源转移的载体平台。据悉,天津市人民政府网发布的《天津市人民政府关于切实做好2019年市政府重点工作的通知》,其中第一项就是关于武清京津产业新城,明确6月底完成规划方案。

简而言之就是“以产兴城、以城促产、产城融合”的发展模式,是副中心周边城市发展的有效路径之一。没有产业,最终只能沦为缺乏活力的“睡城”。

这里没有提及燕郊规划建设产业新城,是因为燕郊的区位、交通优势,在过去十多年来是北京人口外溢的主要承接地,仅燕郊镇的人口已超过80万,已完成了人口集聚。未来燕郊发展的机遇首先在于解决通勤问题,再就是改变产业空心化问题。

国家计划三年投入万亿资金建设的北京副中心,伴随着通州区日新月异的变化,当前已然初具规模,也给协同副中心的北三县和天津武清区带来多方面的发展机遇。

首当其冲的就是副中心协同发展带来的交通的一体化。过去的十年中,北三县和天津武清四地,发展最快的是燕郊,其中通燕高速对于燕郊的发展起到了至关重要的作用。而大厂、香河需要借道S1京哈高速,武清与副中心则只有通过103国道连接,交通不便让上述三地发展,尤其是人口集聚明显滞后于三河的燕郊。由此也可见交通对于城市经济发展的意义之大。

副中心协同发展规划明确首先解决“断头路”的问题,潮白河厂通桥已纳入规划,更值得期待的是北京轨道交通外延。副中心规划建设的轨道交通达10条,七横三纵的轨道交通线网,实现副中心与中心城区和新城之间的快速通达。据悉,除了前面提到的“通武廊”轻轨,三河、大厂、香河都将有轨道交通与副中心相连接,形成副中心半小时交通圈,从而实现了同城化的发展。

第二,副中心产业外溢带来的机遇

副中心要建设的是宜居城市,已明确将严控城区人口和产业规模,众多不能进入副中心的产业将外溢到周边卫星城,这对于已形成产业规模的大厂、香河而言是锦上添花,对于尚处于待开发状态的武清京津区域而言则属于雪中送炭。但对于产业空心化却人满为患的燕郊而言,主要是选择承接哪些产业的问题,燕郊的问题在于需要从顶层做出产业规划定位,从而做出取舍。

第三,承接非首都功能疏解产业

对于北京都市圈的各个城市而言,从2014年开始,承接非首都功能疏解产业一直当地政府招商工作的重中之重。副中心周边区域的北三县处于“近水楼台”的便利条件,受益良多。副中心规划建设的中心也是承接北京中心城区的产业疏解任务。景山学校、人民大学、安贞医院等这些国内顶级地医疗、教育资源落地副中心,将辐射到大厂、香河、武清这些副中心周边地区,有效弥补了上述地区对这些资源的短板。

2019年是北京副中心时代开启元年,随着副中心40万新增人口和北京非首都功能产业的持续导入,属于北三县和天津武清区发展大机遇已然开启。

补充:2019年,老戴的主要工作将围绕下面这张图进行,欢迎朋友们关注津卓产业研究,2019年,我们相约前行。

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